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Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

  • Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
  • Las que generan daños en la finca.
  •  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

  • Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
  • Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
  • Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

¿Qué pasos se han de seguir para el desalojo de los okupas?

  • Buscar asesoramiento legal y estar informada.
  • Interponer una demanda civil genérica contra los desconocidos ocupantes (esta figura es una de las principales novedades de esta nueva ley, ya que hasta ahora era necesario identificar a los okupas lo que dificultaba los desahucios).
  • En la demanda interpuesta se debe solicitar que se proceda al desalojo del inmueble.
  • Notificación de demanda a los ocupantes de la vivienda. También existe la posibilidad de iniciar un procedimiento por vía penal, aunque suele ser más lento.
  • Entregar el título de propiedad de la vivienda: Acreditar que se es el legítimo propietario de la vivienda es un paso indispensable para que comiencen los trámites de desalojo.
  • Una vez admitida a trámite la demanda, el juzgado abrirá  plazo de 5 días para que los ocupantes de la vivienda demuestren que tienen derecho a seguir viviendo en el inmueble. Si no lo hacen, el juez ordenará la entrega de la vivienda a su dueño, un proceso que se demorará más o menos en función del municipio en el que se encuentre el inmueble y de los medios de los que disponga el Ayuntamiento. Contra esta decisión judicial no se puede interponer recurso alguno.

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

Se puede donar por:

Generosidad, caridad, altruismo y vanidad.

Sin embargo, siempre que exista intención de enriquecer a una persona con nuestro empobrecimiento, habrá ánimo de donación.

El artículo 618 nos muestra que el legislador contempla la donación en el momento que se efectúa, dándola el calificativo de acto, y no de contrato.

Objeto y límites de la donación

El artículo 634 establece que la Donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos.

Se prohiben los bienes futuros, entendiendo por ellos aquellos bienes de los que el donante no puede disponer al tiempo de la donación.

El código civil fija 2 límites al objeto de la donación:

1.º El artículo 634. La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Se exige, por tanto, una reserva de bienes que quedará incumplida si se donan todos los bienes presentes. De ahí que la donación en lo que transpasa este límite será nula.

2.º El artículo 636. No osbtante lo dispuesto en el artículo 634 ninguno podrá dar ni recibir por vía de donación, más de lo que pueda recibir por testamento.

Forma de la donación

La donación está sujeta a determinadas formalidades según se trate de bienes muebles e inmuebles.

  • Si se trata de muebles, la donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

La verbal requiere la entrega simultánea de la casa donada. Faltando este requisito la donación no tendrá efecto a no ser que se haga por escrito y su venta misma forma se haga constante aceptación (artículo 632).

  • Si se trata de inmuebles, para que la donación sea válida ha de hacerse en escritura pública, en la que hay que expresar de forma individual cuáles son los bienes donados y el valor de las cargas que se van a satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura pública o en otra por separado; pero en este caso deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante (artículo 633).

Aceptación del donatario

Dice el artículo 630 que el donatario debe, so pena de nulidad aceptar la donación por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, con poder general y basyante.

Realmente aunque este artículo hable de nulidad, no hay propiamente porque lo que tenemos es la inexistencia del negocio dispositivo por falta del consentimiento de una de las partes.

Efectos de la donación

Efecto típico. Empobrecimiento del donante y el correlativo enriquecimiento del donatario.

Efectos secundarios

1.- Inexistencia de la obligación de responder en caso de evicción.

2.- Inexistencia del derecho de acrecer.

3.- Inexistencia de la obligación de pagar deudas del donante.

Revocación de la donación

Un negocio jurídico, una vez perfecto sabemos que no es revocable, pero por excepción y por distintos fundamentos hay ciertos negocios que sí lo son. Son revocables el mandato, testamento y donación.

Según dice el código en el 644 toda donación entre vivos que haga una persona que no tenga hijos ni descendientes puede revocarse cuando concurra una de los casos siguientes:

  • El donante tenga después de la donación hijos aunque sean póstumas, supervivencia.
  • Que resulte vivo el hijo del donante éste creía muerto cuando hizo la supervivencia.

Incumplimiento por modo o carga

El "modo" o la "carga" funcionan como una obligación impuesta al donatario y como toda obligación debe ser cumplida. Si el donatario incumple culpablemente al donante o sus herederos pueden exigirle el cumplimiento forzoso o bien revocar la donación.

Esta revocación está recogida en el artículo 647, y si bien este artículo habla de condiciones lo que verdaderamente está regulando es la "donación modal" y no la condicional que se exige por las normas generales de la condición.

El plazo de ejercicio de la acción de revocación ha sido y sigue siendo tremendamente discutido.

En lo que sí están de acuerdo es que es un plazo de caducidad que empieza a contar desde que se incumplió el modo.

También se transmite "mortis causa" pero la jurisprudencia ha exigido que conste que el donante en vida quiso la revocación.

Es una acción renunciable que entra dentro del supuesto del 6.2

Clases de donación

Donaciones inter vivos

Produce los efectos comunes de la donación, es una donación ordinaria que despliega sus efectos en vida del donante.

Nada impide que es una donación inter vivos, la efectiva transmisión de la titularidad se somete a un término o condición.

Este término puede consistir en la muerte del donante, y la condición en la sobrevivencia del donatario sin que por ello deje de ser una donación inter vivos, porque se trata de una donación que el donante hace en consideración a su muerte, por tanto se rige por el artículo 621 que dice:

"que las donaciones que hayan de producirse por las disposiciones generales de los contratos y de las obligaciones.

Donaciones mortis causa

Aquellas donaciones que producen sus efectos después de la muerte del causante participan de la naturaleza de las disposiciones de la última voluntad y se rigen por las reglas de la sucesión testamentaria.

Realmente no hay otra donación mortis causa que la que aparece reflejada en testamento que al menos por hoy en derecho común es el único negocio jurídico. Por tanto, quien quiere dejar una cosa a su muerte a otra persona, tiene que hacerlo vía testamento y de acuerdo a la institución del legado.

Donaciones puras, modales y remuneratoria

La donación pura

La donación pura es la donación ordinaria, aquella que se realiza con el animus donandi. Es también la que se hace a una persona por sus méritos, que esos méritos no son otra cosa que el móvil subjetivo que impulsa al donante a realizar la donación, pero no tienen transcendencia jurídica.

La donación modal

La donación modal es aquella que se impone al donatario una carga o modo. Para que tal imposición sea válida el valor económico de la misma tiene que ser inferior al valor de la cosa donada, porque si es igual o superior ya no sería donación, sino un contrato oneroso.

La carga puede consistir en cualquier tipo de conducta que puede ser objeto de obligaciones, pero si consiste en la imposición al donatario de la obligación de pagar las deudas del donante, se entenderá que sólo queda obligado al pago de las que apareciesen contraídas antes de la donación, si no se les ha dispuesto otra cosa.

El código civil impone una serie de reglas que afectan a la capacidad, saneamiento, forma, revocación y reducción.

En cuanto a la capacidad, se exige al donante una capacidad normal, sin embargo al tratarse de una donación con carga se requiere que el donatario tenga capacidad adecuada para poder contraer las obligaciones en que consiste el modo.

Esto significa que si el donatario es menor, menor emancipado o incapaz necesita representante legal o complemento de capacidad, y además así lo establece el artículo 686 en materia.

La donación remuneratoria

Esta clase de donación la define el artículo 619 y dice que es la donación que se hace por los servicios prestados al donante siempre que no constituyan deudas exigibles. Un servicio remunerado que se paga con una donación realmente no es una donación, porque había una obligación de pagar.

Un servicio que no se puede reclamar, valorar y que da lugar a una donación será en efecto una donación remuneratoria y también va a serlo la donación que se hace por un servicio que además ha de ser pagado correctamente.

El artículo 619 habla de donación por servicios prestados, de lo cual se deduce que esos servicios los que constituyen el móvil del donante. Y efectivamente, en el artículo 1254 se dice que se entiende por causa en los contratos remuneratorios el servicio o beneficio que se remunere.

Como consecuencia, si tales servicios no se prestaran o no fue el donatario autor de los mismos, la donación será inexistente por falta de causa.

La donación con cláusula de reversión

El artículo 641 podrá establecerse válidamente la reversión a favor del donante para cualquier caso y para cualquier circunstancia, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que las determinadas para las sucesiones testamentarias.

Si fallece el donante este tipo de cláusula se extingue, y se dice que se purifica la donación, aunque cabe la posibilidad de que la reversión siga vigente a favor de los herederos del donante.

El hecho de que se purifique o no la donación es una cuestión de interpretación del contrato de donación.

También se puede imponer como término o condición resolutoria la reversión a favor de un tercero o terceros sucesivos, encontrando como único límite el que nos presente el artículo 781 para las sustituciones fideicomisas.

La cláusula de reversión es una restricción a la donación. Es una donación normal pero con la restricción de devolver la cosa en un momento dado.

Hay que decir que no estamos ante una donación modal, y que en la práctica en muchas ocasiones se establece la reversión para supuestos en los que el donatario observa cierta conducta que resulta gravosa.

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

  • Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
  • Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

El supuesto al que se refiere la citada resolución se trataba de un proceso de ejecución para hacer efectiva la división de la cosa común, mostrando las partes (ambos copropietarios de la titularidad dividida) su intención de que se procediese a la celebración de pública subasta para la liquidación del inmueble común.

El Tribunal señaló que la remisión a las prescripciones de los artículos 634 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre el procedimiento de apremio debía mantenerse, al no poder hablarse en la fase de liquidación de la comunidad de bienes, por celebración de pública subasta, de parte acreedora y deudora sino de partes ejecutante y ejecutada, siendo totalmente válido que los partícipes en la propiedad dividida puedan actuar en las subastas, junto a terceros licitadores, y adjudicarse el remate por mejor postura.

En consecuencia los preceptos de la vía de apremio serán de aplicación, en cuanto respeten la especial naturaleza de la ejecución por liquidación de bien o bienes comunes.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

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Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

 

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Hideko Yamashita

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

  1. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
  2. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

 

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

 

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

 

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

  • Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
  • Tu capacidad para asimilar el riesgo.
  • El plazo de amortización.
  • Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
  • Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

Variable2020 Pesimista2020 Central2020 Optimista2021 Pesimista2021 Central2021 Optimista
Tipos de interés-0.100.1-0.100.1
Euríbor 1M-0.47-0.42-0.37-0.25-2-0.5
Euríbor 3M-0.41-0.36-0.31-0.2-0.15-0.1
Euríbor 12M-0.27-0.22-0.17-0.15-0.1-0.05
Crédito hipotecario-1.5-1.3-1.1-1.4-1.2-1

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.

Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamiento de media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados",  asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.

Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.

La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.

También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.

Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.

CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.

Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.

De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá  pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".

Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.

El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene

En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.

Colaboración:

www.pisos.com

Novedades sobre el nuevo índice de precios

El ministro José Luis Ábalos ha hecho hincapié en que "se pretende ofrecer por primera vez una herramienta estadística estatal sobre precios, para que los particulares y los diferentes agentes dispongan de un recurso más con el que puedan operar en este mercado", ha afirmado.

Este índice permitirá a todas las administraciones tener un conocimiento preciso y exacto sobre el mercado del alquiler en tiempo y forma  y así reducir el margen de error en la toma de decisiones inmobiliarias, según comunica Ábalos. "Será útil para aplicar políticas fiscales o de otra índole que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir los precios". De todos modos, esta herramienta no permitirá a las administraciones locales y autonómicas limitar el precio de las rentas.

El ministro ha hecho especial mención a los jóvenes por ser los grandes perjudicados de la crisis sistémica "Ahora, el covid-19 hace necesario atender las necesidades de los más jóvenes, lo que equivale a fortalecer al segmento poblacional sobre el que recaerá la ardua tarea de garantizar una reconstrucción inclusiva en España", ha afirmado. 

Para la elaboración de dicho índice se han cotejado 11,2 millones de arrendamientos de los últimos cuatro años, cuenta con datos anuales basados en información de 1,7 millones de inmuebles, sumándose datos referidos a rentas mensuales del arrendamiento, metros cuadrados, cuantía mensual y superficie en todos los niveles territoriales. 

David Lucas, secretario general de Vivienda ha detallado que el sistema de índices de precios de alquiler desagrega los datos de 33.662 secciones censales de 9.842 distritos censales, 7.593 municipios, 46 provincias y 15 comunidades autónomas y Ceuta y Melilla. Ha apuntado que están en contacto con el País Vasco y Navarra para intentar cruzar sus datos por lo que podrían adherirse sus datos pronto.

El actual índice de precios del alquiler se alimenta de la Agencia Tributaria, el catastro inmobiliario, el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Registro de la propiedad, el Banco de España y los depósitos de fianza de las CC.AA. junto a los datos de oferta de los portales inmobiliarios.

De este primer análisis se deduce que las principales zonas tensionadas son Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Málaga o las islas Canarias y Baleares.

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

 

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

 

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

 

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

 

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

 

Fuente: Pisos.com

Aquí te damos las pautas a seguir:

Modalidades de acceso (I).

Para tramitar un aplazamiento de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

  • Importe.
  • Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
  • Cuenta bancaria de la domiciliación.
  • Número de plazos (rellenar: 1).
  • Periodicidad (marcar "no procede").
  • Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
  • Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso

Aquí te damos las pautas a seguir:

Modalidades de acceso (I).

Para tramitar un aplazamiento de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

  • Importe.
  • Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
  • Cuenta bancaria de la domiciliación.
  • Número de plazos (rellenar: 1).
  • Periodicidad (marcar "no procede").
  • Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
  • Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

La reducción de la superficie media incidirá también en el precio de la vivienda que, fluctuaciones coyunturales del mercado al margen, se abarataría alrededor de un 7% debido a la menor superficie de los inmuebles. Comprar una vivienda valdría alrededor de 187.000 euros, mientras que el alquiler medio sería de 917 euros al mes.

Octubre de 2020 ? La sociedad española cambia rápidamente y, con ella, también su sector inmobiliario. La evolución y movimiento de la población van de la mano de la configuración de los hogares, lo que también afecta al mercado de la vivienda. En este sentido, los cambios demográficos van a conducir al parque de viviendas de obra nueva en España a reducir la superficie media por vivienda, que en estos momentos está fijada en los 117m2 y que en 15 años será de 105m2, un 10% menos. Son datos del último estudio sectorial realizado por pisos.com.

La reducción de la superficie media incidirá también en el precio medio de las nuevas viviendas en España que, fluctuaciones coyunturales del mercado al margen, para el año 2035 será alrededor de un 7% más bajo en términos absolutos que en la actualidad. Hoy el precio medio de compra de una vivienda es de 201.240 euros (117m2 a un precio medio de 1.720 euros), una cifra que bajará hasta los 187.000 euros dentro de 15 años.

En el alquiler sucederá algo similar, pues se pasará de la renta media actual de 986 euros mensuales a los 917 euros al mes que se registrarían en 2035. Estas previsiones tienen en cuenta el efecto de la inflación, la evolución de los salarios y la renta de las familias, las políticas de vivienda impulsadas a nivel nacional y europeo, las últimas tendencias del mercado inmobiliario y los modelos de expansión urbanística y territorial de las ciudades a largo plazo.  

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis del futuro de la vivienda vinculado a las tendencias demográficas a largo plazo: "El mercado residencial de un país está claramente ligado a la forma de vida de sus habitantes, sus costumbres y hábitos, los cambios socioeconómicos y tecnológicos que experimentan, la transformación urbanística de las ciudades, el transporte o incluso aspectos culturales y religiosos. En este sentido, la evolución demográfica de España continúa con su tendencia de reducir el número de personas por hogar, lo que incide directamente en la cantidad y características de las viviendas que formarán nuestro parque residencial en el futuro".

En este sentido, el Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala las cifras de pisos.com en su último informe sobre Proyección de Hogares, en el que destaca que el número de hogares de España crecería en más de 1,1 millones en los 15 próximos años si se mantuvieran las tendencias actuales. Así, según el INE, para el año 2035 habría más de 5,7 millones de hogares unipersonales, el 28,9% del total, y el número de personas que viven solas pasaría de representar el 10,2% de la población total al 11,8%. Esto implicaría la reducción del número de personas que viven en cada vivienda, pasando de las 2,51 actuales a 2,41 dentro de 15 años.
 
Colaborador:


El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

De hecho muchas inmobiliarias a día de hoy reciben frecuentemente consultas de propietarios interesados en conocer la posibilidad de segregar una vivienda, pero desde luego no es posible, ni adecuado, en todos los casos.

Segregar un inmueble consiste en modificar el registro de una vivienda para crear dos independientes y tiene entre sus principales ventajas el ahorro económico pero también tiene sus inconvenientes porque no siempre la modificación es viable y puede acarrear muchos gastos también.

Para las agencias inmobiliarias la clave está en la superficie que tenga la vivienda, así como su ubicación. Que tengan al menos 140-150 m2, y que estén situados en grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia etc) donde el terreno y la ubicación estén cotizados al alza y que puedan obtener una alta rentabilidad, del estudio destacan algunos barrios como el de Salamanca y Chamberí en Madrid, o el Ensanche de Barcelona.

Pero más allá de la superficie y la ubicación de la vivienda, la posibilidad de dividir un piso en dos independientes es un proceso complejo que necesita la licencia del ayuntamiento y la autorización de la comunidad de propietarios.

La principal desventajas con la que se encuentran los propietarios es la dificultad técnica y normativa a la hora de definir los nuevos espacios y justificar las reformas Esta clase de reformas son más tediosas y laboriosas de lo que parecen, se exige que cada una de las viviendas sea exterior, tenga su entrada independiente, aislamiento técnico y acústico entre ambas, etc. Además de la ejecución del proyecto por parte del arquitecto que debe ser visado por el ayuntamiento para conseguir la licencia de obra mayor.

Además de la autorización administrativa, de las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, que fijan los criterios de habitabilidad mínimos en cuanto a estancias y tamaños, también es necesario contar con el permiso de 3/5 partes de la comunidad de vecinos, así como pagar los correspondientes impuestos.

Es muy común escuchar  que nuestros jóvenes no abandonan el hogar familiar porque prefieren vivir instalados en la comodidad. Sin embargo, si analizamos el comportamiento de las mismas generaciones en otros países europeos, podemos comprobar que la edad de emancipación se reduce considerablemente, como por ejemplo en el caso de Francia. Con la concesión de un aval del 20% por el Gobierno que  ayudaría a limitar este problema.

En el fondo de esta problemática se encuentra la imposibilidad de tener un acceso adecuado a la vivienda. Apenas uno de cada 10 jóvenes puede comprar o alquilar vivienda.

Tanto la fórmula del alquiler como la de la compra de vivienda tienen su cuota de mercado entre los jóvenes que buscan una vivienda para poder independizarse y así dar soluciones estructurales para un mercado equilibrado. Sin embargo, recientes estudios indican que gran parte de la población comprendida entre los 25 y 35 años elegiría tener una vivienda en propiedad antes que alquilar, pero pocas personas jóvenes pueden reunir los requisitos previos que se exigen para formalizar un préstamo hipotecario.

En el caso del mercado de compraventa, una solución podría ser facilitar el acceso a todos aquellos jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no han tenido hasta ahora capacidad de ahorro que les permita aportar el porcentaje que se requiere para la compra.

Este mismo problema apareció en la crisis de 2008 en Reino Unido y Francia, y la solución que se dio fue la de facilitar un crédito del 20% por parte de la administración, junto con el 75% de una entidad financiera, y de este modo muchísimos jóvenes pudieron acceder a su primera vivienda. Estos programas están todavía vigentes en estos países con gran éxito.

En las circunstancias actuales con la crisis del COVID-19, no sería factible una solución que pase por la concesión de un crédito por parte del gobierno, pero sí por la concesión de un aval por ese mismo porcentaje, del 20%, que permitiría a las entidades financieras extender el crédito hipotecario hasta el 95% del valor de la vivienda. Es importante señalar que, aunque la hipoteca llegase a ser de ese porcentaje, las ventajas frente al alquiler, por el que las personas se ven obligadas a pagar una renta para toda su vida y no obtendrían ninguna contraprestación de ahorro e inversión, son más que evidentes.

Con esta medida el Gobierno solo se tiene que comprometer actualmente a presentar el aval en el momento de entrega de la vivienda. Esto sucederá, en el mejor de los casos, para el año 2022. Además, el revulsivo para la economía de nuestro país sería enorme por la creación de puestos de trabajo que traería consigo, algo que sin duda vamos a necesitar, creando entre 330.000 y 500.000 viviendas en cuatro años, con un impacto en el empleo de casi un millón de personas. Además, en términos de recaudación, la promoción y construcción de 350.000 viviendas en tres años, reportaría al Estado unos ingresos en concepto de impuestos de 8.850 millones de euros, cuantía importante para las arcas públicas.

Por todo ello considero que estamos ante una oportunidad única de resolver, en gran medida, el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes, con un impacto casi nulo en el presupuesto nacional, pero con una reactivación económica que puede suponer que nuestro sector sea, una vez más, uno de los pilares de la economía de nuestro país.

Pago del impuesto de sucesiones y donaciones

Para vender un piso heredado no basta con figurar en el testamento o ser descendiente directo de la persona fallecida. Es necesario:

  • Procedimiento legal de aceptación de la herencia y cambio de titularidad de la vivienda.
  • Pago de plusvalía municipal obligatorio e impuesto de sucesiones y donaciones.

Para vender la vivienda y no pagar una cuantiosa suma en el IRPF por la venta debemos de tener muy en cuenta el valor de adquisición que se indique en el impuesto de sucesiones y donaciones ya que es el que se utilizará para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta.

Pero ¿cuál es el valor de adquisición de una casa que ha sido heredada? El impuesto de sucesiones se calcula en base al valor real del patrimonio, pero la Agencia Tributaria acepta que podamos utilizar dos tipos: el precio de mercado de la casa o el valor fiscal que nos da la Hacienda autonómica. Este tributo está cedido a las comunidades y cada una de ellas contempla una serie de precios mínimos para las viviendas.

La diferencia entre ambos está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas. En este sentido, usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la vivienda.

Pagar el precio de mercado puede hacer puede hacer que paguemos poco o nada de IRPF por la venta

Si nuestra intención es vender desde el inicio lo conveniente es declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la vivienda. Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos.

Debemos tener en cuenta que la cantidad a pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones. Especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.

Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo. En concreto en este caso al usar el precio de mercado no hay cambio alguno y por tanto se evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que, Hacienda solo pedirá realizar comprobaciones si el precio indicado en el impuesto de sucesiones está por debajo del valor fiscal. Si está por encima, no realizará ningún reclamo.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

A continuación, llevaremos a cabo un ejemplo real de cálculo de rentabilidad de una vivienda comprada por 180.000 euros y destinada al alquiler tradicional. Para poder calcular tú mismo la rentabilidad de tu operación, puedes seguir los pasos siguientes:

1. Inversión inmobiliaria

A la hora de calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria, lo primero que tenemos que hacer es calcular cuál va a ser el desembolso total que vamos a realizar.

Para ello, tenemos que tener en cuenta los siguientes conceptos:

Precio de compra

El precio antes de impuestos que vamos a abonar al vendedor por la compra del inmueble. Para nuestro ejemplo, partiremos de una vivienda cuyo precio de compra son 180.000 euros.

Impuestos

En el caso de una vivienda de obra nueva, tendremos que hacer frente al IVA. En el caso de una vivienda de segunda mano, tendremos que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En Cataluña, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para viviendas de menos de 1.000.000 euros es del 10%, por lo que deberemos sumar a la inversión inicial 20.000 euros más. 

Antes de revisar el importe a pagar por este concepto, debemos revisar las rebajas en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ofrecidas en nuestra comunidad autónoma ya que, ciertos perfiles de contribuyentes, pueden beneficiarse de un tipo reducido del impuesto disminuyendo el importe total de su inversión inicial y, por consiguiente, aumentando la rentabilidad de su operación inmobiliaria

Notaría

Nos referimos a los gastos de notaría por el otorgamiento de la Escritura de Compraventa y la Escritura de subrogación de crédito hipotecario en caso de que lo hubiera. 

Para nuestro ejemplo, partiremos de unos gastos de notaría de 800 euros.

Honorarios

Aunque como norma general los honorarios inmobiliarios son cobrados al vendedor, ciertas figuras inmobiliarias como los agentes exclusivos del comprador o los personal shopper inmobiliarios, también cobran sus honorarios por las gestiones realizadas durante el proceso de compraventa.

Como en Vivendex no cobramos nada al comprador por la gestión de su patrimonio.

Reforma

Si la casa necesita ser reformada para salir al mercado de la venta o el alquiler, estos gastos deberán sumarse a la inversión inicial para calcular la rentabilidad de nuestra operación. 

En nuestro caso, la vivienda adquirida necesitó ser pintada, por lo que sumaremos aquí un gasto de 1.600 euros.

2. Gastos fijos

Además de los gastos iniciales invertir en inmobiliario también supone asumir una serie de gastos fijos que tendremos que tener en cuenta para poder calcular con mayor exactitud la rentabilidad de nuestra inversión.

Nos estamos refiriendo a:

Comunidad de vecinos

Cuota mensual que cada vivienda asume por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la escalera, ascensor, servicio de limpieza?). Estos gastos pueden sumarse a la cuota de renta que nuestros inquilinos nos pagarán mes a mes. 

En nuestro caso, imaginemos que la cuota comunitaria de nuestra vivienda adquirida es de 65 euros al mes. Esto supone unos gastos anuales por la comunidad de vecinos de 780 euros.

IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y es abonado de manera anual (aunque puede fraccionarse) al ayuntamiento.

Para seguir con nuestro ejemplo, imaginémonos que pagamos un IBI anual al ayuntamiento de 450 euros. 

Arreglos esporádicos

Si tenemos nuestra casa alquilada, tendremos que hacernos cargo de los desperfectos ocasionados por el uso rutinario de la vivienda. Si se posee una hipoteca sobre la vivienda, será obligatoria la contratación de un seguro del hogar que cubra ciertos desperfectos.

Los seguros del hogar suelen rondar los 250 euros al año, aunque todo dependerá de la cobertura que escojamos.

3. Ingresos anuales

Tendremos que tener en cuenta los ingresos anuales que recibimos por nuestra vivienda. Si la vivienda la tenemos alquilada, debemos sumar las 12 cuotas mensuales que recibimos de nuestros inquilinos.

Si nuestra vivienda está destinada al alquiler vacacional, los ingresos anuales pueden variar de un año a otro, no obstante, tendremos que hacer una media. 

En este caso, nuestra vivienda ha sido alquilada durante 12 meses por una renta mensual de 850 euros, por lo que nuestros ingresos anuales serán de 10.200 euros.

¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?

Para aplicar la fórmula vista al principio de este post, primero tendremos que hacer un sumatorio de todos los elementos que intervienen en nuestra inversión inicial. En nuestro caso, nos da una inversión inicial de 201.600 euros.

Por otro lado, hay que calcular los gastos fijos anuales que, en nuestro caso, son 1.450 euros.

Como ya tenemos calculados los ingresos totales anuales que recibimos por la renta de nuestro inmueble, ya solo nos queda aplicar la fórmula:

RENTABILIDAD TOTAL= (10.200 ? 1.450/201.600) x 100 = 4,34%

Calcula la rentabilidad de tu inversión de manera automática

La rentabilidad de tu inversión inmobiliaria puede variar por diferentes factores. Uno es la existencia de un préstamo hipotecario a favor de la vivienda. En función del tipo de interés asociado a la hipoteca y los años de amortización del crédito, la rentabilidad puede variar de manera muy significativa.

La capacidad de poder utilizar el endeudamiento para poder financiar una operación inmobiliaria es lo que se conoce como apalancamiento. El efecto que produce en nuestros recursos propios la utilización de recursos ajenos (financiación), puede elevar la rentabilidad de nuestra inversión de manera considerable.

Para poder calcular la rentabilidad neta de tu inversión inmobiliaria de manera automática, en Vivendex hay a tu disposición una calculadora de rentabilidad automática. 

  • Comisión de subrogación a pagar a nuestro banco actual si aparece en la escritura (regulada por ley)
  • Gastos de notaría (entre el 0,2% y el 0,5% de la hipoteca)
  • Gastos de registro (entre el 0,1% y el 0,25% del préstamo)
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros)
  • Tasación (unos 300 euros de media)

Una cancelación significa cerrar nuestra hipoteca a todos los efectos y abrir una nueva en otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de cancelación a pagar a nuestro banco actual si aparece en la escritura (regulada por ley).
  • Comisión de apertura a pagar al nuevo banco si nos la cobra (entre el 0% y el 1%).
  • Gastos de gestoría para tramitar la cancelación registral de la hipoteca vieja (unos 1.000 euros de media).
    • Ahí se incluyen los aranceles notariales y registrales asociados a la operación más los honorarios de la propia gestoría
  • Tasación (unos 300 euros de media)

Gastos de subrogación y cancelación: ¿cuál es su coste en euros?

SubrogaciónCancelación
Comisiones*375?375?
Notaría300??
Registro150??
Gestoría250?1.000?**
Tasación300?300?
TOTAL1.375?1.675?

 Subrogar suele ser más barato que cancelar una hipoteca, aunque no siempre lo es. Por ejemplo:

  • VIVIENDA: Piso en Barcelona
  • SALDO PENDIENTE DE LA HIPOTECA (lo que les queda por pagar en el momento de la subrogación): 150.000 Euros
  • ANTIGÜEDAD DE LA HIPOTECA: 5 años
  • GASTOS EN CASO DE SUBROGACIÓN Y CANCELACIÓN:

*Comisiones medias de subrogación del 0,25% y de cancelación anticipada del 0,25%.
** Incluye honorarios de la agencia y aranceles notariales y registrales.

Como se observa, cancelar saldría más caro (y aún podría serlo más si el nuevo banco cobrara comisión de apertura). Sin embargo, esa diferencia puede ser inferior o superior dependiendo de las comisiones que nos cobre nuestro banco actual o la entidad a la que nos vayamos. Por ello, es importante comparar las ofertas de varias entidades para ver cuál nos saldría más económica.

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedady en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

ahorros de los españoles

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

 

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Ahorro de los españoles

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

  • Seguridad domóticaTodo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
  • Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
  • Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
  • Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
  • Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
  • Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
  • Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
  • Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

  • Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
  • Automatización de compras.
  • Disminución de la interacción entre personas.
  • Reducción de puestos de trabajo.
  • Elevados costos.
  • Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.

En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación. 

A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.

Solicitar la hipoteca en su país de origen

Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción. 

2. Número de Identificación de Extranjeros

Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:

  • La Oficina de Extranjeros
  • La Comisión General de Extranjería
  • Las Oficinas Consulares Españolas

El Número de Identificación de Extranjeros será solicitado por el Notario antes de proceder con la Escritura. El comprador tampoco debe olvidar acudir con el original y una fotocopia de su pasaporte.

3. Cuenta corriente en España

Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.

Impuestos para extranjeros al comprar vivienda

Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:

Viviendas de obra nueva:

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.

Viviendas de segunda mano:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).

? Impuestos para no residentes al vender vivienda

En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:

  • Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble. 
  • Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente. 

4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles

5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

6. Firma del contrato privado

l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.

En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.

7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.

Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor. 

En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.

8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones

Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.

9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España

Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.

Básicamente son los siguientes:

  • El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
  • El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.

Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.

Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

A continuación detallamos estos trucos:

 

Utilizar tonos blancos o neutros

El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.

Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.

blanco

 

A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:

Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.

No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales.  Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".

Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.

Optimizar la iluminación

Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.

 

Todo siempre ordenado

El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.

 

Elegir los muebles adecuados

Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina,  los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.

Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.

 

mueble_escritorio_plegable
Escritorio plegable diseñado por Holly & Martin.

 

Organizar y aprovechar los espacios

Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.

Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).

También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz  y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.

 

Optimizar las opciones de almacenaje

Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.

cajonbajocama
Fuente de la imagen: micasa

Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).

Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.

 

A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.

¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!

Testamentos sin notario y con testigos

El artículo 701 del Código Civil español permite otorgar testamentos sin notario en caso de epidemia, siempre y cuando se haga ante tres testigos mayores de dieciséis años. Como es lógico estos testigos deben entender el idioma del testador, y deben tener la capacidad necesaria para desarrollar su labor testifical consistente en asegurarse de cuál es la voluntad del testador y saber transmitirla, además deben conocer al testador y estar seguros de su capacidad para realizar el acto que va a llevar a cabo.

Es importante tener en cuenta que no podrán ser testigos los herederos y legatarios, tampoco sus cónyuges, ni los parientes de aquéllos, dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.

¿Cuál es el procedimiento y plazos para realizar testamento?

Como cualquier trámite, y a pesar de las circunstancias especiales del estado de alarma, existe un procedimiento para la realización del testamento.

El testamento deberá escribirse siempre que sea posible, y este tendrá valor, aunque los testigos no sepan escribir, siempre y cuando se acuda luego al notario. Es decir, lo normal es que o bien el propio testador, o bien alguno de los testigos escriban las últimas voluntades, pero si las circunstancias lo impidieran valdrá con las manifestaciones de los testigos que incluso pueden grabar en audio o video al testador y llevarlo luego al notario.

Es muy importante respetar los plazos establecidos y tener en cuenta que el testamento quedará ineficaz si pasan dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.

En el caso en el testador fallezca en dicho plazo, el testamento también será ineficaz, si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, no se acude al notario competente para que lo formalice y le dé certeza jurídica, independientemente de que se haya realizado por escrito o de manera verbal. Esto significa que cualquier testamento otorgado sin la autorización de un notario será ineficaz, al no estar formalizado según exige la legislación notarial.

Testamento Ológrafo

Existe otra posibilidad para poder otorgar testamento sin la intervención del notario. Se trata del testamento ológrafo, modalidad que solo podrá otorgarse por personas mayores de edad, y es recomendable que se entregue a una persona de absoluta confianza.

Para que sea válido, este testamento deberá estar escrito de puño y letra, firmado y fechado por el testador, especificando el año, mes y día en que se otorga. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las debe salvar el testador con su firma para que sean válidas. Esto es importante ya que si fueran relevantes y no lo hace podría llegar a declararse nulo el testamento.

Para que el testamento ológrafo tenga valor deberá protocolizarse, presentándolo ante el notario en los cinco años siguientes al fallecimiento del testador, quien será la persona responsable de extender el acta de protocolización de conformidad con la legislación notarial.

La persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante notario competente en los diez días siguientes al día en el que se tenga conocimiento del fallecimiento del testador. El incumplimiento de este deber le hará responsable de los daños y perjuicios que haya causado.

Este testamento podrá ser presentado por cualquier persona que tenga interés en el testamento, como heredero, legatario, albacea o en cualquier otro concepto. Además, este tipo de testamento permite que cualquier persona extranjera pueda también hacer uso del mismo realizándolo en su propio idioma.

No obstante, la abogada recomienda, siempre que sea posible, acudir a una notaría para realizar un testamento convencional, puesto que el testamento ológrafo puede perderse o ser destruido.

Y es que en España (y el mundo en general), el número de personas que han ingresado en el mundo del alquiler de vivienda vacacional ha ido en aumento de forma exponencial en los últimos años. Hoy todos conocemos a alguien que alquile su casa en Airbnb o haya convertido su pisito en el centro en un apartamento para turistas. Tanto es así, que los alquileres turísticos han crecido hasta en un 50% de forma anual en algunas ciudades de España.

Con este mercado en auge, consideramos cuatro tendencias de crecimiento que están impulsando los alquileres a corto plazo en España en 2020 que además afectan a todas las partes involucradas: huéspedes, propietarios, inversores, desarrolladores, anfitriones y administradores de propiedades.

1. Alojamiento de uso mixto

En el último año, hemos visto un crecimiento en el desarrollo del uso de alojamiento que fue diseñado originalmente para un solo uso, y se "reutilizó" temporalmente como alquileres a corto plazo.

2. Auge de la construcción para alquilar

La construcción en exclusiva de edificios para alquileres crecerá al máximo en valor del stock de bienes inmuebles operativos residenciales. Los millennials están apostando y exigiendo una vida flexible sin ningún compromiso donde los alquileres de corta estancia son su alojamiento estrella. Esta generación llamada "NOwnership" encaja increíblemente bien en el ecosistema de alquiler a corto plazo, ya que proporcionan ingresos a los propietarios durante los períodos en los que no es factible contar con un alojamiento de larga estancia.

3. El surgimiento de la "Súper Marca"

Cuando Airbnb comenzó en 2008, allanó el camino para una nueva generación de "arrendatarios" que crearon negocios al alojar únicamente sus propiedades en la plataforma. De hecho, así es como comenzamos originalmente en la industria antes de fundar Guesty: construimos una compañía de administración de propiedades que administraba las propiedades de estos empresarios (e inversores) para ellos. Avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, y muchas de estas empresas ya han madurado, distribuyendo sus listados a muchos más canales de reserva además de Airbnb, pero también centrados en construir su propia reputación. Esto ha dado como resultado un número creciente de "súper marcas" en los EE. UU. Dentro de la industria, como Sonder, Vacasa y Stay Alfred, que pronostico que pronto se expandirán España y a la UE en general.

4. Las redes sociales como la próxima "OTA"

Todos sabemos que el contenido de viajes es un impulsor clave de Instagram. ¿Cuántas veces has oído que a menudo se elige un viaje si un destino es "instagrameable" o no? A medida que los viajeros buscan cada vez más en las redes sociales para reservar su próximo viaje, los administradores de propiedades podrán capitalizar esta tendencia para vincularse a sus propios sitios de reserva y así aumentar las reservas directas, sin comisiones. Esto también presenta una mayor oportunidad para crear relaciones directamente con sus huéspedes en lugar de a través de canales de reserva

Si estas no son razones suficientes para invertir en el alquiler a corto plazo de la economía colaborativa, considere esto: puede administrar sus propiedades de forma remota al asociarse con la compañía de administración de propiedades adecuada que apoyada en soluciones tecnológicas automatizada agilizará tareas operativas asociadas con alquileres. Este enfoque de bajo contacto le permite entregar las llaves y simplemente verificar los ingresos que obtienen sus propiedades y cuáles son sus ganancias.

Por Amiad Soto, cofundador y director general de Guesty.

Este incremento permitiría a los jóvenes destinar menos del 30% de sus ingresos a los costes en vivienda. Son muy pocos los jóvenes que pueden afrontar el pago del 20% de la vivienda, que es la cantidad que solicita cualquier entidad financiera  a la hora de solicitar una hipoteca. El CJE estipula que este ahorro medio es de 47.104,8 euros, o lo que es lo mismo, 4,1 veces el sueldo medio anual de los menores de 34 años.

"La compra de vivienda libre para una persona joven en solitario resulta inviable pues, para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria, debería destinar el 60,4% de su sueldo neto, muy por encima del 30% que las entidades financieras suelen emplear como criterio para determinar la viabilidad de un préstamo hipotecario", afirma el Observatorio de Emancipación elaborado por CJE.

Ante esta situación, muchos de los jóvenes optan por alquilar, el CJE explica que para los jóvenes de hasta 29 años, el alquiler supone el 90% de su sueldo. Un porcentaje que supera el 100% en Cataluña, Madrid o Baleares. Lo más fácil es compartir piso y reducir este porcentaje de su salario hasta el 29,9%.

Si no se puede afrontar ni la compra ni el alquiler de una vivienda, existen tres posibilidades:

La primera de ellas es; retrasar la emancipación, la segunda participar en un proceso de adjudicación de una vivienda protegida y la última de ellas, es que personas de menos de 34 años ocupen viviendas de instituciones o personas cercanas. Esta tendencia se ha incrementado en los últimos dos años pasando del 10,7% al 12,2% actual.

Todos estos factores dan como resultado que sólo el 18,7% de la población juvenil española pudiera emanciparse en 2019. 

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.934 euros por metro cuadrado), Madrid (3.627 euros por metro cuadrado) y País Vasco (2.734 euros por metro cuadrado) son las tres con la vivienda nueva más cara. En el extremo opuesto figuran Extremadura (1.198 euros por metro cuadrado), Murcia (1.260 euros por metro cuadrado) y Castilla ? La Mancha (1.434 euros por metro cuadrado).

En la actualidad el índice de esfuerzo para comprar se sitúa en 7,4 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. La Sociedad de Tasación mide este índice a partir del salario bruto medio y el precio.

Los diferentes ingresos personales y precios del mercado inmobiliario que se registran por territorios también generan grandes diferencia en este indicador.

Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años. La comunidad insular es también la que sale peor parada en el índice de accesibilidad.

Pese a las dificultades, la estadística recoge, un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2019.

Frente a la aceleración vivida en los últimos años, los precios han comenzado a frenarse según las previsiones de Sociedad de Tasación y lo harán todavía más en 2020, aunque no llegarán a caer.

Los expertos ven en 2020 la moderación del precio de la vivienda. Las actuales transacciones de compraventa de vivienda se están reduciendo y los precios subirán como mucho un 1% o 2% en 2020. Algunas promociones han tenido que ajustar sus precios a pesar de ello el mercado inmobiliario español está creciendo por encima de la media europea. La previsión es que en 2020 el crecimiento del precio medio de la vivienda se sitúe en torno a un 3%. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas podría crecer algo más de manera moderada entre un 3% y un 5% interanual. Se espera que la actividad promotora se incremente alrededor de un 5%.

Concluyendo la estimación de los expertos de la tasadora es que durante los próximos 12 meses, la vivienda se encarezca entre un 3% y un 3,5%.

 Madrid y Barcelona son las capitales que lideran las subidas aunque el ritmo de crecimiento baja.

FM PARCIAL:

 Se encontrarán en esta situación, aquellas empresas y entidades que cuenten con un ERTE basado en el artículo 22 del RD Ley 8/2020, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020.

 Deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.

COMUNICACIÓN A LA AUTORIDAD LABORAL:

 Se deberá comunicar a la AL la renuncia total, en su caso, al ERTE autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquélla.

Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia a los ERTES o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación al SEPE de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo.

 En todo caso, deberán comunicar al SEPE aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de éstas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquéllas.

III.- PROCEDIMIENTOS DE SUSPENSIÓN Y REDUCCIÓN DE JORNADA POR

CAUSAS ETOP

? La norma se refiere a los procedimientos que se inicien a partir del día

13-5-2020 y hasta el 30-6-2020

? Les resultará de aplicación el artículo 23 del RD Ley 8/2020 con las

especialidades que aquí se establecen.

? Su tramitación podrá iniciarse mientras esté vigente un ERTE por FM

? Si se inicia tras la finalización de un ERTE por FM, la fecha de efectos de

aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de éste.

? Los ERTES vigentes al 13-5-2020, seguirán siendo aplicables en los

términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el

término referido en la misma.

IV.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA PROTECCIÓN POR

DESEMPLEO

? Serán aplicables hasta el día 30-6-2020, las medidas de protección por

desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del RD Ley

8/2020 (acceso a la prestación sin periodo de cotización y no cómputo del

periodo de percepción).

? Serán aplicables hasta el 31-12-2020, las medidas extraordinarias en

materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del RD

Ley 8/2020 (fijos discontínuos).

V.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE COTIZACIÓN,

VINCULADAS A ERTES FM

? En el supuesto de ERTE por FM, la TGSS exonerará:

 100%, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, del abono de la aportación empresarial, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 trabajadoreso asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social.

75%, si las citadas empresas y entidades tuvieran 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación dealta en la Seguridad Social.

? En el supuesto de ERTE por FM PARCIAL, la TGSS exonerará:

Por las personas trabajadoras que vuelvan a su actividad:

? Menos de 50 trabajadores: 85% en mayo y del 70% en junio

? 50 o más trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.

Por las personas trabajadoras que no vuelvan a su actividad:

? Menos de 50 trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.

? 50 o más trabajadores: 45% en mayo y del 30% en junio

¿Cómo se aplican estas exoneraciones por la TGSS?

A instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de

fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas

trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada.

Esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable.

Esta declaración deberá presentarseantes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema RED.

A efectos del control, será suficiente la verificación de que el SEPE proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate.

La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el SEPE para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.

? Las exenciones en la cotización no tendrán efectos para las personas

trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se

apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos.

VI.- LIMITACIONES

No podrán acogerse a los ERTES por FM, las empresas que tengan su

domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales

Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan

a los ERTES FM y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a lascuotas de la seguridad social.

 No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.

VII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 8/2020

La DF 1ª modifica lo siguiente:

 El apartado 1 del artículo 24 a los efectos de las exoneraciones de los meses de marzo y abril de 2020.

Añade un apartado 5 al artículo 24 para señalar que las exoneraciones serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del SEPE en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.

La DA 6ª, relativa a la Salvaguarda del empleo:

? Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 (ERTES FM) estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla. ? Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.

No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo discontinuocuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.

? En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

? El compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable,teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

No resultará de aplicación en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

? Las empresas que incumplan deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.

 VIII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 9/2020

La DF 2ª modifica lo siguiente:

 La DF 3ª para señalar que los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.

Colaborador:

Es la primera vez que se falla a favor del cliente y se considera que el préstamo puede sobrevivir de forma gratuita, sin devengo de interés alguno a favor de la entidad acreedora.

La mayoría de las sentencias dictadas a favor del cliente sustituyen el IRPH por el euríbor. De hecho, las primeras sentencias sobre el IRPH dictadas tras la decisión del TJUE anulaban ese índice hipotecario y dictaminaban su sustitución por el Euribor,  al considerar que es más beneficioso para el consumidor.

"Lo justo es que los litigios de IRPH se zanjen con préstamos sin remunerar, tal y como establece la Directiva Europea sobre cláusulas abusivas en los contratos con los consumidores", la presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

De hecho, en primera instancia, el Juzgado nº 5 de Illescas concluyó que "la consecuencia de la declaración de abusividad de la cláusula IRPH no puede ser más que la subsistencia del contrato de préstamo sin devengo de interés alguno a favor de la entidad acreedora, con la obligación de restituir al deudor la totalidad de los importes que por dicho concepto ha percibido durante la vigencia del contrato".

  División judicial tras el fallo del TJUE

Hace ya cuatro meses el TJUE se pronunció sobre el IRPH contemplando la posibilidad de que los jueces nacionales comprobasen el carácter abusivo del IRPH y que en caso de serlo, decidieran si puede ser sustituido por otro índice. El fallo puso sobre la mesa un nuevo revés para los bancos españoles.

Ahora esa misma división judicial es la que ha traído consigo el fallo del TJUE. Pero si se analizan los fallos en las audiencias provinciales españolas, once jueces han dado la razón a la banca, frente a nueve fallos favorables a los consumidores. Y, aunque de manera general, aquellos jueces que dan la razón al cliente apuestan por la sustitución del IRPH por el Euribor. Ahora es un juez de Toledo el que vuelve a poner sobre la mesa que en caso de abusividad, " la hipoteca pueda sobrevivir de forma gratuita, sin devengo de interés alguno a favor de la entidad acreedora".

El pasado 9 de octubre, el Tribunal Supremo dictó una importante sentencia sobre la determinación de la base imponible en AJD si existe extinción de condominio. Este hecho tiene su origen en la liquidación de gananciales y disolución de la comunidad de bienes sobre una vivienda que pertenecía a cada uno de los conyugues por mitades. Los particulares presentaron la liquidación exenta y la Administración giró la correspondiente liquidación complementaria sobre una base imponible compuesta por el valor de todo el inmueble.

El TEAR estimó el recurso de los contribuyentes y este criterio fue apoyado por el TSJ de la Comunidad Valenciana: La base imponible en AJD era el valor de la mitad del inmueble. Sin embargo, frente a la decisión del TSJ, la Hacienda de dicha Comunidad interpuso un recurso de casación.

La respuesta que ha ofrecido el Tribunal Supremo es que la extinción del condominio -en este caso, como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales-, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia.

Y que La conclusión no puede ser otra que la desestimación del recurso de casación promovido por la Comunidad Valenciana, porque la sentencia impugnada ha interpretado correcta y adecuadamente las normas sobre hecho imponible y base imponible del impuesto sobre actos jurídicos documentados, en los términos expuestos y, en particular, al considerar que "?si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo?".

Fuentes: elderecho.com / tottributs.com

La evolución de las hipotecas en 2019 es de subidas y bajadas, hubo repuntes en enero (22,5%), en febrero (9,2%) y en marzo (15,8%), en abril cayó (-0,1%)  en mayo subió (11,2%), en junio cayó (-2,5), en julio subió (13,1%) en agosto cayó (-29,9%) y continuaron las caídas de septiembre (-31,6%) octubre (-2,1%), noviembre (-0,5%) excepto en diciembre que subió un 43%.

El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018.

Asimismo, el importe medio fue de 122.079 euros en el duodécimo mes del año, un -4,2% inferior en tasa interanual y un -5,9% inferior en tasa mensual.

Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en diciembre fueron Madrid (6.787), Andalucía (5.082) y Cataluña (4.207). La mayor tasa de subida se registró en Castilla-La Mancha (167,8%) y la única caída se produjo en La Rioja (-9%).

Respecto al conjunto del año, la concesión de hipotecas creció un 2,7%, alcanzando los 357.720 préstamos. Este incremento es menor al registrado años atrás, dado que las hipotecas subieron un 11,3% en 2018, un 10,7% en 2017 y un 14,6% en 2016.

Por otra parte, el importe medio de las hipotecas concedidas en 2019 se estableció en 125.007 euros, arrojando una subida del 0,6%. Este porcentaje contrasta con los recogidos en 2018 (6%), 2017 (6,8%) y 2016 (2,9%).

En cuanto al capital prestado, se situó en 44.717.507 euros, con una subida del 3,3%. Este dato fue más alto en 2018 (18,1%), 2017 (18,1%) y 2016 (17,8%). Madrid (69.616), Andalucía (67.845) y Cataluña (57.787) fueron las regiones con mayor volumen de hipotecas en 2019. Castilla-La Mancha (17,9%) fue la autonomía que más creció el año pasado y Navarra (-9,4%) fue la que más se ajustó.

Según el Jefe de estudios de Idealista.com, el señor Fernando Encinar "Durante el confinamiento el stock de viviendas usadas creció de forma exponencial. El mercado inmobiliario estaba roto y la falta de compraventas y la continua entrada de nuevas viviendas en idealista han acrecido la oferta. Las casas que se han incorporado a la base de datos de idealista provienen probablemente de divorcios o separaciones, herencias y de propietarios que han tenido una urgente necesidad de liquidez. Este aumento de oferta continuará en los próximos meses mientras que la demanda arrastrará dificultades para comprar, motivadas por la falta de empleo y ahorros para asumir una hipoteca"

"El escenario a corto plazo no ofrece ningún elemento para pensar que los precios se van a comportar en la crisis que viene de manera distinta a como se comportaron en la anterior crisis: ajustes a la baja que podrían llegar a ser de dos dígitos en algunas zonas donde el aumento de la oferta sea significativo y una reducción de la demanda relevante. Los datos de mayo ya adelantan ese nuevo proceso que se acelerará en los próximos meses. En todo caso, es de esperar que tanto el ajuste como la posterior recuperación sea mucho más rápida que en la crisis anterior, y podamos volver en 2021 a los niveles anteriores al estallido de la pandemia", aclara el portavoz del principal marketplace inmobiliario de España, Italia y Portugal.

ACCESO COMPLETO NOTICIA IDEALISTA.COM

Una vivienda que proviene de una herencia  adjudicado a varios herederos, es una vivienda " proindiviso", en el que cada uno tiene un porcentaje o fracción.

Esta situación suele llevar a conflictos, ya que es necesario llegar a una serie de acuerdos sobre el destino de la vivienda. La solución más sencilla suele ser:

  • Que uno de los herederos compre a los otros su parte.
  • Que todos vendan a un tercero y se repartan el dinero en base al porcentaje de la vivienda que tenga cada uno.

Sin embargo en ocasiones hay herederos que no quieren vender o simplemente que no están de acuerdo en el precio por el que los otros aceptarían vender su parte.

Por otro lado, puede ser ventajoso comprar una vivienda de estas características ya que el que quiere o necesita vender  se encuentra en situación de necesidad y aceptará un precio inferior al del mercado.

No obstante, si estamos pensando en comprar una vivienda en proindiviso  hay una serie de precauciones que conviene adoptar. Cuatro posibles situaciones:

  • Que los herederos aún no son propietarios
    Para que podamos inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad necesitamos que los vendedores sean los propietarios registrales.
  • Aunque el precio que nos ofrezcan  sea un "chollo", el riesgo es alto. A modo de ejemplo, puede que los que firman no sean finalmente los adjudicatarios del piso en la herencia o al menos no todos, y el acuerdo solo vincula a los que firmaron.
  • Puede también ocurrir que haya desacuerdo en la adjudicación de la herencia y acabe el tema en los Juzgados lo que puede supone años de demora.
  • Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y unos están de acuerdo en vender por una determinada cantidad y otros no. En este caso, podemos comprar solo a quien quiere vender y convertirnos así en copropietarios. Y así "forzar" a los otros propietarios a que nos vendan su parte, negociando con la amenaza de iniciar acción judicial, la división de cosa común o actio communi dividendo, regulada en los arts. 400 y ss. del Código Civil. Mediante esta acción, cualquier copropietario puede acudir al Juzgado para que disuelva la comunidad en la que se encuentran, mediante su venta en pública subasta, aunque esto conlleva tiempo y gastos y además el inmueble se suele adjudicar por un precio muy inferior al de mercado.

Por lo general el inversor que ha adquirido la parte en copropiedad, suele ser quien se lo adjudica, por tener mayor capacidad económica.

Conclusión
Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y todos están de acuerdo en vender y en el precio, en ese caso el riesgo es el mismo que cualquier otra operación de compraventa.

El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con "posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".

En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de la vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y  sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de "efectos adversos potencialmente significativos", especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.

La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler de la vivienda en segmentos no regulados del mercado.

Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras la realización de reformas.

Pero lo primero que debemos es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio según el cual se aplicarán las reformas.  De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo.

A continuación veremos este tipo de reformas y algunas otras:

Reforma de la cocina

Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay existe la tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.

 Reforma del baño

Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.

Pintar paredes y arreglar suelos

Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud.

El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.

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Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:

Cerrar la terraza

Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.

Renovar las instalaciones

Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet.

Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.

Aumentar la capacidad de almacenaje

Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.

Cambiar puertas y ventanas

Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción).

Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.

Modificar la distribución

En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble.

Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.

Accesibilidad a la vivienda

Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad.

En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.

Se trata de una cuestión controvertida ya que no hay un único criterio sobre este asunto. Mencionar que los Tribunales Superiores de Justicia de Cataluña y Madrid se han pronunciado al respecto y estos si han considerado que prescribe el derecho de exigir el IBI por las actuaciones de revisión catastral. De hecho la Dirección General de Tributos también sostiene dicho criterio.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68.1.a) de la Ley General Tributaria, el derecho a practicar liquidación se interrumpe "Por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de la obligación tributaria que proceda, aunque la acción se dirija inicialmente a una obligación tributaria distinta como consecuencia de la incorrecta declaración del obligado tributario."

Hacienda considera que las actuaciones de Catastro tienen por finalidad la comprobación, inspección y liquidación del tributo, teniendo en cuenta la gestión dual del IBI.

En la sentencia que tratamos en cuestión, "STSJ de Valencia" considera que el procedimiento de inspección catastral no tiene naturaleza tributaria.

Por ello la sentencia del Juzgado de Valencia argumenta  que:

  • Si estos procedimientos de inspección catastral tuvieran naturaleza tributaria, les sería aplicable el plazo de prescripción a la hora de revisar o fijar los valores catastrales. Y en este caso no es así ya que, mediante estos procedimientos, Catastro revisa estos valores aunque hayan transcurrido más de cuatro años desde que se produjo la alteración o modificación en el inmueble. Y el nuevo valor tiene efectos desde que se produjo dicha alteración, por mucho tiempo que haya transcurrido.
  • Como segundo argumento, el TSJ de la Comunidad Valencianade 2018, considera que las actuaciones de Catastro no interrumpen la prescripción del derecho a liquidar.

Conclusión

Se trata de una cuestión controvertida en la que diferentes juzgados se han pronunciado de manera diferente y por lo tanto es apelable en los tribunales. Por lo que habrá que analizar cada caso en concreto porque según la fecha en la que se nos haya notificado las nuevas liquidaciones del IBI, podrán ser prescritos uno o varios ejercicios.

 

Pero, ¿qué sucede si se incumple este plazo?

El Tribunal Supremo ha aclarado que la finalidad de la tasación pericial contradictoria no es hacer prevalecer el valor indicado por el contribuyente, sino la de combatir y corregir la valoración de la Administración, tal y como se establece en el artículo 57.2 de la Ley General Tributaria. En algunos casos, la tasación pericial contradictoria concluye con la asignación de un valor intermedio al inmueble entre los propuestos por el contribuyente y la Administración.

El criterio fijado por el Tribunal Supremo es que el incumplimiento del plazo de duración máxima del procedimiento de tasación pericial contradictoria no determina que se "estime" la solicitud del contribuyente (silencio positivo) ni que se dé por buena su valoración.

 

¿Cómo se puede solicitar la tasación pericial contradictoria?

El contribuyente dispone de un mes desde que recibe la liquidación para solicitarla. Cada Comunidad Autónoma cuenta con un método para valorar las viviendas compradas, donadas o heredadas. Es necesario que un perito de la Administración valore el inmueble y a partir de esta valoración el contribuyente podrá optar que otra perito realice una nueva valoración.

 

Por otra parte, otra forma de reclamar es mediante la liquidación. Para ello, se debe interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.

¿QUIÉNES SON LOS RESPONSABLES DE LOS DESPERFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN?

Los "agentes de la edificación". Es decir, aquellos profesionales que generalmente intervienen en la construcción de un edificio. Algunos de ellos son el promotor, el constructor, el proyectista, el director de la obra, el director de ejecución, los proveedores de materiales?

¿QUÉ RESPONSABILIDAD TIENEN LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN?

En el caso de que se detecten defectos constructivos derivados de la negligencia de alguno de los agentes de la edificación en el cumplimiento de sus obligaciones, aquel habrá de responder.

Como regla general, la responsabilidad de los agentes de la edificación es de carácter personal e individual. Es decir, la responsabilidad por un concreto defecto constructivo no será de todos los profesionales intervinientes en la obra. Será del profesional de cuya negligencia se derive el mismo.

Sólo cuando no sea posible individualizar la responsabilidad (por ejemplo, debido a que el defecto en cuestión pueda obedecer a la negligencia de varios de los profesionales intervinientes), se podrá exigir la responsabilidad a todos ellos. En este caso, la reclamación que se interponga contra uno de ellos afectará a los demás. Para determinar si realmente existe un defecto constructivo y cuál o cuáles de los agentes de la edificación han de responder del mismo, en su caso, generalmente será necesario contratar a un experto para que realice una prueba pericial.

¿QUÉ PLAZO EXISTE PARA RECLAMAR RESPONSABILIDAD POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS?

La acción para exigir responsabilidad a los agentes de la edificación por posibles defectos constructivos tiene un plazo de prescripción de dos años que constarán desde que se manifiesten dichos defectos. Debemos tener en cuenta que ello ocurra dentro de los plazos de garantía que establece la ley. Estos plazos son de uno, tres o diez años. Dependen de la gravedad y la naturaleza del defecto constructivo.

Cabe señalar que el hecho de que el referido plazo de prescripción haya transcurrido en la fecha en la que se interponga la demanda de responsabilidad por defectos constructivos no conllevaría la automática inadmisión de la misma.

¿CÓMO EXIJIR RESPONSABILIDAD DERIVADA DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS?

Como primer paso, es aconsejable dirigirse al agente de la edificación responsable del defecto constructivo mediante reclamación extrajudicial. En este caso lo habitual es que el agente dé traslado a su compañía aseguradora de responsabilidad civil.

Generalmente, el problema que suele plantearse en este punto es a qué agente de la edificación debemos dirigirnos para exigirle responsabilidad. Esta reclamación extrajudicial nos permitirá interrumpir el plazo máximo de dos años que existe para reclamar, evitando que posteriormente el responsable pueda oponer la prescripción de nuestra acción en un hipotético juicio posterior.

¿Y SI EL AGENTE NO ASUME SU RESPONSABILIDAD?

El profesional causante del defecto constructivo puede no asumir su responsabilidad. Entonces, ¿Que debemos hacer?

En caso de que el agente o agentes de la edificación no asuman voluntariamente su responsabilidad, será necesario interponer demanda judicial contra todos ellos dentro de los dos años siguientes al requerimiento extrajudicial, en el caso de que se hubiera efectuado.

 1. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán en situación de fuerza mayor total derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que contaran con un expediente de regulación temporal de empleo basado en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y estuvieran afectadas por las causas referidas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y en ningún caso más allá del 30 de junio de 2020. 2. Se encontrarán en situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020. Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas por medidas de regulación temporal de empleo, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada. 3. Las empresas y entidades a las que se refiere este artículo deberán comunicar a la autoridad laboral la renuncia total, en su caso, al expediente de regulación temporal de empleo autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquella. Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia por parte de estas empresas y entidades a los expedientes de regulación temporal de empleo o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación de estas al Servicio Público de Empleo Estatal de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo. En todo caso, estas empresas y entidades deberán comunicar al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de estas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquellas.

 Artículo 2. Procedimientos de suspensión y reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción comunicados a partir del desconfinamiento.

 1. A los procedimientos de regulación temporal de empleo basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción iniciados tras la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2020, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, con las especialidades recogidas en este precepto.

 2. La tramitación de estos expedientes podrá iniciarse mientras esté vigente un expediente de regulación temporal de empleo de los referidos en el artículo 1.

 3. Cuando el expediente de regulación temporal de empleo por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción se inicie tras la finalización de un expediente temporal de regulación de empleo basado en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la fecha de efectos de aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de este.

 4. Los expedientes de regulación temporal de empleo vigentes a la fecha de entrada en vigor del presente real decreto-ley seguirán siendo aplicables en los términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el término referido en la misma.

 Artículo 3. Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo.

1. Las medidas de protección por desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 30 de junio de 2020.

2. Las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 31 de diciembre de 2020.

Artículo 4. Medidas extraordinarias en materia de cotización vinculadas a las medidas reguladas en el artículo 1.

 1. La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, a las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social. Si las citadas empresas y entidades tuvieran cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.

2. Las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 quedarán exoneradas del abono de la aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta, en los porcentajes y condiciones que se indican a continuación: a) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio, la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. b) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta, la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.

3. Las exenciones en la cotización se aplicarán por la Tesorería General de la Seguridad Social a instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada. Para que la exoneración resulte de aplicación esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable que deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema de remisión electrónica de datos en el ámbito de la Seguridad Social (Sistema RED), regulado en la Orden ESS/484/2013, de 26 de marzo.

 4. A efectos del control de estas exoneraciones de cuotas, será suficiente la verificación de que el Servicio Público de Empleo Estatal proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate. La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el Servicio Público de Empleo Estatal para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.

 5. Las exenciones en la cotización a que se refiere este artículo no tendrán efectos para las personas trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos, sin que resulte de aplicación lo establecido en el artículo 20 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social.

 6. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesionales y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.

 Artículo 5. Límites relacionados con reparto de dividendos y transparencia fiscal.

  1. Las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales conforme a la normativa vigente no podrán acogerse a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley.
  2. Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social. No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.

 Disposición adicional primera. Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización.

 1. Mediante acuerdo de Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado el 30 de junio de 2020.

 2. Este acuerdo podrá, a su vez, prorrogar las exenciones reguladas en el artículo 4, o extenderlas a los expedientes de regulación temporal de empleo basados en causas objetivas, así como prorrogar las medidas de protección por desempleo previstas en el artículo 25.1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el período de tiempo y porcentajes que en él se determinen.

 Disposición adicional segunda. Comisión de Seguimiento tripartita laboral.

 1. Se crea una Comisión de Seguimiento tripartita laboral del proceso de desconfinamiento, que estará integrada por las personas al efecto designadas por el Ministerio de Trabajo y Economía Social, el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), la Confederación Española de la Pequeña y Mediana Empresa (CEPYME), y las organizaciones sindicales más representativas, Comisiones Obreras (CC.OO.) y la Unión General de Trabajadores (UGT).

 2. Esta Comisión se reunirá, con carácter ordinario, el segundo miércoles de cada mes, previa convocatoria remitida por el Ministerio de Trabajo y Economía Social y con carácter extraordinario, siempre que lo soliciten tres de las cuatro organizaciones integrantes de la misma.

3. Esta Comisión de Seguimiento tripartita laboral tendrá como función principal el seguimiento de las medidas que, en el ámbito laboral, se están adoptando durante la fase de excepcionalidad atenuada, el intercambio de los datos e información recabada por las organizaciones integrantes y el Ministerio de Trabajo y Economía Social al respecto, así como la propuesta y debate de aquellas medidas que se propongan por este o por cualquiera de las organizaciones que la integran. Esta Comisión, en cualquier caso, deberá ser consultada con antelación suficiente y con carácter previo a la adopción de las medidas recogidas en la disposición adicional primera.

  •  Disposición final primera. Modificación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Se modifica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en los siguientes términos:

Uno. El apartado 1 del artículo 24 queda redactado como sigue: «1. En los expedientes de suspensión de contratos y reducción de jornada autorizados en base a fuerza mayor temporal vinculada al COVID-19 definida en el artículo 22, la Tesorería General de la Seguridad Social exonerará a la empresa del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, durante los meses de marzo y abril de 2020, cuando, a 29 de febrero de 2020, tuviera menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, en situación de alta en la Seguridad Social. Si la empresa tuviera 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.»

 Dos. Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 24, con la siguiente redacción: «5. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.»

 Tres. La disposición adicional sexta queda redactada como sigue:

 «Disposición adicional sexta. Salvaguarda del empleo.

 1. Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente real decreto-ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

 2. Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes. No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijodiscontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo. En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

 3. Este compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

4. No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

 5. Las empresas que incumplan este compromiso deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.»

  • Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19. La disposición final tercera del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19, queda modificada como sigue: «Disposición final tercera. Entrada en vigor y vigencia. Este real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado", manteniendo su vigencia durante el estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y sus posibles prórrogas. Los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.»
  • Disposición final tercera. Entrada en vigor.

 El presente real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Dado en Madrid, el 12 de mayo de 2020.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

MEDIDAS PARA REFORZAR LA FINANCIACIÓN EMPRESARIAL

El capítulo 2 regula un amplio paquete de medidas para reforzar la financiación de las empresas.

En primer lugar, para facilitar que las empresas que se han visto afectadas por la crisis sanitaria actual puedan hacer frente de la mejor forma posible a los pagos derivados de créditos que desde distintos instrumentos de la administración se habían otorgado, en este real decreto-ley se habilita al Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), organismo público adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, a conceder aplazamientos de las cuotas de los préstamos concedidos en el marco de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables, extendiendo así a los créditos del IDAE la posibilidad de aplazamiento de cuotas ya aprobada en reales decreto-leyes anteriores para los créditos de la Secretaría General de Industria, el programa REINDUs, entre otros.

Además de tomar medidas para reforzar el acceso a la liquidez o facilitar el pago de los créditos, es necesario garantizar la continuidad del desarrollo de las transacciones económicas y aportar seguridad a las operaciones comerciales en un contexto de incertidumbre como el actual.

A este respecto, el sector asegurador desempeña un papel destacado. El seguro de crédito y de caución contribuyen a la consecución de dichos objetivos, ya que sirven, respectivamente, de garantía del cobro de las ventas o prestaciones de servicios y del cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.

En un contexto como el actual, es necesario reforzar los mecanismos que contribuyan a que el sector asegurador desempeñe dicho papel. Por ello, dada la situación adversa del mercado de crédito y las dificultades que, como consecuencia de la reducción de la cobertura de riesgos asegurados, puedan afectar a las relaciones comerciales y los pagos entre las empresas, se habilita al Consorcio de Compensación de Seguros para que desarrolle actividades de reaseguro de crédito y de caución a partir de 2020.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. El objetivo fundamental de esta línea de avales, dotada con un importe máximo de 100.000 millones de euros, es preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez, en particular de pymes y los autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming, estableciendo de esta forma medios para el mantenimiento de los niveles de actividad económica y de empleo. Las entidades que otorguen la financiación deben velar por el cumplimiento de estos objetivos, con el fin de que la liquidez siga llegando al conjunto del tejido productivo, en particular a través de los canales de crédito comercial y pago a proveedores.

El citado real decreto-ley establece que las condiciones aplicables y requisitos a cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Los pasados 24 de marzo y 10 de abril, el Consejo de Ministros adoptó sendos Acuerdos liberando un total de 40.000 millones de euros de avales a conceder a empresas y autónomos. El 75 % de los avales puestos a disposición se concentran en pymes y autónomos, como agentes claves que son de la actividad económica, cuyo acceso a la liquidez es fundamental para el buen funcionamiento del tejido productivo.

Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, este real decreto-ley, en una disposición final, toma tres medidas complementarias. En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes. Además, establece que podrán beneficiarse de los avales los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales. En ambos casos, las condiciones de los avales se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Por último, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.

ACCESO COMPLETO REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EL EMPLEO 

? Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

? Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

? Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

? Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

? Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

? Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

? Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

 

Acceso completo Real Decreto 106/2018

 

Los registros en los hoteles españoles  por parte de los extranjeros -el 65,2 % del total- con un repunte del 0,1%, según datos del (INE).

Se trata del sexto aumento en el número de pernoctaciones en hoteles en los últimos siete años (en 2018, descendieron un 0,2 %).

Los hoteles ocuparon, de media, seis de cada diez plazas que ofertaron en 2019 (el 60,2%), igual a las cifras de 2018, mientras que en los fines de semana se ocuparon dos de cada tres plazas (66,1%), con un incremento en tasa interanual del 0,2%.

Los precios siguieron un incremento moderado de los últimos ejercicios, con una subida media del 1,9%, tras los repuntes de 2018 (2,2%) y 2017 (6,5%).

Según un "informe de Exceltur", el año pasado el número de plazas en alojamientos hoteleros repuntó un 2%, mientras que el de las plazas en pisos turísticos se redujo un 4%. Se trata de la primera caída que sufren las viviendas vacacionales desde que irrumpieron en el mercado de las plataformas online de comercialización, allá por 2009. 

En concreto, actualmente hay 415.404 plazas hoteleras en las 22 principales ciudades españolas, frente a las 413.033 plazas en viviendas turísticas.

 En 2018, sin embargo, la alternativa de los pisos vacacionales se impuso a la hotelera por primera vez. Así han evolucionado en la última década. 

Causas del cambio:

  • Proliferación de normativas locales en plazas, como Palma, Barcelona, San Sebastián o Bilbao.
  • Afecta de forma directa al precio de los alquileres tradicionales.
  • Intromisión a la convivencia vecinal en los principales centros de las ciudades. 
  • Peso reducido en el parque de viviendas de alquiler.
  • El precio de los arrendamientos es muy limitado.

Concluyendo

Los expertos aseguran que sin esta alternativa España perdería Turismo a favor de otros destinos ya que es un sector turístico complementario al hotelero, además de advertirse que estas regulaciones restringen la libertad de competencia.

Según el Colegio de Registradores se produjo una caída del 3,1% en la compraventa de viviendas durante el 2º trimestre del año en tasa interanual.

Respecto a los datos publicados por el INE en julio se volvieron a incrementar las transacciones de compraventa un 3,8% y durante el 3º y 4º trimestre se produjo una ralentización.

LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA EN EL SECTOR

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el pasado junio se produjeron retrasos en la concesión de nuevos préstamos hipotecarios y se cerraron menos transacciones inmobiliarias.

De esta ley se espera más transparencia en el mercado y más protección para los clientes aunque esto no parece ser así, ya que los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.

De hecho los datos hablaron, la estadística de hipotecas reflejó retrasos en las compraventas desde junio mostrando la mayor caída desde el último lustro.

Sin embargo, las hipotecas a tipo fijo siguieron adelante con su incremento, y se espera que para este año cierren con un nuevo máximo histórico.

 Durante 2019 se firmaron cerca de 300.000 préstamos hipotecarios, según los datos del INE.

SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

Desde 2013 el precio medio de la vivienda en España, incluidas tanto nuevas como de segunda mano, no ha parado de crecer, tanto en número de operaciones como en precios medios.

El precio de la vivienda moderó su crecimiento un 3,1% en el 2º trimestre del año en tasa interanual hasta los 1.637,4 euros m2 en contraste con el 4,4% del año anterior. Excepto País Vasco, Castilla y León y La Rioja donde cayeron los precios, las demás comunidades reflejaron crecimientos moderados. Más concretamente en Madrid y Cataluña pasaron de  un 8,3 y 5,9% a 5,2% y 4,3%. Además los precios cayeron en ocho comunidades entre ellas Madrid un 0,1%.

El valor tasado de las viviendas que ofrece el Ministerio de Fomento también ofrece leves incrementos durante 2019, de apenas un 0,1% intertrimestral, mientras que hasta octubre el precio medio de la vivienda tasada llegó a 1.638 euros/m2, un 3,1% más, manteniéndose estable desde marzo.

El fomento de viviendas de obra nueva se mantubo estable, y pese a la ralentización del crecimiento, se solicitaron visados para la construcción de 125.000 y 150.000 viviendas anuales, entre enero y octubre de 2019, se han visado más de 91.000 viviendas de obra nueva.

De 2013 a la actualidad ha pasado del nivel más bajo de operaciones de compraventa, siendo 311.990 en 2013 a 561.486 prevista para fin de 2019, llegando a 587.160 para 2020.

En cuanto al precio medio ha pasado de 133.094? a 154.717? estimado para finales de 2019 y previsto en 157.031? para 2020, creciendo de media anual un 3,2%, siendo la variación estimada para 2019 de un incremento del 3,57% y algo más ligero el incremento esperado para 2020.

De cualquier forma las entrevistas, focus groups y encuestas realizadas a los más de 5.000 miembros de la Catedra Inmobiliria en colaboración con el área de investigación de la Universidad de Málaga, marcan un techo de crecimiento en el 5%, con tendencias medias de crecimiento de un 2,5% a 3,57%.

Si falleciese el inquilino, el arrendamiento no se extinguiría nunca porque la ley concede derecho a subrogarse en lo que queda de arrendamiento, a determinados familiares del inquilino fallecido. Como familiares del inquilino se entiende:

  • El cónyuge del inquilino fallecido que al tiempo del fallecimiento estuviera conviviendo con él, aunque también podría subrogarse en el contrato sino estuviera casado, la pareja afectiva del inquilino fallecido, aunque en este caso se exigiría una convivencia previa de dos años, salvo que hubieran tenido descendencia común (hijos), en cuyo caso bastaría con la mera convivencia.
  • También podrían subrogarse los descendientes del arrendatario fallecido, o sea los hijos y nietos que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o en caso de ya no estarlo, hubieran convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • También podrían subrogarse al contrato los ascendientes del arrendatario fallecido, o sea los padres y abuelos que hubieran convivido habitualmente con él, durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • También podrían subrogarse los hermanos del inquilino fallecido que hubieran convivido durante los dos últimos años con el fallecido.
  • Y por último, también podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%, pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.

Si al tiempo del fallecimiento del inquilino no existiera ninguna de las personas mencionadas, entonces sí que el arrendamiento quedaría extinguido y el propietario ya podría recuperar la vivienda arrendada.

 También quedaría extinguido el arrendamiento, si los parientes del inquilino con derecho a subrogación, no comunicaran al arrendador en el plazo de tres meses, la muerte del inquilino, acompañando el certificado que lo acredite e indicando también en la comunicación la identidad de la persona que se quiere subrogar en el contrato y el parentesco que tiene con el inquilino fallecido.

También existe la posibilidad de que no se pudieran subrogar en el contrato los parientes del inquilino y el arrendamiento se extinguiera con la muerte del mismo.

Esta situación sólo podrá ocurrir en cuatro casos:

1º.- Cuando no hubiera ningún pariente que tuviera derecho a la subrogación de acuerdo con lo indicado por la ley.

2º.- También cuando habiendo parientes éstos no cumplieran los requisitos de convivencia con el inquilino fallecido que exige la ley, normalmente dos años de convivencia.

3º.- También cuando en contratos de duración superior a cinco o siete años, dependiendo de que el arrendador fuera una persona física o jurídica, el inquilino admitiera en el contrato la renuncia a la subrogación pasados estos plazos.

4º.- Y, por último, cuando habiendo parientes del inquilino con derecho a la subrogación, éstos no comunicaran al arrendador dentro de los plazos legales, tres meses a contar desde el fallecimiento, el hecho del fallecimiento con la documentación que exige la ley acompañar, como es el certificado de defunción y los datos de identidad de las personas que tuvieren derecho a la subrogación y el parentesco que tuvieran con el inquilino fallecido.

Si quien falleciese fuera el arrendador, son los herederos del arrendador fallecido los que estarían obligados a continuar con el arrendamiento por el tiempo de contrato que quedase por cumplir, excepto que el arrendador fallecido fuera el usufructuario de la vivienda, en este caso al fallecimiento del arrendador usufructuario se extinguiría el arrendamiento y no se transmitiría a los herederos del usufructuario.

Este panorama presenta un verdadero desafío para diseñar unos Presupuestos Generales del Estado que permitan promover la recuperación económica y social a la vez que se enmarquen en un plan de reequilibrio de las cuentas públicas para los próximos años. El nivel de déficit público en que vamos a incurrir es muy elevado, pero existe en nuestra opinión margen para aplicar medidas de estímulo fiscal a corto plazo antes del final del año, que deben servirnos para reactivar la actividad y al mismo tiempo servirnos de cortafuegos, encapsulándolas en este ejercicio para que 2021 nazca vacunado de este mal.

En estos próximos meses debemos reactivar la economía con la máxima celeridad y ello exigirá que el presente ejercicio presupuestario 2020 se acompañe de medidas excepcionales y temporales que favorezcan la liquidez de las empresas y que estimulen tanto la oferta como la demanda para generar un entorno de mayor confianza entre los inversores y los consumidores.

ACCESO COMPLETO A PROPUESTAS FISCALES PARA ACCELERAR LA REACTIVACIÓN ECONÓMICA EN EL 2º TRIMESTRE 2020 Descarga

A pesar de que la legislación actual no se contempla ningún tipo de excepciones (solo prevé excepciones de uso urbanístico) y, por tanto, de momento sí se imputarían las rentas, desde la subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Persona Físicas creen, que hay tiempo para modificar la ley, "ya que la medida no se haría efectiva hasta la próxima Campaña de la Renta, que será entre abril y junio de 2021".

De momento no hay un plan concreto al respecto, aún no se sabe si se va a modificar la leyAunque la fiscalidad no puede cambiar todo, también se ha abierto la posibilidad de modificaciones sobre los impuestos que pagan los trabajadores por las retribuciones en especie. No podemos olvidar que ya en el pasado las retribuciones en especie estuvieron exentas en el IRPF. El coronavirus ha provocado esta situación y obviamente la legislación hay que adaptarla a los cambios.

La imputación de las rentas inmobiliarias

Según explica la agencia tributaria en su web "tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible del IRPF por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles".

Por ejemplo, se trata de inmuebles urbanos al margen de la vivienda habitual y que no se encuentren afectos a actividades económicas, o bien inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

Todos ellos tributan en el IRPF teniendo en cuenta la participación que ostenta el contribuyente sobre la titularidad del inmueble (en caso de que haya varios propietarios) y en los siguientes porcentajes:

  • Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  • Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

En el caso de que un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la Agencia Tributaria señala que "la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período".

Y en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, "la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento".

Ha adelantado que solo entre julio y agosto la Seguridad Social ha recuperado más de 333.000 cotizantes, cifra que alcanza el medio millón desde abril, y que tres de cada cuatro trabajadores que se vieron afectados por un ERTE ya se han incorporado a su puesto de trabajo.  Otro dato positivo que maneja la banca: es el gasto con tarjeta que ha repuntado un 5% interanual, lo que muestra una mejora del consumo. 

También se ha puesto de manifiesto que no todos los sectores ni todas las regiones están evolucionando de la misma manera, actividades como el turismo o la hostelería se han visto lastradas por las restricciones de los principales países europeos.

Según palabras de Calviño la futura recuperación económica dependerá de cómo se controlen los rebrotes de covid-19. "Nuestro escenario ya contemplaba una recuperación progresiva con un crecimiento robusto en 2021, pero es fundamental que sigan controlados los rebrotes y la incertidumbre".

También se ha puesto de manifiesto las medidas de apoyo a las empresas y al empleo por parte del Gobierno desde que estalló la crisis (como flexibilización de los ERTES, las líneas ICO para garantizar liquidez a las empresas e impulsar las inversiones o las moratorias hipotecarias) ya que sin ellas el PIB se habría desplomado un 25% y se habrían destruido tres millones de puestos de trabajo. Europa apunta que la ausencia de dichas medidas podría hacer caer al PIB entre cuatro y cinco puntos.

El Gobierno ha expresado su intención de utilizar los 140.000 millones de euros del Fondo Europeo para impulsar un nuevo modelo productivo, basado en la sostenibilidad, digitalización y lucha contra los principales problemas estructurales que arrastra la economía desde hace años e incluso décadas, como por ejemplo una elevada tasa de paro estructural, la deuda pública, la creciente desigualdad social o las infraestructuras poco productivas.

El futuro gobierno socialista se compromete a acometer un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas vinculado a eficiencia energética, accesibilidad junto a ayudas destinadas a edificios en zonas y colectivos vulnerables. En los presupuestos del Gobierno para 2019 se han consignado 700 millones de euros en políticas de vivienda.

Se quiere reforzar la función de las SEPES e ICO en la política de vivienda para fomentar la construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler social aprobándose un programa de financiación para ello.

El Gobierno pretende movilizar el suelo público disponible mediante la cesión de derechos de superficie mediante la aprobación de un Plan Nacional de Fomento de Emancipación Juvenil facilitando el acceso de los jóvenes a la vivienda.

En 2019 en materia fiscal contempla la creación del Impuesto a las Transacciones Financieras o el tipo mínimo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades.

También pretende limitar las exenciones de dividendos y plusvalías  de sociedades, ejercer mayor control sobre las SICAVcrear impuestos sobre Determinados Servicios Digitales o revisar el régimen fiscal de cooperativas y sociedades laborales.

El programa también contempla la Estrategia Sinhogarismo incrementándose los fondos presupuestarios.

Respecto a la Igualdad de género se eliminaría la denomina "tasa rosa", es decir, el incremento de precio de un mismo producto cuando se trata de una versión femenina y se reduciría el IVA de los productos de higiene femenina al 4%.

Sánchez propone un Pacto por la Industria que incluiría una nueva Ley de Industria que permita la adaptación del sector a la globalización, a la transición ecológica y a la transición digital. Promoviendo sectores como los de acumulación de energía y equipamientos para la electrificación del transporte.

A continuación, exponemos algunas ideas para ahorrar energía en nuestros hogares.

Electricidad

Tener ajustada la potencia contratada al mínimo necesario es muy importante, ya que de esta forma solo gastaremos lo que necesitamos y además se puede reducir en el consumo de los aparatos eléctricos:

-Desconectando el stand-by de todos los aparatos. Es lo que se llama el consumo silencioso. Son aparatos que no están encendidos pero tampoco apagados.

-Desenchufando los dispositivos siempre que sea posible (ordenador, televisión, portátiles?)

-Desenchufando los cargadores cuando no estén en uso.

También podemos apostar por tarifas con discriminación horaria.

Iluminación

El primer paso para ahorrar en la iluminación es aprovechar al máximo la luz natural cuando estemos en casa. Y en cuanto a la luz eléctrica, aconsejamos utilizar bombillas LED o de bajo consumo. Hay que recordar apagar las luces en las habitaciones vacías (la luz representa el 20% del gasto de energía en la mayoría de los hogares).

Un truco es analizar las necesidades lumínicas de las habitaciones y adaptarlas en función de las mismas. Por ejemplo, aplicando colores claros en techos, paredes, cortinas y persianas para garantizar más luminosidad.

Electrodomésticos

Utilizando electrodomésticos de máxima eficiencia y haciendo un uso comedido de los electrodomésticos en general, conseguiremos un importante ahorro. Para ello, se puede, por ejemplo:

-Colocar el frigorífico en un lugar fresco y ventilado, evitar abrir y cerrar constantemente las puertas y no introducir comida caliente en el mismo.

-Poner la lavadora a carga completa.

-Poner programas cortos en el lavavajillas.

-Evitar el secador de pelo.

-Apagar el horno antes de finalizar la preparación del plato, aprovechando el calor acumulado.

Aire acondicionado y calefacción

Regular el consumo y la temperatura de los aparatos de refrigeración también marca una notable diferencia en el ahorro. Una temperatura razonable para mantener en la vivienda oscila entre 19 y 21 grados y un poco más baja en los dormitorios.

Los expertos recomiendan regular la calefacción en una temperatura constante de 20 grados en invierno y el aire acondicionado entre 24 y 26 grados en verano, así como limpiar los filtros con frecuencia.

Cuando no estemos en casa no es conveniente dejar encendidos ni la calefacción ni el aire acondicionado y deben apagarse unos veinte minutos antes de abandonar la vivienda.

Temperatura y Aislamiento

Tanto el frío como el calor se transmiten a través de las ventanas y suelos. Las cortinas y alfombras, además de objetos decorativos, pueden ayudar a ahorrar energía, por ejemplo, guardando el calor durante el invierno. Además, las cortinas en verano ayudan a mantener fresca la casa.

Por otra parte, controlando las posibles fugas de aire se conseguirá un consumo de energía eficiente.Si no es posible hacer una reforma en la vivienda para obtener un buen sistema de aislamiento entonces hay que asegurarse de sellar bien las puertas y ventanas.

Colocando en las ventanas un doble cristal se conseguirá una medida de ahorro muy eficiente.

Agua

El agua caliente consume gran parte de energía en nuestras viviendas y en ocasiones se puede prescindir de ella, por ejemplo, lavando la ropa y los platos con agua fría o tibia.

Pero evidentemente, necesitamos del agua caliente en ciertos momentos y para conseguir que sea más económica tenemos algunas soluciones, como instalar un calentador solar de agua.

En cuando a las duchas, lo recomendable para el ahorro es que sean cortas.

Asimismo, existen mangos de ducha de bajo consumo.

El consumo del año móvil (marzo 2019 ? febrero 2020) aún mantiene un crecimiento positivo del 3,9%, seis décimas menos que enero, y se sitúa en 14.312.443 de toneladas, 541.376 más que en el mismo período del año anterior. "Aunque hemos de recordar que estas cifras se refieren a febrero, período previo a la crisis del COVID-19; a corto plazo prevemos una brusca caída en la producción", explica el presidente de Oficemen, Víctor García Brosa.

A este respecto, el presidente de la patronal cementera, destaca que el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo en respuesta a consultas formuladas en relación con el estado de alarma ha dicho textualmente que "el tráfico de camiones de áridos, cemento y hormigones está permitido, al no haberse prohibido las obras a las que transportan dichos materiales ni el transporte para garantizar el abastecimiento. No es obligatorio el cierre de las obras, pues no se ha suspendido expresamente esa actividad".

También el presidente de Oficemen manifiesta que "apoyamos el comunicado de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO), relativo a no paralizar las obras, reforzando las inspecciones relativas al cumplimiento de las medidas sanitarias que garanticen la completa seguridad de los trabajadores"; y añade "Una vez paralizado el sector servicios, la construcción es uno de los pilares actuales de la economía española. Es de suma importancia que todas las obras actuales, incluidas la de infraestructuras mantengan su actividad para preparar a nuestro país en la salida de esta crisis".

"Las fábricas de cemento españolas, de momento, continúan trabajando con la normalidad que permite el Estado de Alarma. La seguridad y salud de los trabajadores es una prioridad para las empresas cementeras, activándose protocolos que garantizan las condiciones de trabajo seguras para los trabajadores de fábrica y modalidades de teletrabajo para gran parte de los empleados de servicios generales", afirma García Brosa.

"Desde Oficemen queremos trasladar el sentimiento de la industria cementera de apoyo a todos los afectados por la pandemia y nuestro ánimo de contribuir de la mejor forma posible a la reconstrucción social y económica del país", añade el presidente de Oficemen.

Nueva caída de dos dígitos en las exportaciones

Las exportaciones acumulan ya 33 meses en números rojos y sufren un nuevo descenso del 31,4% en febrero. Durante el mes pasado se perdieron más de 200.000 toneladas, con un volumen de exportación inferior a las 460.000 toneladas. En el acumulado del año la caída se eleva a casi un 20%, mientras que en el conjunto del año móvil (mar?19-feb?20), el descenso se eleva al 24,2%, con una pérdida cercana a los dos millones de toneladas.

Las importaciones crecen en el año móvil, pese a la caída de febrero, alcanzando casi el millón de toneladas y duplicando las cifras del año anterior.

La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.

"No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos", sostiene la sentencia.

La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de "estado de necesidad", debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.

Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.

Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.

OCU señala que los Registradores, y también los notarios, aprovecharon una modificación de los aranceles para las operaciones de cancelación, novación y subrogación de hipotecas inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras introducida por el Gobierno de Mariano Rajoy en el Real Decreto-ley 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, para interpretarla a su favor, lo que supuso una importante subida de los aranceles que afectaba a todos los consumidores.

OCU denuncia que de esta manera desde el día 12 de mayo de 2012, el coste de las cancelaciones de hipotecas como de las novaciones y subrogaciones hipotecarias pasó a costar más del triple de lo que costaba hasta ese momento. Aplicando el arancel correctamente una escritura de cancelación de hipoteca debería costar alrededor de 70 euros de gastos de notario y 24 euros de registrador, frente a los más de 200 euros que cobran los notarios y los más de 100 euros que cobran los registradores.

De forma reiterada El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó varias sentencias declarando que los registradores estaban aplicando incorrectamente el arancel en las operaciones de novación, subrogación o cancelación de hipotecas cuando estas operaciones se realizan por solicitud los consumidores. Aun así, los Registradores recurrieron todas las resoluciones en su contra hasta que finalmente el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 junio de 2018 ha confirmado la aplicación incorrecta del arancel por parte de los registradores, cuyos argumentos son perfectamente aplicables a los notarios.

OCU denuncia que, Registradores y Notarios, ignorando al Tribunal Supremo siguen aplicando de forma incorrecta el arancel y cobrando de más a los consumidores. Esta práctica está amparada por la desidia de la Administración, pues a fecha de hoy no nos consta que la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) haya publicado ninguna instrucción al respecto ni haya tomado medida alguna para garantizar que se está aplicando el arancel correctamente en línea con la sentencia del Tribunal Supremo.

Esta situación causa un claro perjuicio a los consumidores que se ven obligados a pagar un precio superior en sus escrituras de cancelación, subrogación o novación de hipotecas. Para OCU los Registradores y Notarios deberían devolver las cantidades cobradas de más. Sin embargo, esto no es posible en la mayoría de los casos, puesto que ambos colectivos gozan de un sistema privilegiado de reclamaciones que en la práctica solo concede 15 días hábiles a los consumidores para impugnar las minutas.

OCU ha pedido al Ministerio de Justicia que de forma inmediata obligue a Notarios y Registradores a cobrar de forma adecuada sus minutas a los consumidores. Además, OCU ha solicitado a la Fiscalía General del Estado su intervención ya que entiende que no aplicar ya el criterio establecido por el Tribunal Supremo puede ser constitutivo del delito tipificado en el artículo 437 del Código Penal, por exigir "directa o indirectamente, derechos, tarifas por aranceles o minutas que no sean debidos o en cuantía mayor a la legalmente señalada".

OCU advierte que esta situación no es nueva, ya en el pasado los notarios y registradores han aplicado de forma irregular los aranceles, causando un grave perjuicio a los consumidores, y que gracias a las modificaciones legales a medida del Gobierno no ha tenido compensación.

Ante esta situación OCU se va a dirigir a los grupos parlamentarios para solicitar una profunda reforma del sistema notarial y registral para acabar de una vez por todas con los privilegios de un colectivo que de forma reiterada actúa impunemente en contra de los consumidores, incumpliendo de forma reiterada la Ley. Por todo ello OCU pide que:

  • Tanto notarios como registradores deberían ser funcionarios del Estado en el mismo régimen que el resto de los funcionarios, cobrando un sueldo público y no facturando directamente a los consumidores a través de un arancel que interpretan en su propio beneficio y que encarece de forma injusta e injustificada el acceso a la vivienda de los consumidores.
  • La integración del catastro y del registro de la propiedad en una sola institución, en línea con lo que ocurre en otros países de la Unión Europea, de forma que supriman de intermediación innecesarios.
  • Por ultimo y hasta que se lleve a cabo la reforma de sistema que planteamos, OCU pide la inmediata adopción de medidas legislativas necesarias para modificar los procedimientos para reclamar las minutas de notarios y registradores, con el fin de que sean verdaderamente efectivos para los consumidores y eliminar de esta forma los privilegios que la Ley otorga a notarios y registradores en contra de los consumidores.

Asimismo, en el caso concreto de cancelación de hipotecas, pedimos que la cancelación sea automática y obligatoria para la entidad financiera y transitoriamente en el caso de hipotecas sobre préstamos ya pagados, que se inscriba la cancelación de manera automática y de oficio por parte del Registrador.

IR A LA NOTA DE PRENSA.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2 del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato)  y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en buen estado para el uso a la que fue destinada.

En el mismo sentido el art.21 de la Lau de 1994(para aquellos contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:

«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»

Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?

La cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el art.21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.

Sin ánimo de ser exhaustivo, habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en buen estado para el uso a las que se destinó, esto es las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el arrendatario.

No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo, como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.

Tampoco son obligación del arrendador aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca (art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).

Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:

     ?   Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.

     ?   Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.

     ?   Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.

     ?   Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa 

     ?   O también aquellas que sean impuestas por  la autoridad competente 

Tales obras de conservación no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio. Así, por ejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa, el saneamiento de la red de desagüe, los daños por humedades en estructura, muros y apoyos, o las de refuerzo de vigas.

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras de conservación de la vivienda alquilada y prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Quedan excluidas de la obligación impuesta al arrendador las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria según establece el art. 21.4 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Según el artículo 22.1 de la LAU, el arrendador podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la "ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento". Además, deberá avisarle con tres meses de antelación.  En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, "salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada". Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que "tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar".

Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra. 


 ¿Qué derechos tiene el inquilin@?

  1. Negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato.
  2. Derecho a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta.
  3. Solicitar al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
  4. El propietario está obligado a facilitar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler según el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  5. Amparo constitucional ante el allanamiento de morada.
    El allanamiento de morada sin permiso judicial es inconstitucional.
  6. Recuperar la fianza de alquiler.(Art 36 de la LAU)

¿Qué obligaciones tiene el inquilin@?

  1. Realizar el pago de una fianza.
    Será de una mensualidad en el alquiler de viviendas y dos en el alquiler para uso distinto de vivienda.
  2. Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler.
    Se efectuara en los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.
  3. No se puede ceder el contrato.
  4. Dejar la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando empezó el contrato de alquiler.
  5. Pagar las pequeñas reparaciones.
  6. Poner en conocimiento del propietario en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
  7. Soportar las obras de mejora referidas.
  8. Bajo ningún concepto el inquilino puede realizar obras en la vivienda que alquiló.
  9. El inquilino no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
    En caso de realizar alguna actividad ilegal o peligrosa la rescisión del alquiler es inmediata.

 ¿Qué derechos tiene el propietari@?

  1. Recibir puntualmente el pago de la renta acordada por alquilar.
    Será la equivalente a una o a dos mensualidades de la renta.
  2. Exigir al inquilino que repare los daños que haya podido causar en la vivienda. Deberán ser sufragados por el casero.
  3. Aumentar la renta del alquiler en función de lo que se haya especificado en el contrato.
  4. Suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler cuando haya pasado el primer año de duración del contrato.
  5. Solicitar la resolución judicial del contrato de alquiler si el inquilino no paga las rentas.

¿Qué obligaciones tiene el propietari@?

  1. Garantizar que la vivienda sea habitable.
    El/la propietari@ tiene que tener en todas las CC.AA. ?excepto en Madrid y Extremadura- la cédula de habitabilidad de la vivienda.
  2. Reparar lo urgente en la vivienda.
  3. No molestar al inquilin@.
    El inquilino tiene el derecho de "inviolabilidad" del domicilio.
  4. Comunicar cualquier actualización que se produzca en la renta del alquiler.
  5. Garantizar al inquilino un uso pacífico de la vivienda.

CASO EN EL SUPREMO: GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN

En el caso planteado al Tribunal Supremo, el contribuyente adquirió el inmueble en el año 2011 por 300.000 euros, y lo acabo transmitiendo en 2016, por 330.000 euros. Sin embargo, en 2012 formalizó una escritura de obra nueva y ampliación del inmueble por valor de 70.000 euros.

El contribuyente consideró que el valor del terreno no se había incrementado, teniendo en cuenta que el valor que tenía el inmueble cuando se compró (300.000 euros), sumado al de la obra nueva (70.000 euros), eran notablemente superiores al valor de transmisión (330.000 euros).

Como se ve en el caso planteado no sólo se realizó una reforma, sino que también se amplió la edificación inicialmente existente. Y es que lo que se plantea en definitiva es si tal obra (de reforma o de ampliación), supone o no un aumento del valor de adquisición del terreno.

REPUESTA DEL TS: LOS GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN NO INCREMENTAN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO

Como afirma el Alto Tribunal "procede recordar que el IIVTNU (vivienda habitual) lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado que se haya producido una disminución del valor del terreno".

Concluyendo, las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. Salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción.

ESTRATEGIA A SEGUIR POR LOS CONTRIBUYENTES

Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y ampliación del inmueble, pueden considerarse que han aumentado  valor de adquisición al  acreditar la transmisión del terreno en pérdidas, y librarse así de pagar la plusvalía municipal.

En estos casos,  para los contribuyentes no es suficiente con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, y obra nueva, sino que deben demostrar de otra manera, que el valor del terreno no se ha incrementado.

Por lo que se deberá aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y el de su transmisión. Dicha prueba es la que determinará si el terreno se ha incrementado o no.

Principales novedades:

  • Actualización del Documento Básico de Ahorro Energético y salubridad.
  • Modificación de las exigencias de eficiencia energética en los edificios.

Objetivos:

  • Potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables.
  • Ahorrar en consumo energético reduciéndose el uso de energía primaria.
  • Reducir el consumo de energía en un 40% al reducir la cantidad de energía no renovable que pueden consumir los edificios.
  • Adaptar el nuevo código de edificación  a la Directiva 2010/31/UE (DEEE), trabajar conjuntamente y reducir el consumo energético de edificación un 90%.
  • Reducción de emisiones de efecto invernadero en un 20%, ahorro del 20% en el consumo de energía mediante una mayor eficiencia energética o la promoción de las energías renovables hasta en un 20%.

Causas del mayor consumo energético:

  • El sector de la construcción es el responsable del 40% del consumo de energía producida a nivel mundial.
  • Seguido del consumo de agua.
  • Y los residuos generados de las emisiones del efecto invernadero.

Con ello se pretende potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables y a la vez ahorrar en consumo limitándose así las necesidades de energía primaria en los edificios.

El consumo de energía primaria no renovable queda reducido de forma importante en el momento en el que se abastecen las viviendas en calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria. Estas medidas supondrán la reducción del consumo de energía hasta un 40% frente a los actuales edificios.

En el 2020, el nuevo Código Técnico de la Edificación obligará a que todas las viviendas de nueva construcción sean de consumo energético casi nulo. Con esta modificación del Código Técnico de Edificación (CTE) que entrará en vigor a finales del año 2020, se pretende solventar el problema del consumo energético.

Real Decreto 732/2019, de 20 de diciembre, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.

Información que debe incluir la banca en su oferta y los contratos hipotecarios.

El pasado 15 de marzo, La nueva ley hipotecaria salió publicada en el BOE y empezará a aplicarse a mediados de junio.

El fin de esta norma es dar más transparencia y seguridad a bancos y clientes, obligando al sector financiero a aportar información sencilla sobre sus contratos y ofertas. Además, se incorporan algunas directrices europeas. La ley contiene un total de 49 artículos, de los cuales, destacamos algunos a continuación:

Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios.

Este artículo detalla qué información debe especificar de forma clara, concisa y detallada  en toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario. Se deben especificar aspectos como: la identidad del prestamista o intermediario, el tipo de deudor (indicando si es fijo, variable o mixto) junto con información de gastos incluidos o el importe total del préstamo.

 

Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.

En el artículo 9 observamos que los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados deben facilitar en todo momento, en soporte de papel o electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.

Esta información general deberá especificar:

  • La identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
  • Los fines para los que puede emplearse el crédito.
  • Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro.
  • La duración posible de los contratos de crédito.
  • Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
  • Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera.
  • Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
  • Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
  • La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
  • Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
  • Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
  • Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario.
  • Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
  • Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
  • Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
  • Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

 

Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.

Este apartado hace referencia a la información de la etapa precontractual y especifica que el prestamista "ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo".

 

Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.

En este punto podemos leer sobre cómo debe gestionarse la información solicitada por los prestamistas en cuanto a la solvencia del prestatario. Y dice textualmente que los primeros "especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos".

 

Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.

Por último, destacamos este artículo en el que podemos tener acceso a una serie de normas de transparencia que deben cumplir las entidades bancarias a la hora de entregar el borrador del contrato al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales antes del momento de la firma.

De esta forma, el prestamista debe entregar la siguiente documentación en el plazo indicado:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia cve.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Además, también se detalla el caso en el que en el periodo de duración del préstamo se produjese una o varias subrogaciones.

 

Acceder a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65:

 

NOVEDADES:

  • Control de las comisiones por cancelación anticipada.
  • Eliminación de cláusulas abusivas,
  • Mayor protección del cliente ante el embargo de la casa o el reparto de los gastos asociados a la firma del préstamo hipotecario.
  • Obligación de los bancos de aportar información sencilla y transparente tanto antes de conceder el préstamo como durante su vigencia.

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto publicado en el BOE para el desarrollo y detalle de algunas partes de la ley.

En el Real Decreto ley se recogen;

? Los requisitos para la prestación de los servicios de asesoramiento;

? Los requerimientos para la inscripción en el registro correspondiente de los prestamistas de crédito inmobiliario;

? Las especificaciones y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación precontractual o la información a facilitar a los clientes durante la vigencia del contrato, que deberá ser accesible para las personas con discapacidad.

? Se centra en la información periódica que deben dar las entidades financieras a sus clientes durante la vigencia de los préstamos.

El artículo 6 detalla las características generales de la información que deberá:

  1.  Mostrar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
  2.  No recalcar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
  3.  Resultar apta y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
  4.  No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante".

El artículo 7 establece que el banco debe facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se exprese:

  1.  El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
  2.  Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
  3.  Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
  4.  Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados

También, debe remitirse en el mes de enero de cada año, la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.

El artículo 8 hace hincapié en la información sobre los tipos de interés, y deja claro que "en los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable a la hipoteca, el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá:

  1.  La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
  2.  El importe de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
  3.  Las referencias correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.

Por otro lado, el artículo insiste en que en caso de que el interés se modifique y se concrete mediante subasta en los mercados de capital, el banco "informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con antelación a la subasta de al menos 15 días naturales".

¿Cómo debe suministrarse esta información?

El artículo 10 del Real Decreto dice que "toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes".

"Sin embargo esto no es una solución para los autónomos y las pymes, porque en verdad tarde o temprano tendrán que hacer frente al pago de estos alquileres, aunque es verdad que les alivia la tesorería en el día de hoy", valora Yannick Charton, socio fundador de Valio Consulting.

Charton añade que "son miles los inquilinos de locales comerciales que están atravesando una situación dramática al no poder hacer frente al pago de los alquileres, por lo que se requería una respuesta urgente por parte del Gobierno para descomprimir su situación".

Desde Valio Consulting, facilitamos una guía sobre quiénes pueden beneficiarse de esta medida y los pasos que deben dar para poder hacerla efectiva.
 
¿Quién se puede beneficiar?

PYMES y autónomos que alquilan un local (uso distinto de vivienda) donde desarrollan su actividad y no han conseguido un acuerdo con el arrendador, siempre que reúnan las siguientes condiciones:

PYMEs ? Requisitos:

1. Que no supere limites Artículo 257.1 RDL 1/2020:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

2. Actividad suspendida por el RDL 163/2020 de 14 de marzo

3. Si la actividad no ha sido suspendida por RDL: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
 
Autónomos ? Requisitos:

1. Estar afiliado y de alta en la fecha del estado de alarma (RDL 463/2020 del 14 de marzo)

2. Actividad suspendida por el RD 463/2020 de 14 de marzo o por órdenes dictadas por la autoridad competente.

3. Si la actividad no ha sido suspendida por RD u orden de autoridad competente: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
 
¿En qué casos?

Si la persona arrendadora es:

? Una empresa pública de vivienda o un "Gran tenedor" (Por gran tenedor, se entiende una persona jurídica o física que sea titular de más de 10 inmuebles (Excepto garaje y trasteros) o de una superficie construida total de más de 1500 m2 ? Moratoria automática durante el periodo del estado de alarma (El RDL prevé también la mensualidad siguiente y hasta 4 meses según precio del arrendamiento y superación de la situación). El pago se hará una vez superada la situación por pagos fraccionados en un plazo de 2 años sin intereses ni intereses.

? Otra persona física o jurídica: Si no existe acuerdo previo de aplazamiento o rebaja de renta:

o Aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta 

o Se puede disponer libremente de la fianza para pagar esta renta. Entonces, el arrendatario debería reconstituir la fianza en un plazo de un año.
 
¿Cómo solicitarlo?
 
El arrendatario tiene que solicitarlo directamente al arrendador y acreditar que cumple los requisitos con la documentación siguiente:

  • Reducción de actividad: Declaración responsable en base a la información contable de ingresos y gastos.

Fuente: Departamento de Comunicación Valio

Agosto, 2020.- El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España reacciona al nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de junio.

Con una lógica disminución de operaciones hipotecarias respecto a mismo mes del año 2019, en este caso del 12,7%, Lola Alcover, secretaria del Consejo General remarca los siguientes datos comparativos, dentro del contexto de las incidencias de la pandemia sobre la socio-economía española, y realiza estas valoraciones:

  • "Esta caída es claramente inferior a la equivalente para el pasado mes de mayo, reportada en un 27?6 %. Con prudencia, puede esto entenderse como recuperación del mercado y adaptación a la nueva normalidad".
  • "Un 28% del total de operaciones lo son sobre fincas urbanas distintas a viviendas, lo que cuanto menos cuestiona el enorme temor a la desaparición del pequeño comercio, frente al empuje de las grandes cadenas de venta online".
  • "Las novaciones hipotecarias ascienden, tanto en relación al mismo mes del año 19 como en número total, significando una actitud más que positiva para permitir a los hipotecados adaptarse a sus particulares nuevas condiciones por parte de las entidades financieras".

Finalmente, como lectura global, Alcover destaca que "podemos ver que el mercado inmobiliario se mantiene en época de crisis como un refugio inversor seguro y también como un generador de liquidez del ahorro de las familias".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

El Dr. Craig Hassed, profesor del Departamento de Medicina General en la Universidad de Monash (Melbourne, Australia), explica que  "Un hogar mindfulness es el que te ayuda a sentirte atento cuando te encuentras en él, es decir, conectado, despierto, seguro y en paz contigo mismo, con las personas con las que vives y con tu entorno. Te nutre, te interesa y te atrapa. Alimenta tus sentidos sin abrumarlos, y no te distrae de estar presente en el ahora".

Por lo tanto, el mindfulness es un ejercicio de atención plena que nos invita a ser conscientes de nosotros mismos y vivir en presente en un tiempo como el actual, en el que estamos constantemente distraídos por la tecnología.

Y dicho esto, enumeramos algunas ideas para crear una casa mindfulness:

Definir un espacio personal

Se trata de tener un espacio dedicado solo a nosotros, un refugio donde esté aquello que nos gusta. No se necesita mucho: una mesa o escritorio y un asiento cómodo es más que suficiente.

El contacto con la naturaleza

Lo primero que debemos dejar entrar en la vivienda es la luz natural, pues ilumina espacios de forma que transmite bienestar y tranquilidad.

Las plantas son una excelente fuente de decoración y haremos uso de materiales naturales. Los muebles de madera son ideales por su calidez y conexión con la tierra.

Las telas y los detalles decorativos también deben ser naturales. Por ejemplo, algodón, lino o lana en el primer caso y arcilla, porcelana y piedra en el segundo.

La idea es que la naturaleza entre en casa.

 

Diseño minimalista

El mindfulness va de la mano de una decoración sencilla. Los excesos nos impedirán dejar la mente en blanco. Debemos mantener espacios amplios que nos ayudarán a sentir más comodidad y nos ayudarán a disfrutar de dicha amplitud.

 

Colores relajantes y naturales

La pintura también debe ser natural y nos rodearemos de colores que también nos aporten relajación y bienestar.

Son colores mindfulness:

  • Verdes: porque recuerdan a la vegetación.
  • Marrones y ocres: remiten a la tierra, al suelo.
  • Azules:representan el cielo y el mar.
  • Blanco: porque es símbolo universal de la pureza.

 

Confort

El confort es lo más importante. Optaremos siempre por muebles que sean cómodos. No tienen que ser muebles bonitos para aparentar, sino mobiliario que nos guste y sea práctico.

Esta normativa permite a ayuntamientos y comunidades limitar los precios cuando se produzcan subidas desorbitadas en zonas de especial interés, teniendo como referencia el índice de precios que el Ministro tiene pensado publicar a finales de marzo, "recalcando que se haría de manera temporal y excepcional", según fuentes del Ministerio.

Todavía el Ejecutivo no tiene claro cómo va a regular los precios del alquiler y se barajan varias posibilidades. Se planteó la tramitación de la iniciativa cómo real decreto, aunque la abogacía del Estado se pronunció en contra, otra opción es incluirla en el Real Decreto-Ley de marzo o sacarla como un proyecto de Ley que reformara la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, claro, todo esto con la aprobación del Congreso.

La medida propuesta por el Ministerio no ha sentado muy bien a fondos, Socimis y expertos sector inmobiliario incluida la Comisión Europea, debido a su futuro impacto en el mercado y sus posibles efectos adversos. Ante dicho malestar Ábalos se ha pronunciado y ha lanzado un mensaje tranquilizador al sector inmobiliario diciendo que "escuchará a agentes, organizaciones sociales, administraciones públicas y al sector privado antes de que salga la norma en vigor".

La Comisión Europea se ha pronunciado al respecto y ha avisado de los efectos adversos que puede tener el control de los alquileres. Resaltando que si nos basamos en experiencias recientes, se ha mejorado el acceso de los inquilinos a corto plazo en las zonas donde se ha aplicado pero también ha aumentado los precios en otras áreas. De igual manera los controles de precios pueden reducir la oferta de viviendas en alquiler a medio y largo plazo y tener efectos indeseados en la demanda y los precios.

Si se toma como referencia lo que ha ocurrido en otras capitales respecto a la congelación del alquiler, los resultados son negativos. Las medidas de control de precios en ciudades como Berlín o París han resultado erróneas y se están retirando, ya que generan el impacto contrario al deseado, reduciéndose la oferta en las zonas más tensionadas y elevándose los precios de manera desorbitada.

Regular el mercado inmobiliario frena la recuperación y el crecimiento económico según los expertos del sector inmobiliario.

Fase 0: se abren oficinas pero no se pueden visitar inmuebles.

Abarca del 4 al 11 de mayo, se permite retomar la actividad comercial y apertura al público, excepto aquellas cuya superficie sea mayor de 400mo se encuentren en un centro o parque comercial.

Se procederá a las visitas en la fase 1con las medidas de seguridad e higiene específicas que se concreten para ese momento y actividad.

Cita previa y permanencia mínima

Sólo se atenderá con cita previa y con un trabajador en el establecimiento. No habrá zonas ni tiempos de espera por motivos de seguridad. Atención individualizada y separación de dos metros de distancia.

Franjas horarias

Debe establecerse horario de atención preferente por edad. Este horario específico debe coincidir con la franja horaria de paseo: de 10 a 12 de la mañana y de 7 a 8 de la tarde.

Higiene en la oficina

  • Limpieza y desinfección de las instalaciones, como mínimo una vez al día, con especial atención a las superficies de contacto más frecuentes utilizando diluciones de lejía (1.50, es decir, unas dos cucharadas soperas por cada litro de agua) recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad virucida que se encuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.
  • Ventilación diaria.
  • No permitir que los clientes utilicen los aseos si no es estrictamente necesario.
  • Colocar papeleras con tapa y pedal.

Atención al público

  • Mascarilla protectora para la persona que atiende.
  • Pantalla protectora de sobremesa.
  • Producto desinfectante de manos en la entrada de la oficina a disposición de los clientes y, si acaso, en el mostrador de atención al público.
  • Normas de protección visibles en la oficina. (Cartel enviado por API)
  • Marcar distancias de 2 metros mínimo entre lugar de atención y espera.
  • Reducir el público en la oficina según las indicaciones oficiales para cada fase del desconfinaminto.
  • Atención individualizada al cliente con la debida separación física. Si no es posible, instalar mostradores o mamparas.

Personal de la agencia

  • Que todas las personas trabajadoras de producción y oficinas puedan mantener la distancia de seguridad de 2 metros, en todos los espacios de trabajo: oficina, comedor, etc. En caso de no ser posible el mantenimiento de la distancia de seguridad, utilizar elementos físicos de separación como mamparas, metacrilato o similar, con un mínimo de dos metros de altura, señalizados de manera evidente y realizando una limpieza y desinfección frecuente del elemento.
  • Reducir la presencia de personal en las instalaciones al mínimo posible para la continuidad del proceso, valorando flexibilidad de turnos de trabajo, servicios mínimos, horarios  diferenciados de acceso a zonas comunes, modificación de la velocidad de producción?
  • Establecer el número máximo de personas presentes en salas, zonas? del centro de trabajo, teniendo en cuenta sus dimensiones, distribución y distancias de seguridad.
  • Asignar zonas específicas a cada trabajador, de manera que sea el responsable de realizar la totalidad de tareas o actividades en la zona, asignando horarios específicos.
  • Reubicación de puestos de trabajo y mobiliario, si se considera necesario.
  • Para saludar, no dar la mano ni besar al resto de personal. Mantener una distancia de 2 metros.
  • No compartir el material de trabajo.
  • Al finalizar la jornada laboral, será necesario desinfectar la pantalla facial, según las instrucciones del fabricante.
  • No compartir vasos, ni beber de botellas.
  • No compartir los equipos de protección individuales (EPI).
  • Priorizar el uso de las escaleras en lugar de los ascensores.
  • En el caso de los trabajadores en contacto con clientes, lavar las prendas en ciclos de lavado de entre 60 y 90 grados centígrados.

Movilidad

  • Evitar las aglomeraciones en la entrada y la salida de la agencia, flexibilizando los sistemas de entrada y salida, en su caso.
  • Asimismo, evitar aglomeraciones en la ida y vuelta del trabajo, utilizar medios particulares si se dispone de ellos, y permanecer atento a las frecuencias de paso y a las advertencias de las autoridades de transporte, estimando más tiempo para los desplazamientos.
  • Replantearte toda la movilidad dentro de tu proceso inmobiliario para garantizar la seguridad de tus empleados y clientes.

Por último, te recomendamos que te pongas en contacto con tu empresa de prevención de riesgos laborales para que realicen un estudio personalizado de medidas de higiene en función de las características particulares de tu oficina.

En 2019 la edad ordinaria de jubilación en España será de 65 años y 8 meses para quienes hayan cotizado menos de 36 años y 9 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado o excedido ese nivel de cotizaciones. Desde 2027, la edad de jubilación será de 67 años para quienes hayan cotizado menos de 38 años y 6 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado esa cota.

Según datos del INSSla edad media de jubilación efectiva de los españoles durante 2017 fue de 64,2 años, sensiblemente inferior a la edad ordinaria.

La edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses.

Los españoles se jubilan cada vez más mayores.

Pero la tendencia de fondo es que la edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses, según la Seguridad Social. Esta subida se explica por la aplicación de la reforma de pensiones de 2011, la caída del retiro anticipado en un 13% hasta octubre y por varias medidas adoptadas por el Gobierno en los últimos meses.

La edad legal de jubilación y la efectivamente de los trabajadores que empiezan a cobrar su pensión de la Seguridad Social no son la misma.

¿A qué se debe? La primera, la que marca la ley como norma general, es de 65 años para quienes han cotizado 36 años y nueve meses o más, y 65 años y ocho meses para el resto. Pero la edad real es otra, porque la norma tiene excepciones (jubilación anticipada, parcial, de mutualistas que cotizaron antes de 1967) que permiten empezar a cobrar antes una pensión. Y eso explica que en los 10 primeros meses de este ejercicio la edad media sea de 64,4 años, es decir, 64 años y cinco meses.

Objetivos de las últimas reformas de pensiones:

  • Retraso de la edad de jubilación y acercamiento a la legal.
  • Contener el gasto.
  • Aumentar el tiempo en que los trabajadores cotizan a la Seguridad Social.
  • También pretenden que esa evolución vaya en concordancia con el creciente envejecimiento de la sociedad española.

 Quien llegaba a los 65 años en 1975 tenía una esperanza de vida de otros 15 años. En 2000 ese horizonte se amplió hasta rozar los 19. Y en 2018 ya superaba los 21.

Pero la situación dio la vuelta en 2017 e, incluso, se ha acelerado este año, cuando en un solo ejercicio se ha retrasado la edad real de jubilación en casi 2,5 meses sobre la de 2018. Esto está directamente vinculado a la caída de jubilaciones anticipadas: las 103.553 de los diez primeros meses del año suponen un 13,3% menos que en el mismo periodo de 2018 y un 40,5% sobre el total frente al 43% de 2018, según el Ministerio de Trabajo.

El número de hogares que viven en régimen de alquiler alcanzó el máximo con un 16,9%, frente al 16,3% del año anterior. En 2004, este porcentaje se situaba en el 13,9%, y tocó mínimos en 2005, cuando se quedó en el 13%.

La tendencia al alza de los precios de la vivienda no parece detenerse. Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de los pisos crecerá un 5%, el doble que en 2017. Respecto al alquiler, las subidas son todavía mayores: un 13% en 2017, según los datos de pisos.com, porcentaje que se eleva hasta el 20% en ciudades como Madrid y Barcelona.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), las CCAA de Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias cuentan con mayor porcentaje de hogares en régimen de alquiler.

El mercado de la vivienda en España está en un momento de cambios, Los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que cada vez más familias se deciden o se ven abocadas a vivir del alquiler. En 2018, el 17,5% de los hogares ya vivía en régimen de arrendamiento, el porcentaje más alto de los últimos años.

En contraste el 76,1% mantiene la vivienda en propiedad.

Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias, son los lugares donde más hogares viven en alquiler

Desgranando los datos del INE por comunidades autónomas, se observa el incremento del porcentaje de hogares que residen en alquiler por encima de la media nacional. En Baleares alcanzaron en 2018 el 28,3% del total de hogares, casi 12 puntos por encima de la media nacional, seguido por Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%).

En estos cuatro mercados hay más tendencia al alquiler excepto en Madrid, donde la propiedad ha vuelto a subir y el alquiler ha decaído.

Sin embargo, Canarias es la comunidad que menor porcentaje de vivienda tiene en propiedad (65,5%) debido al  auge de la cesión gratuita, que supone un 15%, por encima del 6,4% de media nacional. Galicia también tiene un alto porcentaje de vivienda en cesión gratuita un 12,8% de total de hogares.

Baleares (65,9%) y Cataluña (69,6%), junto a Canarias suman las únicas tres CCAA por debajo del 70% de hogares en propiedad en 2018. Madrid (73,4%) también se encuentra por debajo de la media nacional.

Por el contrario, País Vasco (83,1%), Extremadura (82,8%), La Rioja (82,6%), Castilla y León (82,1%) y Murcia (80,1%) son las regiones con mayor tenencia de propiedades.

A día de hoy algunos expertos creen que puede haber un cambio de tendencia y cada vez más los hogares optarán por la compra en lugar de alquilar, aprovechando la mejora económica y la concesión de hipotecas.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE)

Uno de los cambios más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales de la fianza; según el actual Decreto Ley sería "un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional". Y no se podría establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades.

EL Real Decreto-Ley en su exposición de motivos señala que "se fija en dos mensualidades la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración".

De hecho limitar hoy día las garantías adicionales a la fianza no es la medida adecuada para animar a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler.

Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los inquilinos aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).

En aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años será posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto; incluso también se podría incluir en este grupo los arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.

El actual Decreto no protege a los arrendadores de los posibles daños y riesgos que conlleva el arrendamiento al no establecer garantías más amplias como antes de la reforma del Decreto.

Finalmente señalar que lo mencionado sólo es aplicado a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha podrán pactar cualquier tipo de garantía.

El objetivo de este plan es que los jóvenes solamente aporten un 5% de la operación total, mientras  la Comunidad de Madrid avalará un 15% de la transacción, de forma que el banco pueda financiar hasta un 95% de la vivienda. 

Esta fórmula ya se ha puesto en marcha con éxito en otros países de Europa como en Reino Unido. De hecho, el sector promotor está trabajando de forma conjunta con los principales Bancos de este país.

El Gobierno regional en el  programa Primera Vivienda oferta pisos de dos o tres habitaciones en las áreas periféricas metropolitanas, con superficies de entre 80 y 90 metros cuadrados y un valor del inmueble de nueva construcción o de segunda mano en el mercado de entre 150.000 y 400.000 euros.

AMPLIACIÓN PLAN ALQUILA JOVEN

Díaz Ayuso ha anunciado que pondrá en marcha el Plan Alquila Joven, una extensión del Plan Alquila que  ha formalizado cerca de 100.000 contratos de alquiler y que ha beneficiado a más de 150.000 madrileños.

De todos estos contratos, el 42% de los mismos han sido formalizados por inquilinos menores de 35 años. El objetivo es superar ampliamente la barrera del 50%, "ya que queda demostrado que el alquiler es la modalidad más utilizada por los jóvenes", apuntan desde la Comunidad de Madrid.

"El Plan Alquila Joven posibilitará, mediante un aval garantizado por la Comunidad de Madrid, un contrato de alquiler seguro, tanto para arrendadores como para arrendatarios".

Los datos del Plan Alquila durante el último año fijan un precio medio de la vivienda alquilada de 781 euros en los municipios de la Comunidad de Madrid y de 871 euros en la ciudad de Madrid. La superficie media de vivienda alquilada en la región es de 74 metros cuadrados con un número máximo de tres dormitorios, frente a los 60 metros cuadrados y 2 dormitorios en Madrid capital.

NOVEDAD AVANCES PLAN VIVE

Estas dos fórmulas anunciadas por la presidenta Díaz Ayuso se suman al Plan Vive Madrid.

Este Plan pondrá en el mercado del alquiler hasta 15.000 viviendas a unos precios unos 50% inferiores a los de mercado. "El Plan Vive avanza en su tramitación, y a largo del próximo otoño se iniciarán los trámites de licitación de las primeras 72 parcelas, repartidas en 27 municipios de la región, que permitirán iniciar la construcción de las primeras 9.000 viviendas, donde el colectivo de los jóvenes menores de 35 años será uno de los más beneficiados", ha explicado Ayuso.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid pretende beneficiar al sector de la construcción y la promoción de viviendas. Pero el covid-19 ha cambiado los planes y ahora el organismo autonómico prefiere realizar modificaciones sobre la legalidad existente para no demorar los tiempos de reformas.

Una de las quejas más habituales del los sectores de las reforma, de la construcción y de la promoción de viviendas son los tiempos de espera para obtener las licencias. "La realidad es que la gran mayoría de trabajos se van a seguir haciendo a través de la concesión de licencias, pero sí es cierto que esta nueva figura será muy importante y si podrá sustituir a la licencia de primera ocupación", explica a idealista/news José Luis Ruiz Bartolomé.

Con la declaración responsable, el promotor de la obra/construcción no tendrá que esperar hasta obtener la licencia de primera ocupación para que los propietarios de las viviendas puedan entrar a vivir. En el caso de los trabajos de reforma, podrán acogerse a esta declaración responsable todos aquellos "que no produzcan variaciones esenciales en el edificio o en el espacio", según afirma Ruiz Bartolomé.

"Lo bueno es que ya desde que realizas la declaración responsable tienes la posibilidad de transmitir esas viviendas"

Si se encuentra alguna irregularidad entre lo declarado y lo construido se abrirá un expediente sancionador al titular de la declaración responsable.

"Habrá un régimen sancionador bastante potente. Esta medida no sólo servirá para dar un pequeño empujón a la construcción y a la promoción de viviendas.

Este dato supone un incremento del 19,4% interanual y el tercer año consecutivo en números verdes, aunque este aumento es el más bajo registrado desde 2016, cuando las viviendas terminadas cedieron un 9,7%.

 Lejos quedan los años del boom inmobiliario en los que se superaba el medio millón de viviendas libres terminadas entre 2004 y 2008.

Las regiones más destacadas por el incremento de la construcción son Asturias (116%), Madrid (65%) o Cantabria (55,6%). De los grandes mercados de la vivienda, Madrid sigue atrayendo la inversión inmobiliaria debido a su situación y cotización al alza en el mercado inmobiliario.

Cataluña creció un 23,5% interanual, mientras que Andalucía aumentó un19,9% respecto a 2018. La Comunidad Valenciana cedió un 14,9%, pero el motor de la construcción en la región mediterránea sigue siendo Alicante, donde las viviendas libres terminadas cayeron un 30,2%. Canarias (41,6%) y Baleares (26,2%) volvieron al positivo, después de caer en 2018.

Fuente: Colegio de arquitectos de España

La mayor parte de los activos se centra en la Comunidad Valenciana, con más de 1.700 inmuebles, entre los que destacan dos pisos en Sagunto en primera línea de playa por 75.100 euros.

En Andalucía, hay una oferta de 1.000 viviendas disponibles destacando actualmente la oferta de un piso en Cuevas del Almanzora, cerca de Vera, de tres habitaciones y un baño por 53.700 euros.

La oferta en Murcia es de unos 600 activos. En el municipio de Torre-Pacheco destacan varias viviendas a estrenar en el mismo edificio desde los 82.200 euros de 2 habitaciones y de 125.000 euros de 4 habitaciones.

Desde la entidad Grupo Cooperativo Cajamar se ofrecen préstamos hipotecarios en condiciones muy ventajosas para los compradores que requieran financiación asequible para adquirir alguno de los inmuebles ofertados.

Según estimaciones aproximadas lo más probable es que las viviendas nuevas mantengan la demanda y sus precios se estabilicen."La razón es que el producto es cada vez mejor y ahora mismo se adapta perfectamente a los requisitos de vivienda que más se están demandado", sostiene Gregorio Martín Montalvo, director general de Solvia.

Las tendencias de compra que se observan para los próximos meses son:

? Zonas alejadas de los grandes núcleos urbanos.

? Edificios más eficientes e inteligentes.

? Segundas residencias de larga duración.

En lo que se refiere a la demanda, se espera una fuerte demanda de obra nueva y de mayor tamaño capaz de absorber el producto que está saliendo al mercado y que ya estaba en oferta  

Debido a las necesidades habitacionales que han surgido a raíz del confinamiento se esperan construir: viviendas más grandes y con más habitaciones y espacios abiertos aunque para ello tengan que pagar más.

"La necesidad de mayor espacio, luminosidad y extras, así como el buen funcionamiento que está teniendo el teletrabajo en muchas empresas, incrementará el interés por comprar en ubicaciones premium alejadas del centro urbano", según el informe.

Otra clave del mercado de la obra nueva es el creciente interés por las segundas residencias de largas temporadas en lugar de las de fines de semana o vacaciones.

En este sentido, el ?servicer? afirma que "el incremento de medidas como el trabajo a distancia provocará que las segundas residencias sean consideradas como un segundo hogar en el que pasar gran parte del año. Este hecho llevará a que los requisitos a la hora de adquirir estos inmuebles sean ahora más exigentes y se asemejen mucho a los de una primera vivienda: buen tamaño, espacios exteriores, buenas calidades, altos niveles de eficiencia energética?Algo que solo ofrecen las viviendas nuevas. Además, aunque el ajuste de precios en estos inmuebles no vaya a ser muy pronunciado, habrá grandes oportunidades para la compra. Sitges (Barcelona), Mataró (Barcelona), Altafulla (Tarragona), Cambrils (Tarragona), Almuñécar (Granada), Estepona (Málaga) o Noja (Cantabria) son algunos municipios donde la obra nueva residencial está empezando a tomar protagonismo".

En el caso de los precios, el valor de los inmuebles de segunda mano podría caer entre un 10% y un 15% en lo que queda de año, mientras que los de obra nueva tenderán a estabilizarse, por lo que "no se verá afectada por este ajuste de precios".

Por último, destaca que otro de los catalizadores de las viviendas nuevas será su atractivo como oportunidad de inversión. "Sabiendo que la demanda de inmuebles para el alquiler también seguirá nuevos patrones en cuanto a necesidades de vivienda, ahora será más rentable que nunca comprar obra nueva para aprovecharse de la rentabilidad del arrendamiento. Las mejores zonas para hacerlo serán los barrios con precios asequibles, gran demanda de alquiler y buenas comunicaciones y servicios. Es decir: zonas periféricas, centros de negocios o zonas universitarias", concluye Solvia.

Fuente:

www.solvia.es

Por el contrario, en otras zonas de alquiler menos tensionadas, la edad media de quienes alquilan habitaciones es inferior. Por ejemplo Ciudad Real, Córdoba y Salamanca tienen la edad más baja (27 años), seguidas por Granada, Segovia, Valencia y Cáceres (28 años en los cuatro casos). Y Madrid donde la edad se sitúa con la media nacional (31 años).

Zonas de mayor demanda

Más de la mitad de toda la oferta de pisos compartidos se reparte entre Madrid y Barcelona, ya que acumulan el 34% y el 26% de todas las habitaciones que se anuncian en España les siguen Valencia, con el 8% de los anuncios, Sevilla (4%) y Málaga (3%).

La oferta de habitaciones en las capitales españolas se ha disparado un 32,3% en el último año según un estudio de idealista. Provocando el efecto contrario en Palma donde el alquiler de habitaciones se ha reducido un 7% mientras que en Barcelona el decremento ha sido del 6%. Los precios también se han reducido en Madrid (-3,7%), Málaga y San Sebastián (-2,6% en ambos casos), Bilbao y Las Palmas de Gran Canaria (-0,6% en ambas ciudades) y Pamplona (-0,1%).  

El mayor incremento de precio se ha registrado en Segovia (15%), seguido por Lleida (13,3%), Huelva (12,7%), A Coruña (11,3%) y Ávila (11,1%). Les siguen las subidas de Palencia (10,6%), Girona (9,7%), Cáceres (9%) y Cádiz (8%).

A pesar de la caída, Barcelona es la ciudad con las habitaciones más caras del país, ya que se solicitan 415 euros por alquilarlas. Le siguen San Sebastián (414 euros mensuales), Madrid (400 euros) y Palma (388 euros). Ciudad Real es, en cambio, la ciudad más económica de entre las analizadas por idealista (167 euros mensuales), seguida por Badajoz (171 euros), Cáceres (179 euros) y Jaén (199 euros).

En el lado de los países más golpeados por la crisis se encuentran Aruba (-13,7%); las islas Seychelles, (-10,8%); Croacia (-9%) Bahamas (-8,3%) o Maldivas (-8,1%).

ACCESO COMPLETO INFORME FMI

La tasa de emancipación de los jóvenes con un contrato indefinido asciende al 62%, frente al 36,8% de los que disponen de un contrato temporal. La continuación de los estudios también puede retrasar la salida del hogar familiar, ya que únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado. Por último, ante las dificultades de acceso a la vivienda, en 2017 casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes opta por una vivienda en alquiler o cedida por familiares, mientras que en 2008 el 60,5% se decantaba por una vivienda en propiedad.

Según la Encuesta de Población Activa (EPA), en 2018 el 34,9% de la población de entre 16 y 34 años vivía emancipada, lo que implica que el 65,1% restante de la población joven no había abandonado el hogar parental.

Emancipación de los jóvenes por edad

El porcentaje de jóvenes emancipados difiere por grupos de edad: es muy reducido en la población menor de 25 años (el 1,2% para los jóvenes entre 16 y 19 años y el 10% para la población entre 20 y 24 años), es del 40,8% en los jóvenes de edad entre 25 y 29 años; y del 71,4% en los que tienen entre 30 y 34 años.

La tasa de emancipación de los jóvenes españoles con edad entre 16 y 34 años ha presentado una tendencia decreciente: se ha reducido en 7 puntos porcentuales desde 2008.

La caída en la tasa de emancipación de la población joven en España se ha producido con mayor intensidad en la población entre 20 y 29 años como consecuencia de la crisis económica

Emancipación y relación con la situación laboral

La situación laboral y la calidad del empleo constituyen factores relevantes para los jóvenes a la hora de tomar la decisión de emanciparse. En consecuencia, la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes de entre 16 y 34 años que están ocupados en el mercado de trabajo (51,4%) frente a aquellos que se encuentran en situación de desempleo (31,7%) o de inactividad (12,1%). Asimismo, el porcentaje de jóvenes que han abandonado el hogar familiar difiere en función de la mayor o menor estabilidad en el empleo: la tasa de emancipación de los jóvenes asalariados con contrato indefinido asciende al 62% en 2018, mientras que este porcentaje se reduce al 36,8% en los jóvenes asalariados con contrato temporal.

Emancipación y nivel de estudios

El nivel de estudios alcanzado es también una variable determinante de la tasa de emancipación de los jóvenes. Se observa que la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes que tienen estudios superiores (FP de Grado Superior y Universitarios, 43,7% y 47,2%, respectivamente).

En términos generales, los jóvenes españoles esperan a finalizar sus estudios para poder independizarse, pues únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado.

Tenencia vivienda jóvenes: en propiedad y alquiler

Las dificultades de acceso a la compra de vivienda normalmente vienen derivadas de la inestabilidad del empleo juvenil y los reducidos salarios, así como la incertidumbre respecto al futuro.

En la actualidad casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes de entre 16 y 34 años ocupan una vivienda en régimen de alquiler o cedida por algún familiar. Una situación que difiere sustancialmente de la anterior a la crisis cuando el 60,5% de los hogares jóvenes disponían de vivienda en propiedad con o sin préstamo o hipoteca en curso.

El estudio toma como base los datos del Banco de España anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria donde el esfuerzo para comprar vivienda alcanzó los 9 años. Cuando estalló la recesión este indicador cayó. Y desde comienzos de 2015 mantiene un incremento continuo dejándolo en los 6,99 años actuales.

El indicador publicado por el Ministerio de Transportes pone de manifiesto que durante 2018 y 2019 se incrementaron las deducciones fiscales hasta alcanzar su máximo durante el 1º trimestre de 2019 un  31%. Desde entonces ha caído ligeramente, situándose en el 30,4% durante los tres primeros meses de 2020.

Si bien es cierto que el precio de la vivienda está cayendo en determinadas zonas en otras está subiendo. Según los estudios del sector inmobiliario, el esfuerzo económico para pagar una vivienda no debería superar el 30%.

El informe de Transportes también refleja que el porcentaje de créditos dudosos para la adquisición de vivienda se situó en el 3,43% en el 1º Trimestre.

Jose Luis Ábalos ha presentado el último número del año del "Observatorio de Vivienda y Suelo" y también ha abierto a debate y consulta la futura Ley Estatal de Vivienda. Una norma que nace con el objetivo de «blindar la función social de la vivienda» y pretende incluir un mecanismo para que ayuntamientos y comunidades puedan limitar los precios del alquiler.

Así se puede observar en el análisis realizado por HomeAway, plataforma de reserva de alquileres vacacionales, cuyos resultados nos muestran que Madrid, Sevilla y Valencia fueron los destinos domésticos más demandados por los viajeros nacionales.

Los  10 destinos más demandados en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es

POSICIÓNDESTINO / CC
1Madrid (Comunidad de Madrid)
2Sevilla (Andalucía)
3Valencia (Comunidad Valenciana)
4Barcelona (Cataluña)
5Málaga (Andalucía)
6Denia (Comunidad Valenciana)
7Granada (Andalucía)
8Conil de la Frontera (Andalucía)
9Jávea (Comunidad Valenciana)
10Chiclana de la Frontera (Andalucía)

Por otra parte, respecto a las zonas turísticas con mayor aumento de la demanda por parte de los viajeros nacionales, los municipios de costa fueron los principales protagonistas. Muro (Mallorca) con un 102%, seguido de Vejer de la Frontera (Cádiz), con un 89%, Sant Francesc Xavier (83%) fueron los tres municipios con mayor aumento de la demanda.

Los  10 destinos españoles con un mayor incremento de la demanda en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es

POSICIÓNDESTINO/PROVINCIA/CCAA% AUMENTO DEMANDA 2018 vs 2017
1Muro (Mallorca ? Islas Baleares)102%
2Vejer de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)89%
3Sant Francesc Xavier (Formentera ? Islas Baleares)83%
4Torrevieja (Alicante ? Comunidad Valenciana)77%
5Nerja (Málaga ? Andalucía)65%
6Barbate (Cádiz ? Andalucía)63%
7Costa Adeje (Tenerife ? Islas Canarias)62%
8San Lúcar de Barrameda /Cádiz ? Andalucía)62%
9Conil de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)61%
10Estepona (Málaga ? Andalucía)57%

 

Por último, en cuanto a los destinos extranjeros, los más demandados por los viajeros nacionales en 2018 fueron París, Londres y Roma. Por otro lado, la localidad de Budens (Portugal), Budapest (Hungría) y Berlín (Alemania), fueron los destinos internacionales que mayor incremento de la demanda experimentaron respecto al año 2017, con un 57%, 48% y 48%, respectivamente.

Este análisis fue realizado entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2018.

Respecto a los datos del mes de diciembre el experto destaca que "el interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".

Jueves, 27 de febrero de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de diciembre, lo que  su vez permite analizar el mercado hipotecario de todo 2019.

Análisis mensual: diciembre de 2019

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, indica que "los datos de hipotecas del mes de diciembre publicados por el INE son muy positivos" pero subraya que "la subida del 43% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es un dato que está afectado por elementos coyunturales, pues diciembre es un mes en el que tradicionalmente se registran subidas en la firma de hipotecas, también debido a estrategias comerciales de las entidades bancarias".

El experto entra en materia: "Hay que destacar que la variación mensual del número de hipotecas sobre viviendas de noviembre a diciembre volvió a cierre de 2019 a cifras positivas (+3,9%), algo que no se daba desde 2015. En cuanto al tipo de interés, el tipo de interés medio cae un destacable -3,5%, sobre todo debido a la caída de 9,1 puntos del interés variable, ya que el fijo mantuvo su tendencia alcista (+2,6%). El interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".
 
Análisis anual del 2019
 
El número de hipotecas inscritas sobre viviendas aumentó un 2,7% en 2019 respecto al año anterior hasta sumar 357.720. Si bien supone el crecimiento porcentual más moderado desde 2014, representa la cifra más alta desde 2011, lo que acaba con la tendencia bajista de los últimos meses y significa el sexto aumento anual consecutivo tras de siete años de caídas.
 
Regionalmente, quienes lideraron esta estadística siguieron siendo Madrid (69.616 hipotecas constituidas), Andalucía (67.845) y Catalunya (57.787). Las dos primeras registraron aumentos del 5,3% y del 2,9%, respectivamente, mientras resulta reseñable la caída del 0,6% interanual en Catalunya. La estadística vuelve a mostrar un mercado a doble velocidad, con aumentos muy destacados en las autonomías de Castilla-La Mancha (+17,9%), la Comunidad Valenciana (+6,8%) y la Región de Murcia (+6,1%).
 
Ferran Font hace balance: "El 2019 fue un año de crecimiento contenido y de consolidación para el mercado hipotecario español. Indicadores como el aumento del 0,6% del capital prestado no sólo son prueba del aumento sostenido de los precios de la vivienda sino también de la mayor estabilidad financiera de las familias españolas. Tendremos que estar muy atentos en el futuro a elementos como el efecto de la Ley Hipotecaria, que tendrá influencia en las estadísticas de comparativa interanual de este 2020, así como a factores coyunturales como la estabilidad política nacional o internacional y el efecto económico del Brexit en el mercado inmobiliario español".
 

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "los efectos de la COVID-19 sobre las compraventas de vivienda siguen intensificándose, pues este mes se han vendido menos de la mitad de viviendas de las que se vendieron el año pasado en España, acumulando ya tres meses consecutivos de caídas". "El stand by iniciado a mediados de marzo sigue mostrando su impacto frenando las operaciones y las poco más de 22.000 registradas significan cifras comparables al peor periodo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria", subraya el experto.

El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que cierra el mes por debajo de las 20.000 operaciones, sigue liderado esta estadística aunque tanto la obra nueva como la segunda mano sufren caídas cercanas al 50% respecto al 2019. Territorialmente, las comunidades de Andalucía, Catalunya y Madrid acaparan el mayor número de operaciones. El impacto de la pandemia ha sido importantísimo en todas las comunidades aunque irregular. Si comparamos las cifras con el mes anterior, mientras Andalucía prácticamente dobla la caída nacional, Catalunya cae un moderado 6% y, en cambio, Madrid consigue crecer por encima del 4% respecto al mes de abril".

Ferran Font hace balance de los datos: "Se nota claramente el impacto de la COVID -19 durante el último mes que estuvo de inicio a fin afectado por el estado de alarma. Las próximas cifras corresponderán al mes de junio, en el que se podrán empezar a ver algunos cambios de tendencia, ya que fue el mes de reactivación tanto de la economía en general como del sector inmobiliario. Estas mejoras que puedan empezar a producirse dependerán del territorio y, sobre todo, de la afectación que haya causado la pandemia en la capacidad económica de las familias y sus posibilidades de comprar una vivienda a corto plazo. Lo que es seguro es que serán necesarios apoyo y estabilidad de las administraciones para que el sector afronte con garantías la situación provocada por esta crisis sanitaria".

Colaborador:

www.pisos.com

Miércoles, 13 de mayo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19". "Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero. No obstante, la paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.

El director de Estudios entra en materia: "Como es habitual, la vivienda usada siguió liderando esta estadística aunque tanto la obra nueva como la segunda mano sufrieron caídas cercanas al 20% respecto al 2019. Territorialmente, Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid siguieron acaparando la mayor parte de las transacciones. El impacto de la pandemia fue heterogéneo, y mientras Catalunya y la Comunitat Valenciana cayeron alrededor del 15%, Andalucía lo hizo muy cerca de la media nacional, y la Comunidad de Madrid registró un descenso interanual del 30%, la caída más abultada del país en marzo".

Ferran Font se muestra prudente pero avisa de que los datos de abril serán mucho más alarmantes: "Con estos datos ya empieza a notarse el impacto del COVID-19 y se rompe el periodo de normalización tras la bajada iniciada en verano del año pasado causada, principalmente, por la Ley Hipotecaria y por una demanda que cada vez más reducida. Teniendo en cuenta que la parálisis se produjo medio mes de marzo, por lo que los datos incluyen cierres de operaciones provenientes de la propia dinámica acumulada del sector, es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".

Colaborador:

www.pisos.com

Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de abril.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las compraventas de vivienda en España ya notan claramente los efectos provocados por el COVID-19""Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, se inició el 2020 con una ligera bajada en enero y una moderada recuperación en febrero. La parada prácticamente total del sector durante desde mediados de marzo provocó un descenso importante el tercer mes del año, que se ha visto agravado en el mes de abril. Con una caída de casi el 40% interanual y unas cifras que superan ligeramente las 25.000 transacciones, hay que remontarse al 2014, en la peor fase después del estallido de la burbuja inmobiliaria, para encontrar un mes de abril con unas cifras parecidas. Por otro lado, desde agosto del mismo año no se registraban peores cifras", subraya el experto.

El director de Estudios entra en materia: "Como es habitual, la vivienda usada sigue liderando esta estadística aunque y tanto la obra nueva como la segunda mano sufren caídas cercanas al 40% respecto al 2019. Territorialmente, las comunidades que siguen liderando esta estadística son Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana. En este mes el impacto de la pandemia ha sido bastante irregular, y mientras Andalucía se sitúa en la media nacional, Catalunya y la Comunitat Valenciana se sitúan cerca del -33%. La heterogeneidad de esta evolución ofrece cifras tan dispares como el -66% producido en Navarra o el -20% de la Rioja".

Ferran Font hace balance de los datos: "Se rompe el periodo de normalización tras a la bajada iniciada en verano causada principalmente por la Ley Hipotecaria y por una demanda que cada vez más reducida. Ante estas cifras y la más que probable reducción de la capacidad económica de la demanda, es seguro que el sector que necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".

Colaborador:

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Portal inmobiliario www.pisos.com

Martes, 10 de marzo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del precio de la vivienda en España durante el cuarto trimestre de 2019, que aumentó un 3,6% interanual respecto al mismo trimestre de 2018.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, considera que con las cifras que ofrece este nuevo informe muestran que "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida""Si bien desde que se inició la recuperación estas cifras no han abandonado la moderación y sólo han superado ocasionalmente el 7% en el periodo de máximo crecimiento, el 3,6% registrado  en el final del pasado ejercicio significa el crecimiento más moderado desde mediados del 2015. Esta moderación afecta no sólo a la segunda mano, sino también a la obra nueva, que abandonó los dos dígitos en el ritmo interanual hace dos trimestres y en la actualidad se sitúa muy poco por encima del 5%", ha analizado el experto.

Ferran Font subraya la existencia de un mercado a doble velocidad: "La evolución de los precios en España ha sido extremadamente heterogénea y, aunque se registran diferencias notables por Comunidad Autónoma, todas se mantienen en cifras positivas pero cada vez más moderadas. Se confirma la contención registrada tanto en Madrid como en Catalunya, que históricamente han liderado esta estadística, y este trimestre han dejado paso a Aragón y Baleares que, situándose en el 5,5% interanual, pasan a ser las zonas donde se registra una mayor subida de precio. Deberemos seguir atentos a las próximas estadísticas para ver cómo sigue comportándose el precio de la vivienda y ver cuándo y dónde empiezan a haber ajustes en el precio".

Colaborador

Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

Laia Comas, CEO de Inèdit Barcelona, atiende entrevistas telefónicas o a través de videollamadas con medios de comunicación para resolver cualquier duda relacionada con el evento y el sector.


Septiembre de 2020 ? El temor ante otro posible confinamiento o estado de alarma ha provocado que muchos sectores tomen medidas para evitar consecuencias tan negativas como las ocurridas en plena crisis del coronavirus. En este contexto, en el sector inmobiliario, han empezado a incluir la ?cláusula COVID-19? en los contratos de alquiler. Mediante esta, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato antes de la fecha establecida sin ningún cargo adicional.

Los contratos, por tanto, son los mismos que antes, solo que se incluye esta nueva cláusula, mediante la cual hay una mayor flexibilidad a la hora de cancelar un contrato. Laia Comas, CEO de Inèdit Barcelona, empresa que gestiona el alquiler de habitaciones bajo el concepto de coliving explica que "por una parte, el inquilino no tiene miedo de firmar el contrato por si después tiene que marcharse. Por otra parte, el propietario tiene la seguridad de recuperar la vivienda y ponerla nuevamente en alquiler en caso de que el inquilino se marche".

Esta nueva cláusula, totalmente legal y que hasta el momento apenas se tenía en cuenta, se puede ampliar a cualquier tipo de contrato y situación: estudiantes que están estudiando en otro país, digital nomads, personas que están fuera por motivos laborales, etc. "A partir de ahora es importante tener en cuenta dicha cláusula ya que garantiza seguridad para ambas partes. De cara al propietario hay que tener en cuenta que es una forma de evitar tener viviendas ocupadas con impagos y sin rentabilizar" indica Comas.

Inèdit, una de las 50 startups seleccionada para el BNEW

Recientemente se anunció que Inèdit Barcelona era una de las 50 start-up seleccionadas, a nivel nacional e internacional, para participar en el Barcelona New Economy Week (BNEW), el gran evento profesional organizado del 6 al 9 de octubre en Barcelona y que tiene, como principal objetivo, reactivar la economía.

En esta primera edición, el BNEW se centrará en cinco sectores, que son los mismos en los que operan las start-up finalistas: Inmobiliario, Ecommerce, Logística, Industria Digital y Zonas Económicas. Entre estos 5 sectores se pretenden crear sinergias, explorando nuevas oportunidades y siguiendo una misma línea en un entorno completamente colaborativo.

Dada la situación actual provocada por la crisis sanitaria del coronavirus, el BNEW será un evento híbrido: un evento físico apoyado de una plataforma digital a través de la cual esperan contar con más de 10.000 asistentes alrededor del mundo, con el fin de generar interesantes oportunidades de negocio.

 Laia Comas, CEO de Inèdit Barcelona, atiende entrevistas telefónicas o a través de videollamadas con medios de comunicación para resolver cualquier duda relacionada con el evento y el sector.

Colaborador:

inedit.com

La banca española es la segunda que aplica el interés más alto a clientes y empresas por sus depósitos, la que más caros vende los préstamos hipotecarios y la que menos paga por el dinero de los particulares.

Los datos del BCE sobre los tipos de interés que aplica el sector, ponen de relieve que las entidades de nuestro país están a la cabeza por la imposición de tarifas más elevadas a las sociedades no financieras con un 0,09% de media.

Los países donde se están aplicando los intereses más elevados son Luxemburgo con un 0,23% y España un 0,05%. Seguido de Italia, Malta y Chipre con un 0,6% de interés por sus depósitos sin embargo en Austria no se cobran intereses algunos. Sólo los bancos de cuatro países europeos cobran por sus depósitos Alemania, Irlanda, Bélgica y Países Bajos.

La actual inexistente remuneración a los clientes ahorradores 

El sistema financiero actual aún, no está cobrando a los clientes ahorradores por sus depósitos. Pero cómo la banca está soportando intereses del BCE es algo que tienen en mente, esperemos que no sea así ya que debería de ser al revés.

Países como Bélgica, Portugal, Luxemburgo y Alemania reciben una remuneración del 0,12% y 0,18% respectivamente, mientras que el porcentaje de la media comunitaria es del 0,31%.

Los países donde se pueden obtener más del 1% por tener depósitos bancarios son Francia, Países Bajos y Eslovaquia.

Ranking de lo que cobra y remunera la banca de cada país a particulares y empresas:

El Dictamen 7/2020 de 5 de agosto del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya concluye (por unanimidad) en la vulneración de la Constitución Española en buena parte del articulado de la Proposició de Llei.

L?Autoritat Catalana de la Competència en su análisis (OB 47/2020) de la proposición de ley concluye que la limitación de rentas de alquiler es un instrumento que no puede valorarse positivamente y que provocará afectos contrarios a los deseados. 

Se está trasladando la responsabilidad de generación de parque público de vivienda al sector privado. 

El sector público tiene que adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social suficiente, no penalizar a los propietarios.

Barcelona, 7 de septiembre de 2020. En relación a la próxima votación en el Pleno del Parlament de Catalunya del 9 de septiembre de la Proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d?arrendament, las entidades firmantes de este documento, que agrupan gran parte del sector inmobiliario, queremos alertar de que:

Aquellos sectores de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad no verán aumentadas sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler como consecuencia de la aprobación de una normativa de estas características. Al contrario, la medida puede comportar una reducción de la oferta de alquiler.

La clara inconstitucionalidad de buena parte del articulado del texto creará un tenso ambiente de inseguridad jurídica en el sector con efectos negativos en la oferta de vivienda.

Asimismo, constatamos la falta de diálogo durante el proceso de redacción y discusión de la propuesta de ley ya que no hemos sido convocados en ninguna ocasión para poder exponer nuestra visión del problema y sus soluciones. Lamentamos especialmente no haber sido recibidos, como solicitamos, por el MHP Sr. Quim Torra quien sí atendió al Sindicat de Llogateres con gran repercusión mediática.
 
El derecho a una vivienda digna tiene que ser garantizado por la administración pública con la implicación y colaboración del sector privado, pero con la aprobación de estas medidas el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social, además de adoptar medidas que, por una parte, se muestran contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución y que, por otra, superan claramente el marco competencial de l?Estatut de Catalunya vulnerando la Constitución Española.

La inexistencia de un parque público de alquiler es responsabilidad de las administraciones públicas y no de los propietarios privados. Se debe buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. Por eso es indispensable adoptar medidas que actúen directamente contra el origen del aumento del precio de renta de la vivienda, que no es otro que la escasez de oferta: no hay vivienda suficiente para proveer la demanda.

Consideramos que el sector público tiene que adoptar, por un lado, medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social o de renta limitada suficiente y estable en el tiempo mediante estímulos fiscales de todo tipo (bonificaciones, subvenciones, etc.), y no medidas restrictivas de la libertad de mercado ni penalizadoras.

Las medidas coercitivas no darán el resultado pretendido, y parecen fruto del desconocimiento del comportamiento del mercado de alquiler. Es más, se corre el riesgo de volver a aquellos tiempos en los que la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta (o su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad), llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler.

Tampoco hemos de ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Berlín, ciudad de referencia en la limitación del precio del alquiler, ha visto, según información reciente, disminuida la oferta en alquiler en un 25%. Si bien en un primer momento puede dar la sensación de que, efectivamente el precio de la renta está bajo control, la realidad es que en el transcurso del tiempo comporta la aparición de problemas de diversa índole que inciden negativamente y provocan una disminución de la oferta, como por ejemplo los problemas que afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas y de sus servicios.

Además, según datos del INCASÒL, de los 107.712 propietarios privados del parque de alquiler en Barcelona, el 96% (103.410) poseen entre 1 y 5 viviendas. Si bien es cierto que entre este grupo mayoritario hay diferentes casuísticas, también lo es que encontramos una franja importante de pequeños tenedores que utilizan el alquiler para complementar sus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que en muchos casos decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial. A pesar de ello, hay que insistir en que el aumento del precio del alquiler de la vivienda no es consecuencia de que la propiedad de las viviendas en arrendamiento esté en manos de particulares, sociedades, pequeños o grandes tenedores y apuntar a supuestas actuaciones especulativas de estos colectivos. Lo cierto es que el alza en el precio viene determinada por la escasez de oferta del producto.

A las dificultades de este grupo mayoritario de proveedores de vivienda hay que sumar las de los recientemente definidos como "grandes tenedores" (los que tienen más de 15 viviendas, según la nueva definición del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, aprobado en Cataluña) que, además de las dificultades para recuperar las viviendas por finalización del plazo contractual o por impago de la renta y la obligación de ofrecerlas en alquiler social a su inquilino (ocupando legítimo o ilegítimo), tendrán que hacer frente a una limitación en la renta que podría hacer inviable el sostenimiento de la actividad, provocando la retirada del mercado de alquiler de sus inmuebles y haciendo ineficientes las escasas medidas de fomento de alquiler que se venían promoviendo anteriormente por el Estado.

Todo ello, sin ningún tipo de duda, producirá una mayor escasez de viviendas y un deterioro de parque inmobiliario, hecho que agravará aún más si cabe la situación.

Colaborador:

www.espaiapi.cat

Al igual que en Murcia, Canarias, Andalucía, Aragón o Cataluña, la nueva legislación en materia de suelo de la Comunidad de Madrid permitirá obtener licencias de primera ocupación para promociones de vivienda a través de una declaración responsable.

Actualmente, el periodo medio de tramitación de licencias de primera ocupación en la Comunidad de Madrid es de tres meses. La nueva normativa para la región madrileña tiene el objetivo de agilizar las obras con escasa complejidad constructiva, de una sola planta y que no sean residenciales o públicas.

En paralelo, la nueva normativa madrileña agilizará el comienzo de aquellas obras de escasa complejidad constructiva, que no tengan carácter residencial ni público y que se desarrollen en una sola planta.

Desde Asprima diferencian estas licencias pronunciándose al respecto "no suponen una variación esencial de la estructura o de la volumetría", de aquellas relativas a obra mayor y de nueva planta. Así, desde esta organización entienden que "los plazos de 12 meses de media que hay en la Comunidad de Madrid se deben reducir sensiblemente".

 La solución pasa por modernizar los parámetros de verificación y comprobación que realizan los técnicos en los proyectos presentados."También remarcan que la colaboración que están llevando a cabo, junto al Ayuntamiento de Madrid, facilita la tramitación y la reducción de plazos a  a menos de dos meses con un programa informático que ayuda a los técnicos en su trabajo".

Los cambios que incluirá la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid pasan por desarrollar una definición legal de conceptos como cohousing y coworking.

Por su parte, el director general de Comprarcasa, Toni Expósito pone de manifiesto el requerimiento de "una legislación moderna y ágil, como la que se busca con esta nueva normativa. Idéntica valoración realizan desde Foro Consultores Inmobiliarios, que quieren una regulación que evite el limbo administrativo actual.

Otra de las claves de la futura renovada Ley del suelo madrileña, es la posibilidad de armonizar la protección medioambiental del espacio físico con el crecimiento económico de la región.

La actual normativa urbanística es compleja y pormenorizada, por lo que se prevé que la nueva ley acorte los plazos y haya mayor dotación de servicios técnicos y humanos para que las tramitaciones sean más rápidas.

La ley produciría un aumento de la oferta y una bajada de los precios y así centralizar la política urbanística del país.

La agilización de los procesos administrativos y la mayor flexibilidad en la concesión de licencias que aporta la modificación de la ley del suelo de la Comunidad de Madrid supone, en opinión de los expertos, "una ayuda para resolver algunos de los problemas más acuciantes que tienen los madrileños".

Las medidas que incluye la reforma de la ley abaratarían el precio de las viviendas nuevas y disminuirían los plazos de entrega.

Concluyendo el proyecto sería una centralización de la política urbanística en toda España, aunque a nivel autonómico se tramitasen los aspectos de gestión para una mayor agilización en las actuaciones urbanísticas acordes a la realidad de cada región.

  • Entre otros mecanismos, se han elevado las exigencias y los requisitos del estudio de solvencia previo.
  • La nueva ley podría dificultar la compraventa y actuar como freno, aunque sea temporal.
  • La Asociación Hipotecaria Española(AHE), pone el foco en las dificultades que podrían encontrar los ciudadanos con rentas más bajas o con una situación laboral inestable, especialmente los jóvenes.
  • En muchos de estos casos los consumidores serán empujados al mercado del alquiler, ya de por sí tensionado, con el consiguiente impacto sobre los precios.

Alquileres más altos ? ¿hipotecas más caras?

  • La nueva ley establece que sean los bancos quienes asuman la totalidad de los costes de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,  mientras que los clientes tendrán que pagar los gastos de tasación.
  • Los consumidores temen que ese aumento para las entidades se compense con unas hipotecas más caras.
  • Habrá bancos que se sientan tentados de trasladar los costes al precio de las hipotecas, pero la competencia del mercado determinará en último término las ofertas que más interesan al consumidor.
  • Se supone que en la nueva ley hipotecaria priman las garantías durante todo el proceso. "Confiamos en que sirva para aumentar la seguridad jurídica del mercado hipotecario y reducir tanto las discrepancias judiciales como la litigiosidad, que es perjudicial para el cliente y la entidad", afirman desde la Asociación Española de la Banca(AEB).

La agencia de calificación Moody?s, ha publicado un análisis sobre el impacto de los cambios:

  • La nueva ley reducirá los riesgos legales para la banca al incrementar la transparencia en el proceso de contratación, pero también dificultará la recuperación de préstamos morosos al retrasar el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.
  • Introduce un esfuerzo de información en la fase precontractual para las entidades y los notarios con el fin de asegurar que el cliente entiende bien las características del contrato y mejorar la clarificación y tramitación de hipotecas.
  • Los notarios serán los encargados de verificar, mediante acta notarial gratuita, el cumplimiento de los requisitos de transparencia, es decir, que los bancos han entregado la documentación precontractual con diez días de antelación (tal y como obliga la ley), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre el contrato y que el prestatario las comprende y acepta.
  • Tendrán que incrementar sus infraestructuras para poder dar cobertura a todos.
  • La norma exige utilizar un canal telemático seguro que permita a la entidad enviar la documentación al notario elegido libre y gratuitamente por el cliente antes de la firma evitando así la paralización de tramitaciones por no haberse completado la conexión con las plataformas telemáticas de algunas entidades de crédito.

Fuentes:

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814

La idea de un impuesto personal sobre la renta de las personas físicas de carácter general, personal y progresivo, se introdujo en España con la reforma tributaria de 1978, si bien ha conocido diferentes modelos derivados de los distintos objetivos de política económica y social que se han articulado a través de esta figura impositiva.

El proceso se inició con la Ley 44/1978, norma que llevó hasta sus últimas consecuencias la idea de generalidad y comunicación entre las diferentes fuentes de renta, de manera que se diseñó un impuesto sintético en el que la compensación entre cualquiera de ellas se permitió con absoluta libertad. Con el tiempo, el diseño inicial hubo de ser rectificado en dos aspectos básicos: de un lado, la total libertad en la compensación de rentas propició que aquellas que podían realizarse con absoluta discrecionalidad, caso de las pérdidas patrimoniales, se utilizaran como instrumento para reducir el impuesto a satisfacer por el resto de fuentes de renta. De otro, la acumulación obligatoria de las rentas de la unidad familiar, en un impuesto de naturaleza progresiva que considera como contribuyente al individuo, estuvo en el origen de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de febrero de 1989 y obligó a modificar la regulación del impuesto para adecuarlo a su naturaleza esencialmente individual.

Estas modificaciones se consolidaron en la posterior evolución del impuesto. Así, las posteriores regulaciones ya no configuraron un impuesto absolutamente sintético, sino que mantuvieron la diferenciación en el tratamiento fiscal de determinadas fuentes de renta, en especial las ganancias y pérdidas patrimoniales, respecto del resto, y al tiempo configuraron el impuesto con un carácter marcadamente individual, quedando la tributación conjunta como una opción para aquellas unidades familiares que así lo decidieran. En particular, en las sucesivas reformas se ha venido manteniendo una definición muy similar de las diferentes categorías de renta y de los supuestos de no sujeción y exención, es decir, de los conceptos básicos en la determinación de la renta.

Las últimas de estas reformas del IRPF, la de la Ley 40/1998 y la de la Ley 46/2002, han supuesto una reducción tanto de los tipos de gravamen como del número de tramos de la escala, al tiempo que han sustituido las deducciones en la cuota en concepto de circunstancias personales y familiares por reducciones en la base imponible, y han mantenido, en buena medida, la diversidad en el tratamiento de las distintas fórmulas del ahorro.

En cuanto al Impuesto sobre Sociedades, en los últimos años se ha producido una mayor aproximación entre las normas fiscales de cálculo de la base imponible y el resultado contable, manteniendo una estabilidad en los tipos nominales de gravamen e incorporando numerosos incentivos fiscales. Al mismo tiempo, se ha ampliado sustancialmente el ámbito de aplicación del régimen fiscal de las pequeñas y medianas empresas.

La creciente globalización de la economía está introduciendo una importante preocupación por la productividad y el crecimiento económico. Va acompañada de nuevas tendencias en la fiscalidad internacional, en las que se destacan la reducción de tipos nominales para empresas y personas físicas, la simplificación de tarifas e incentivos fiscales, así como la búsqueda de una disminución en la tributación del factor trabajo. Al mismo tiempo cabe señalar, como factores relevantes, el intento de lograr una mayor homogeneidad en el tratamiento fiscal del ahorro, vinculado sin duda a la creciente libertad de circulación de capitales, y una mayor importancia relativa de la imposición medioambiental.

La reforma que se aborda se inscribe en este marco. Se profundiza en la modernización del sistema tributario español con una visión estratégica e integral que contribuirá a la mejora del modelo de crecimiento y de la competitividad, planteamiento que se adecua a la realidad social y económica de España. Las novedades que se proponen se incorporan en el cuerpo normativo actual, manteniendo en lo posible la estructura de los textos actualmente vigentes y el contenido que se considera adecuado. Por otra parte, la reforma relativa al Impuesto sobre Sociedades y a los impuestos medioambientales tiene una dimensión temporal, ya que está prevista su implantación gradual.

El precio del alquiler

Pero en cada Comunidad Autónoma es diferente, ya que el precio del alquiler varía mucho. Por ejemplo en Madrid, la media anual es de más de 20 mil euros, en Cataluña de más de 14 mil, en las Baleares 16 mil, y País Vasco casi 17 mil. En proporción, Cataluña es la comunidad que más pierde, acusando medidas para promover el alquiler de viviendas vacías; seguida de Andalucía y Comunidad Valenciana. Todo este dinero están perdiendo anualmente los propietarios de viviendas vacías, un asunto inexplicable, teniendo en cuenta la alta demanda de alquiler que existe actualmente, y el fácil acceso al alquiler que tendrían estas viviendas.

En total en España, se está dejando de ganar por alquiler cerca de 39 millones de euros. Pero, ¿Cuál es el motivo por el que estas viviendas están vacías? Uno de los principales motivos, es la subida en el precio del alquiler, ya que proporciona una inseguridad jurídica a los propietarios. Temen el riesgo de impagos, e incluso de okupación por la situación de las leyes. Es necesario incentivar a los propietarios, con nuevos planes de activación.

Durante estos once meses de 2018, el 81% de las transacciones se realizaron sobre casas usadas, lo que llega a un total que supera las 390.000 operaciones en vivienda de segunda mano. Llama la atención esta cifra porque se acerca a las que veíamos en el boom inmobiliario, cuando en el mismo periodo de 2007 se produjeron más de 425.000 transacciones de viviendas usadas.

Algunos expertos aseguran que no se producirá una burbuja inmobiliaria debido a la escasez de obra nueva. Pero, por otra parte, algunos profesionales del sector sí advierten sobre la creación de una nueva burbuja en los centros de las grandes ciudades, sobre todo por el aumento de los precios de los alquileres.

Durante el mes de noviembre de 2018 se realizaron 42.150 transacciones de viviendas, lo que se traduce en un crecimiento interanual del 2,8%. Las 481.220 transacciones de viviendas que se produjeron en los primeros once meses de 2018 equivalen a un 10,6% más que en el mismo periodo del año anterior.

Si bien la vivienda usada sigue siendo la más demandada del mercado, la vivienda nueva no se acerca a las cifras de ventas alcanzadas en el boom inmobiliario. Durante el mes de noviembre de 2018 las primeras ocuparon casi el 81% del total de operaciones, con más de 33.000 ventas. Sin embargo, aunque la venta de vivienda nueva aumentó en noviembre un 7,9%, las previsiones son que cierre el año con las 90.000 operaciones (cuando en 2007 se vendieron más de 325.000 casas nuevas).


El 91,2% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo fueron viviendas libres y el 8,8% protegidas. La compraventa de vivienda libre bajó un -17,7% en marzo en tasa interanual, hasta sumar 31.750 transacciones. Las protegidas bajaron un -27% con 3.056 transacciones. Regionalmente, todas las autonomías cayeron de un año a otro. El porcentaje de caída interanual más alto respecto al número de compraventas de vivienda lo arrojó Madrid (-30,8%).

Compraventa de vivienda en marzo de 2020: La opinión de pisos.com

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19. Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero". "La paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.

Font asegura que "es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".

Colaborador:

www.pisos.com

Pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida atención por parte de los macroeconomistas. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo la desaceleración mundial y esto sirvió para que la gente tomara conciencia de los daños colaterales que pueden desencadenar los colapsos inmobiliarios.

Importancia del análisis del sector inmobiliario y la economía

  • Mencionar en primer lugar que el sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. La reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo y a tomar en cuenta para evitar otro auge insostenible.
  • Actualmente la detección de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios sigue siendo más arte que ciencia.Se necesita un análisis más detallado de las relaciones precios viviendas y alquiler.
  • En tercer lugar, el conjunto de herramientas de política para gestionar los auges inmobiliarios aún está en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo pero es necesario realizar más análisis e intercambiar más experiencias.
  • Las políticas de vivienda también desempeña otras funciones; los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria.

Los estudios del FMI revelan que de todos los indicadores de riesgo potencial, uno de los que más conviene vigilar es el crecimiento del crédito.

Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un "mal" desenlace poseen una característica que los distingue: la coincidencia del auge inmobiliario con el rápido aumento del apalancamiento y la exposición de los hogares y los intermediarios financieros.

Durante la crisis financiera mundial, casi todos los países que experimentaron "auges dobles" en los mercados inmobiliarios y en los mercados de crédito terminaron sufriendo una crisis financiera o una drástica caída del crecimiento del PIB en relación con sus resultados previos a la crisis.

En cambio, los países que experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crédito, solo atravesaron crisis sistémicas, y en promedio, experimentaron recesiones leves.

Por esta razón, el personal técnico del FMI está prestando cada vez más atención al crecimiento del crédito, junto con otras características de los mercados inmobiliarios específicas de los países.

La política monetaria tendrá que centrarse más que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados inmobiliarios.

 La regulación del sector inmobiliario implica un conjunto de políticas:

  • La fórmula "MiP" denota las políticas microprudenciales, con las cuales se procura garantizar la capacidad de resistencia de las instituciones financieras a nivel individual. Estas políticas son necesarias, pero quizá no sean suficientes. A veces, las medidas adecuadas a nivel individual pueden ser desestabilizadoras para el sistema en general. Por eso también se necesitan políticas macroprudenciales, o MaP, que incrementen la capacidad de resistencia del sistema como un todo.
  • Las principales herramientas macroprudenciales que se han empleado para contener los auges inmobiliarios son los límites sobre las relaciones préstamo/valor y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Lo que se espera con esto es evitar que la deuda de los hogares suba a niveles prohibitivos.
  • Los datos hasta ahora indican que estos indicadores son en cierta medida eficaces para enfriar los precios inmobiliarios y el crecimiento del crédito a corto plazo
  • Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital más estrictos a los préstamos concedidos a un sector específico, como el sector inmobiliario.
  • Para respaldar las políticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la política monetaria, o "MoP". Se suele decir que las tasas de interés de política monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios inmobiliarios.

Consecuencias

La OCDE ha analizado los efectos que han tenido las estrictas medidas exigidas al sector financiero y se ha llegado a la conclusión que se ha contribuido a crear una economía más resistente. Del estudio se deduce que la limitación y control de los préstamos hipotecarios se asocia con una menor probabilidad de recesión.

Por el contrario, se confirma que las regulaciones más estrictas en las rentas de los alquileres se vinculan a una mayor recesión. De igual modo, la OCDE observa que las imposiciones fiscales más altas se vinculan a recesiones menos impactantes.

Conclusiones

Quisiera señalar que las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. La OCDE prevé que a medida que las economías se desarrollan, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.

La caída anual acumulada es del -10,5%. Asimismo, el importe medio fue de 132.346 euros en el séptimo mes del año, un 8,9% superior en tasa interanual y un 0,5% superior en tasa mensual.

En cuanto al capital prestado, este superó los 3.442,8 millones de euros, cayendo un -16,1% frente a julio de 2019 y cayendo un -2,2% frente junio de 2020.

Por comunidades, las autonomías que firmaron más hipotecas en julio fueron Andalucía (4.598), Cataluña (4.400) y Madrid (3.833). La única tasa interanual de subida se registró en el País Vasco (38,4%) y la mayor caída se produjo en Castilla-La Mancha (-42,8%).

La opinión de pisos.com sobre las Hipotecas en julio de 2020:

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "hay que remontarse al 2017 para encontrar un mes de julio con menos hipotecas concedidas, y los siete primeros meses de registros negativos acumulan ya una caída superior al 10% respecto al año pasado". La actividad inmobiliaria sigue mostrando "las dificultades que atraviesa el sector tras dos meses de desconfinamiento".

 La evolución de las hipotecas en 2019 fue desigual, ya que en mayo subió (11,2%), pero cayó en abril (-0,1%). Hubo repuntes en marzo (15,8%), febrero (9,2%) y enero (22,5%).

El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018. Por otro lado, la variación mensual cayó un -26,8%.

Asimismo, el importe medio fue de 127.888 euros en el tercer mes del año, un 1,6% superior en tasa interanual y un -27,4% inferior en tasa mensual. En cuanto al capital prestado, este superó los 3.373,9 millones de euros, cayendo un -13,3% frente a marzo de 2019 y cayendo un -46,9% frente febrero de 2020. Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en enero fueron Andalucía (5.223), Cataluña (4.917) y Madrid (4.417). La mayor tasa de subida se registró en La Rioja (26,4%) y la mayor caída se produjo en Baleares (-44,6%).

Hipotecas en marzo de 2020: La opinión de pisos.com

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "los datos de hipotecas del mes de marzo publicados por el INE muestran las primeras consecuencias de la parálisis provocada por el COVID-19. Después de tres meses consecutivos creciendo respecto al 2019, la caída cercana al 15% responde al medio mes en el que el sector quedó en stand by". El experto asegura que "ante esta realidad, los datos de los próximos meses serán previsiblemente mucho peores".

El mercado hipotecario sigue a buen ritmo ya que se sigue optando por hipotecarse en detrimento del alquiler.

Para los que barajan contratar una hipoteca fija aquí le ofrecemos las cinco mejores hipotecas que existen actualmente en el mercado financiero:

Hipoteca exclusiva fija de Rastreator

Esta entidad gestiona sus hipotecas con condiciones exclusivas. Se trata de una hipoteca fija con un TAE del 2,34% y un TIN del 1,60% el primer año para una cantidad de 150.000 euros.

La oferta es a partir de 70.000 euros, con rentas superiores a 3.000 que desean financiar el 80% de tasación con un máximo de 20 años. Los requisitos de contratación son la domiciliación de la nómina y un seguro de hogar y de vida.

Hipoteca Open Fija de Openbank

Los clientes de esta hipoteca dispondrán de 30.000 euros de financiación a amortizar entre cinco y treinta años. Los requisitos de contratación son: nómina domiciliada, pensión o préstamo por un importe igual o superior a 900 euros o 1.800 si son dos titulares. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años el TAE es del 1,94% y el TIN del 1,75%.

Hipoteca fija sin comisiones de Bankia

Esta hipoteca ofrece cero costes de apertura, compensación por desistimiento o riesgo de tipo de interés. Requisitos: domociliar la nómina y contratar un seguro de Hogar por daños.

Dicha entidad proporciona 30.000 euros con un plazo máximo de amortización de hasta 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años, el banco aplica un TAE del 2,54% y un TIN del 2,2%.

Hipoteca fija de Bankinter

Ofrece financiación del 2,59% TAE al 1,89% TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 20 años. Requisitos: domiciliar la nómina y adquirir un seguro de vida y un seguro de hogar. Este producto tiene comisiones en concepto de apertura por valor de 1.500 euros 1%, en caso de amortización total o parcial 0,5% los cinco primeros años y 0,25% el resto, y un 0,75% por riesgos de tipo de interés en caso de cancelación anticipada o subrogación.

Hipoteca fija de Kutxabank

Este producto proporciona financiación del 2,77% TAE y del 2,2 TIN para un préstamo de 150.000 euros a 20 años. Requisitos: domiciliar una nómina igual o superior a 3.000 euros, contratar un seguro de vida y un seguro de hogar, tener tarjetas Kutxabank y un plan de pensiones. La cantidad que ofrece el banco va desde 30.000 hasta 600.000 euros a devolver entre 10 y 30 años.

Los expertos indican que existen dos aspectos que justifican el cambio de tendencia:

 Inversión.

Fondos y promotoras han observado que los precios en ciudades como Madrid o Barcelona son muy elevados y ponen su atención en zonas donde hay demanda potencial y precios más discretos.

 Mejora de condiciones económicas.

En las ciudades medianas existe una tendencia al mayor índice de empleo y el incremento de los salarios. Además, se ha producido un traspaso de personas del mercado del alquiler a la compra porque en algunas áreas es más barato adquirir una vivienda que alquilarla.

 

Breve Análisis de las ciudades medianas y su potencial.

En Valencia el mercado de la vivienda atraviesa un buen momento de venta en operaciones que se concentran en el centro de la ciudad y en las zonas próximas a la playa, contando con el respaldo de la demanda extranjera. También comienza a repuntar al mercado de obra nueva.

 Málaga experimentó un aumento de precios el año pasado. El protagonismo se comprarte entre la vivienda de segunda mano y, especialmente, la segunda residencia. La tendencia es volver a inmuebles pequeños para contener los precios.

En Sevilla se ha dado un fuerte dinamismo en la vivienda en los últimos años. Esto se debe a los tiempos medios de venta que manejan los propietarios de inmuebles, que suele ser inferior a 90 días.

 

¿Cuánto durará esta tendencia?

Los expertos opinan que el buen momento que atravesarán las ciudades medianas durante 2019 se traducirá en un aumento del valor de los inmuebles y las compraventas serán sobre todo sobre inmuebles de segunda mano. Además prevén que esta situación se dilatará en el tiempo por la mejora de las condiciones económicas del país.

 

Leer más en Pisos.comLas ciudades medianas, nuevas protagonistas del mercado inmobiliario.

Según Pedro Saura, secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Gestión Urbana, en la actualidad se está ultimando la licitación de los primeros 5.000 inmuebles. Una promoción de inmuebles que se ubicarán en las zonas más tensionadas del país y cuya gestión será público-privada.

Sin embargo, en los últimos años distintas comunidades autónomas han desarrollado iniciativas para incrementar el parque de vivienda pública en alquiler. A continuación analizamos las diferentes comunidades autónomas con mejores medidas de vivienda social.

El primer puesto lo ocupa el País Vasco que pone el foco en la captación de viviendas vacías para la creación de un parque en alquiler asequible para sectores de la población vulnerables.

La normativa vasca reconoce el derecho subjetivo que tienen los ciudadanos a acceder a una vivienda digna. Se ha optado por el alquiler social, hasta el punto de que en 2020 todas las viviendas promovidas por el Ejecutivo de esta comunidad autónoma deben estar destinadas al arrendamiento. La construcción de un parque público y la captación de viviendas deshabitadas, son las estrategias por las que el Gobierno vasco ha apostado para fomentar este mercado.

En la actualidad se está intensificando la movilización del stock de viviendas vacías de particulares. Así, la administración regional recibe los inmuebles en régimen de usufructo y, durante seis años, se encarga de la gestión integral del arrendamiento. Por su parte, el dueño del inmueble recibe una serie de garantías, entre las que destaca una renta mensual que puede alcanzar los 600 euros y el compromiso del Gobierno autonómico de devolver la vivienda a la finalización del contrato en condiciones adecuadas.

Esta fórmula ha permitido captar casi 6.000 viviendas y se calcula que la misma alcanzará los 7.200 inmuebles residenciales cedidos. Como contrapunto a esta medida, en 2020 el Gobierno vasco espera comenzar a aplicar un canon a las viviendas vacías. La acción, incluida en la Ley de Vivienda vasca de 2015, penaliza los inmuebles deshabitados con una tasa anual mínima de 10 euros por metro cuadrado. Asimismo, prevé la expropiación de aquellos pisos que durante más de dos años permanezcan deshabitados sin causa justificada.

En Cataluña la vivienda se basa en las compras por tanteo y retracto en el mercado privado a favor de la Administración. Además, existen acuerdos con diferentes entidades financieras.

En 2019, Cataluña contaba con un parque de vivienda social de más de 20.000 inmuebles. La administración autonómica ha rubricado acuerdos con diferentes entidades financieras, de manera que estas en 2018 cedieron a alquiler social un total de 2.930 inmuebles. De igual modo, y como sucede en País Vasco, el Gobierno catalán desarrolla programas de mediación para sacar al mercado viviendas vacías. Ofreciendo bonificaciones a aquellos propietarios privados que cedan temporalmente la gestión de sus viviendas en alquiler. En 2018 se registraron más de 8.300 contratos de estas características.

En Andalucía la promoción de obra nueva y la rehabilitación son las dos estrategias para impulsar la vivienda en alquiler social y que cuenta con una alta demanda entre los jóvenes.

Andalucía es la comunidad autónoma que cuenta con el mayor parque de vivienda pública de España, con alrededor de 81.000 viviendas protegidas en régimen de arrendamiento. En Andalucía, la demanda de vivienda social en la región alcanza actualmente las 70.000 peticiones, en su mayoría de alquiler.

Este desequilibrio ha motivado que el Gobierno autonómico de coalición PP-Ciudadanos haya apostado por la promoción de vivienda nueva a precio asequible, anticipando programas focalizados en el arrendamiento. Fruto de este compromiso es el Plan en materia de alquiler, que en 2019 se ha saldado con la firma de 23 promociones de viviendas asequibles para levantar 722 pisos. Está previsto que en el primer cuatrimestre de 2020 se lance su segunda convocatoria.

Ambas iniciativas forman parte del ambicioso Plan Vive en Andalucía, que busca sumar 40.000 inmuebles al parque de vivienda pública regional entre 2020 y 2024. Desde la Consejería de Fomento andaluza confirman que el parque público de alquiler se aumentará a través de la rehabilitación de inmuebles, y que todos estos nuevos inmuebles estarán dirigidos prioritariamente a jóvenes que necesitan un apoyo para acceder a la primera vivienda.

Madrid comenzó apostando por la intermediación entre propietarios e inquilinos, pero ahora quiere dedicarse a la promoción de vivienda asequible en alquiler.

La Comunidad de Madrid puso en marcha, en el año 2008, el Plan Alquila, por el que la administración se comprometía a gestionar y mediar los contratos de arrendamiento entre propietarios e inquilinos. La iniciativa se ha saldado, hasta la fecha, con casi 90.000 contratos suscritos. No obstante, desde el Gobierno autonómico madrileño reconocen que el acceso a la vivienda constituye un "problema" en la región, por lo que recientemente se ha apostado por potenciar la construcción de obra nueva en régimen de alquiler.

Según el consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid David Pérez, los inmuebles que incluye el Plan Vive Madrid, contarán con unos alquileres más bajos, entre un 40% y un 50% menos, que los actuales precios del mercado. Estas viviendas se ubicarán en 43 municipios diferentes y, en un 80% de los casos, constarán de 1 y 2 dormitorios. Se llevarán a cabo en promociones de suelo público mediante concesiones administrativas en colaboración público-privada.

Según Pérez, el objetivo del Gobierno autonómico es "ayudar a aquellos colectivos más necesitados los jóvenes y los mayores jubilados de 65 años". Por lo que desde la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid se ha contemplado también un nuevo reglamento de vivienda protegida, en el que quedarán incluidas nuevas figuras, como el alquiler rotacional, "que permitirá modelos similares al coliving" y los alojamientos estudiantiles universitarios.

  • El último informe Tinsa muestra que el precio resiste mejor en las capitales y grandes ciudades (-0,2 % desde marzo).
  • Pese al ligero ajuste en el último trimestre, el precio medio de la vivienda muestra un aumento del 1,5% respecto a junio del año pasado.

Tras meses sin cambios significativos en el mercado inmobiliario debido al confinamiento de la población, en junio el índice basado en las tasaciones de vivienda nueva y usada muestra el primer ajuste generalizado de valores, con descenso respecto a marzo en todos los grupos geográficos.

Las capitales y grandes ciudades registraron una menor variación de precios -0,2% en junio respecto a marzo que aquellos mercados más dependientes de la demanda extranjera, como la costa mediterránea -3,8% y el grupo insular formado por Baleares y Canarias -2,4%.

La evolución en las áreas metropolitanas se mantuvo en la media nacional, con un descenso del 1,3% desde el mes en que se inició el estado de alarma. En el ?Resto de municipios?, el ajuste ha sido también moderado, con un descenso del 0,6% desde marzo.

Las islas muestran la mayor diferencia al alza respecto al mismo mes de 2019, con un aumento del 5,4%, seguidas de las capitales y grandes ciudades (+2,4% interanual) y el grupo ?Resto de municipios?, con un +1,3%.

Las áreas metropolitanas y la costa mediterránea muestran precios medios inferiores a los de 2019: un 1,1% y un 0,3% interanual, respectivamente.

Variación mínimos y máximos

El precio medio en España es un 16,6 % superior al mínimo registrado en febrero de 2015, alcanzándose revalorizaciones más intensas en las islas (un 33,1 % más que su mínimo en la crisis) y en las capitales y grandes ciudades, donde el aumento alcanza el 25,9 % desde el menor precio medio registrado en este grupo en la última década.

El resto de municipios se encuentran aún en fase inicial de recuperación, con un crecimiento medio del 5,6% desde sus mínimos.

El análisis desde los máximos de 2007 refleja que el precio medio en la costa mediterránea registra todavía una caída acumulada del 43%, muy por encima del 33,1% de la media nacional. También es significativa la brecha en las áreas metropolitanas (-39,1%), mientras que en las islas el descenso acumulado desde máximos se reduce al 14,3%.

En caso de  hijos en el matrimonio que solicita el divorcio, un juez deberá concretar:

  • ¿Con quién convivirán los hijos de modo permanente?
  • La guarda y custodia exclusiva o compartida (que es la modalidad a la que más se está recurriendo actualmente).Los tribunales están concediendo la custodia compartida cuando no se alcanza un acuerdo entre los progenitores. Lo que supone un reparto equitativo de atención y cuidado de los hijos.

Los problemas surgen respecto al uso de la vivienda conyugal ya que ambos están al cuidado de sus descendientes. ¿Qué ocurre en esta situación?

En este sentido, cuando se establezca un régimen de custodia compartida, el Tribunal Supremo ve posible atribuir el uso y disfrute de la vivienda al progenitor que tenga más dificultad de acceso a la vivienda. Pero también estima que, si la situación económica del progenitor le permite tener una vivienda adecuada, entonces no procede disfrutar del uso de la vivienda conyugal indefinidamente.

En un caso resuelto recientemente, el Alto Tribunal consideraba que otorgar el uso de la vivienda a la madre de manera indefinida no era  acorde a Derecho. Y para el Supremo una atribución indefinida es permitir a la madre que viva en la casa conyugal hasta la mayoría de edad del menor.

Por ello, el Supremo considera en este caso se procede a una atribución temporal del derecho de uso de la vivienda de un año desde la fecha de la sentencia. Así, permite tiempo suficiente para que el progenitor pueda abandonar la vivienda en común y buscar otra para uso propio.

Caso de que uno de los excónyuges se quede con la vivienda

Si uno de los dos se queda con la vivienda, tiene que compensar al otro en metálico o asumiendo la carga hipotecaria. En estos casos no se tributará en el IRPF aunque se haya actualizado el valor del inmueble al adjudicárselo al otro ex cónyuge. Son varios los Tribunales que se oponen a que la adjudicación a uno de los ex cónyuges tribute en el IRPF aunque se actualicen valores. En cualquier caso es un tema que se decidirá el Tribunal Supremo.

Según la Ley del IRPF, no existe alteración en la composición del patrimonio en caso de disolución del régimen de gananciales. Y tampoco existe ganancia ni pérdida patrimonial en el caso de extinción del régimen de separación de bienes cuando se produzcan compensaciones o adjudicaciones de bienes.

Por otro lado, si la persona que se queda con la vivienda habitual decide venderla en un futuro, no siempre podrá aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF.

Venta de vivienda

Si los excónyuges consiguen vender la vivienda, cada uno obtendrá una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, que se valorará por la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. Y tributarán en función de la proporción en la que sean propietarios. Tributarán a tipo fijo al 19% por los primeros 6.000 euros de ganancia; al 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y al 23% (más de 50.000 euros).

En caso de que registren pérdidas, también hay que declararlas y podrán compensarse con los saldos positivos obtenidos en la propia declaración de la renta.

En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo enero-marzo fue del 5,78%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el primer trimestre fue de 207.870 euros (123 m² a 1.690 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 1.002 euros, el propietario obtuvo un total de 12.024 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 5,78%.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, subraya que estos datos son una prueba de que "el inmobiliario es un mercado muy interesante para los inversores, que en estos momentos buscan proteger su patrimonio y obtener más seguridad que nunca en sus operaciones". En este sentido, el experto destaca que "los datos del primer trimestre todavía no llegan a reflejar el impacto del COVID-19 en el mercado, el cual se empezó a hacer patente sólo durante la segunda quincena de marzo". Font vaticina oportunidades para los inversores en el corto plazo, pues "la crisis podría generar aumentos en la rentabilidad de los activos debido a las caídas en los precios de compra y la estabilización del precio de los alquileres".

En comparativa interanual, en el primer trimestre del año se registró un aumento de más de 5 décimas respecto al mismo trimestre del año pasado. Teniendo en cuenta que en 2019 el precio medio de compra de una vivienda fue de 205.700 euros (121 m² a 1.700 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 904 euros, un propietario obtuvo un total de 10.848 euros brutos anuales, lo que le arrojaba una rentabilidad bruta por el activo del 5,27%.

Aragón la comunidad más rentable. Cataluña y Madrid suben y Baleares cierra la lista

El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,68% registrada en Aragón al 3,38% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y la Comunidad Valenciana las colocan junto a Cataluña y Madrid en lo alto de una lista que cierran Galicia, Andalucía y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. Los aumentos de Cataluña y Madrid, que en ediciones anteriores del ranking se movían alrededor del 5%, se deben a la corrección de los precios de compra registrada en el primer trimestre y al comportamiento estable de la demanda de alquiler.

Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia fue la más rentable con un 6,19%. Tras ella se situaron Sevilla (6,16%), Zaragoza (6,05%), Valencia (5,98%) y Las Palmas (5,68%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,32%), Bilbao (3,85%) y Donostia-San Sebastián (3,44%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Barcelona y Madrid ocupan el décimo y decimotercer puesto, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.

Colaborador;

www.pisos.com

El portal pisos.com y la entidad financiera digital hipotecas.com analizan el escenario inmobiliario en una coyuntura extraordinaria originada por el impacto del coronavirus en la economía española cuyos efectos serán notables en el segundo y tercer trimestre del año.

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace una predicción optimista del actual estado del sector inmobiliario: "El precio de la vivienda no se va a derrumbar como a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5-13,5% durante los primeros meses posteriores al confinamiento. Después, la situación volverá a la tónica de estabilización y bajada de la que veníamos en 2019. Por zonas, grandes ciudades como Madrid o Barcelona van a notar un menor impacto de estas bajadas, mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes. La parte de la demanda que disponga de ahorros previos podrá encontrar buenas oportunidades para comprar", ha subrayado el experto.

En el segmento del alquiler los precios no han bajado, pero su crecimiento se está moderando especialmente desde hace meses, sobre todo en grandes capitales que han sido punta de lanza de la recuperación de los precios, y en aquellos mercados con una tensión en precios de alquiler muy importante como son Barcelona y Madrid. Estos mercados ya crecen muy poco, cerca del 1% en la Ciudad Condal y por debajo del 4% en la capital española. La previsión es que esta moderación se acelere y posiblemente los precios del alquiler caigan ligeramente a corto plazo.

De cara a 2020, desde pisos.com se dibujan dos escenarios diferentes en función de cómo avance la crisis sanitaria en España: si la recuperación del mercado post-confinamiento es rápida, el volumen total de operaciones inmobiliarias estará en torno a las 450.000 en 2020, lo que supondría una caída del 10% respecto a las 500.000 que se esperaban para este año. Si la recuperación fuera más lenta, las operaciones registradas serían unas 400.000, un 20% menos.

Ruth Armesto, managing director de hipotecas.com, se muestra en la misma línea y cree que ahora es un buen momento para la búsqueda de oportunidades: "La autoridad monetaria europea mantendrá la política de tipos bajos más tiempo para estimular la economía, por lo que será un buen momento para el inversor de compra de vivienda. No se prevé una subida del Euribor, sino todo lo contrario. En este sentido, tampoco se prevé en el corto plazo que las condiciones de los bancos varíen".

Por otra parte, en un contexto de confinamiento, desde hipotecas.com recuerdan que la banca digital tiene cada vez más adeptos, lo que supone una oportunidad de digitalización del sector y de sus profesionales. "La capacidad de adaptación y reinvención de las empresas y los servicios será clave para superar la crisis con éxito, pues las prioridades de los propietarios cambiarán al igual que los hábitos. La digitalización, la domótica y la personalización del espacio serán claves", afirma Armesto.
 
Crece la actividad inmobiliaria online durante el confinamiento

El comportamiento de los usuarios de pisos.com ha ido modificándose a medida que ha avanzado el confinamiento. "La primera semana la audiencia cayó un 10%, y la segunda, un 20%. Eran semanas de adaptación a la situación", señala Font, pero en abril comenzó a recuperarse: "El tráfico por Internet en España creció un 80% en un mes. La previsión es que nuestro tráfico se recupere".

Además, el directivo apunta que no sólo hay que fijarse en la audiencia, también en los leads: "Si antes se entraba en los portales para tomar el pulso a los precios, ahora hay gente activa que busca vivienda de verdad". En cuanto a si se demandan viviendas con habitaciones más grandes debido a necesidades crecientes como el teletrabajo, o bien con espacios exteriores para disfrutar del aire libre, lo cierto es que Font no lo ha percibido: "No estamos viendo unos cambios relevantes en el comportamiento de la audiencia con lo que busca respecto a hace un mes".

Por su parte, Ruth Armesto indica que en hipotecas.com han registrado "un aumento del 25% de las visitas que se realizan por ordenador en vez del móvil, algo que no pasaba desde la era previa a los smartphones". Además, en la entidad financiera digital han notado variaciones en las simulaciones que realizan los usuarios, que ahora usan horquillas de cantidades más amplias precisamente por lo difícil que resulta prever el impacto de esta crisis en los precios. De momento, Armesto hace una lectura positiva con la estadística en la mano: "En abril hemos registrado un alza del 5-7% de clientes interesados y no hemos cancelado hipotecas concedidas, simplemente se han pospuesto. De hecho, el modelo digitalizado en el que trabajamos ha permitido encontrar vías alternativas para los usuarios esquivando la parálisis coyuntural en la que nos encontramos".

En pisos.com, un aspecto que sí ha cambiado es la configuración de la oferta en el portal, destacando la estabilidad de los anuncios de profesionales frente a la volatilidad de los particulares. "Tenemos un 10% más de anuncios profesionales que el año pasado, pero los particulares han caído un 4%", expone Font. "Muchas agencias están cerradas de cara al público, pero están contactando con sus clientes para tener oportunidades de negocio activas en el momento en el que todo se reactive", revela.

El equilibrio entre venta y alquiler también se ha visto alterado. "Los anuncios de viviendas a la venta han crecido un 10% interanual, y el alquiler ha bajado un 1%", aclara Font. En cuanto a la diferenciación entre alquiler turístico y tradicional, el experto subraya que "desde el inicio del estado de alarma un 11% de los inmuebles turísticos publicados ha pasado a larga duración". Font enumera razones como el cierre de fronteras, las medidas tras el confinamiento o las políticas concretas de cada país, pero asegura que "el turismo recuperará la confianza cuando se pueda volver a viajar de forma segura".

Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

Barcelona, viernes 24 de julio ? El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) han analizado el fenómeno actual de okupación de viviendas que se está produciendo en España en general y en Catalunya en particular. Se trata del primero de dos webinars que serán celebrados alrededor de esta problemática. En septiembre se llevará a cabo una segunda sesión a la que se invitará a diversos representantes de la Administración.

El evento ha contado con una amplia representación de las diferentes partes implicadas en la materia. Así pues, han asistido de manera digital Gerard Duelo, presidente de la AIC y del COAPI de Barcelona; Ramon Riera, presidente de FIABCI España, Judith Alberich, directora de Mediación de Tecnotramit; Fernando Valdivia, Magistrado Juez de 1ª Instancia de Barcelona y doctor en Derecho;  Albert Ferrer, abogado senior del departamento de Derecho Penal del Bufete Garrigues; Montserrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica de la AIC y del COAPI de Barcelona; y Manel Roger, arquitecto y administrador de Nou Castor. Además, el webinar ha sido moderado por Anna Puigdevall, gerente de la AIC.

Gerard Duelo ha querido agradecer a los asistentes su participación y ha señalado "la importancia de este tipo de sesiones en un momento de extrema necesidad de defender la propiedad privada y de establecer una normativa clara y ágil para poder poner solución definitiva a un fenómeno que ha registrado un aumento exponencial en los últimos años".

Ramon Riera ha sido contundente en su intervención y ha puesto énfasis en que "hay okupaciones que son realizadas por gente sin hogar que no tiene nada que perder, pero también existen grupos de jóvenes organizados que ven en este tipo de acciones una forma de independizarse e incluso de realizar actividades delictivas". Además, tal y como ha señalado el presidente de FIABCI España, este tipo de grupos "cuentan con el apoyo de asociaciones y organizaciones que tienen como objetivo ocupar viviendas de manera ilegal".

Por su parte, Judith Alberich ha puesto el foco en el aumento de casos que ha denominado ?okupaciones ideológicas?, grupos ciudadanos que tratan enfrentarse a fondos o entidades que operan con edificios enteros en barrios de grandes ciudades. "En Tecnotramit no somos partidarios del pago para la recuperación del inmueble, pues no deja de ser un soborno que, aunque pueda ser una solución rápida y eficaz en algún caso, claramente puede provocar un efecto llamada que no es nada aconsejable. La mejor solución en estos casos es la mediación realizada por profesionales, especialmente en este tipo de casos ideológicos y evitando el daño reputacional, que es lo que buscan estos colectivos", ha indicado.

El magistrado juez Fernando Valdivia ha compartido su amplia experiencia en los tribunales con los asistentes: "La mayoría de los casos de okupación que me he encontrado en los últimos 30 años no eran por vulnerabilidad o riesgo de exclusión social y, sin embargo, suele ser la única alegación que realizan los abogados, en su mayoría de oficio, para proteger a este tipo de delincuentes". El magistrado también ha aprovechado para solicitar al poder político "una actuación más contundente para facilitar la labor a los magistrados y la policía" y "establecer juzgados especializados en esta materia y los medios necesarios".

En la misma línea, Montserrat Junyent ha añadido que "la legislación ha ido evolucionando en los últimos años, sobre todo a partir de junio de 2018, cuando se introdujo de forma concreta la facilitación de la desocupación de viviendas". No obstante, la responsable de Asesoría Jurídica de la AIC y del COAPI de Barcelona ha puntualizado que la legislación "tampoco está surgiendo el efecto deseado ni está permitiendo a los Tribunales el acelerar estos procesos". Junyent destacado también que "el TC no ha dado cobertura a la ocupación ilegal, el derecho a escoger residencia y a una vivienda digna", por lo que "no es un derecho absoluto que habilita para ocupar cualquier vivienda, es un derecho que debe ejercerse dentro de los límites de la Ley".

El abogado Albert Ferrer ha puesto el énfasis en la necesidad de "distinguir de si se trata de un delito penal de usurpación o un delito leve, en cuyo caso pueden existir vacíos legales aprovechados por parte la defensa". El especialista ha afirmado que "siempre se ha de demostrar que los okupas pretenden residir de manera ilegal en un inmueble usurpado y acabar con la presunción de inocencia de los usurpadores".

El arquitecto Manel Roger ha afirmado haber notado "un aumento de la okupación en viviendas de obra nueva", un fenómeno que supone graves problemas para las constructoras: "Mientras la vivienda no ha sido entregada al comprador, es la empresa promotora la responsable del inmueble y la que tiene el problema de tener que recuperarla, por lo que es el constructor el que ha de hacer frente a los sobrecostes que acarrean los gastos en la seguridad 24h para prevenir la okupación o el robo de materiales de construcción".

Por último, Constatino Pérez ha puesto sobre la mesa las cifras que este tipo de casos tienen detrás: "Con sobornos de 3.000 euros se pueden recuperar las viviendas que previamente han sido okupadas debido al trabajo de cerrajeros profesionales que, por alrededor de 1.500 euros, inhabilitan las cerraduras y dejan el inmueble a merced de los extorsionadores. En este contexto de alta profesionalización de los okupas, algunos sistemas de alarmas en los pisos vacíos funcionan como método disuasorio para la okupación".
  
Sobre la AIC

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.400 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:

  • Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona.
  • Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Girona.
  • Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Lleida.


Sobre el COAPI de Barcelona

El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Cataluña, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina.

Colaborador:

www.espaiapi.cat    

La nuda propiedad es un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su propiedad a un tercero sin tener que abandonar su hogar. Son muchos los propietarios de viviendas que desconocen que existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. La nuda propiedad tiene poco éxito en España pero si está más arraigado en otros países como Francia e Italia.

Una de sus principales ventajas es que el vendedor conserva el usufructo de la vivienda de por vida, incrementando sus ingresos y mejorando su calidad de vida,  para hacer frente a una situación económica desfavorable; y el comprador adquiere la nuda propiedad, como inversión, para disponer de ella al finalizar el usufructo.

Además, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta.

Con la venta de la nuda propiedad, los gastos derivados de la vivienda también serán menores para el vendedor, ya que éste pasaría a pagar únicamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda.

¿Quiénes pueden vender la nuda propiedad?

El perfil del vendedor suele ser una persona mayor, sin hijos y con necesidades económicas, pero también suele tratarse de personas que desean disponer de una mayor calidad de vida o ayudar a sus descendientes, etc.

¿Quiénes pueden comprar?

Inversores locales, personas con ahorros y con solvencia económica que buscan una inversión segura a medio/largo plazo y que no quieren complicarse con inversiones de riesgo.

Los compradores de nuda propiedad suelen ser ahorradores que pueden adquirir un bien inmueble a un precio muy ventajoso, del que obtendrán el pleno dominio en un plazo medio ? largo.

¿Qué presencia tiene la nuda propiedad en España?

La mayoría de las transacciones tuvieron lugar en la Comunidad Valenciana (20%), Madrid (17%), Cataluña (15%), Andalucía (13%) y Canarias (9%).

En 2018 se cerraron 1.457 transacciones de compraventa basadas en la figura de la nuda propiedad. De hecho, la venta de la nuda propiedad se ha incrementado en nuestro país un 300% el año pasado.

Al respecto, las cifras no han dejado de caer desde 2008. Los compradores de este tipo de inmuebles son, en su inmensa mayoría, grandes inversores especializados.

Las regiones con una tasa de emancipación más elevada son Cataluña, Baleares, Aragón y La Rioja, donde supera el 21%.

Le sigue Navarra y Madrid, con una tasa de entre el 19% y el 21%; seguidas de Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, con un porcentaje de entre el 17% y el 19%.

Las demás ya registran una tasa inferior al 17%.

En 2008, en cambio, estaban emancipados más del 21% de los jóvenes de entre el 16 y 29 años en prácticamente todo el país, a excepción de Extremadura, Cantabria y País Vasco.

Los altos precios de la vivienda cierran las posibilidades de acceso a la vivienda a menores de 30 años.

Todo esto es debido a que un 30% de los ingresos percibidos  son destinados a la vivienda.

Los bajos salarios, la precariedad laboral, y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera del mercado inmobiliario a este colectivo tan vulnerable "el juvenil".

Hasta ahora los jóvenes que han logrado emanciparse ha sido gracias a las ayudas familiares, bien mediante cesiones, donaciones. En 2017 los hogares formados por personas con una edad entre 16 y 29 años que vivían en una residencia cedida gratuitamente eran del 21.5% según datos del INE. En 2008 apenas era el 8,7%.

Actualmente cuatro de cada diez jóvenes tienen apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación.

La falta de independencia y emancipación dificulta el acceso al alquiler y compra de vivienda. El número de jóvenes que ha alquilado ha caído un 39% en tan sólo un año según Fotocasa. Los jóvenes de entre 18 y 24 años que han alquilado en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017 y en el caso de las personas en edades comprendidas entre 25 y 34 años han caído un 25%.

Concluyendo esta situación de falta de emancipación y trabajos precarios están dando lugar a cada vez más casos de transiciones bumerán, es decir la vuelta a la casa familiar.

Las cifras oficiales muestran las 1.695 denuncias en 2020 frente a las 1.149 registradas entre el 14 de marzo y el 31 de mayo. Todavía no se conocen los nuevos datos ya que la movilidad completa por todo el territorio no se aprobó hasta el pasado 21 de junio. Cuando se tengan los registros de junio y  julio se podrá tener una visión más clara del aumento de la okupación ilegal.

En 2018, según el Instituto Nacional de Estadística, se dictaron 6.028 sentencias relacionadas con la okupación y se calcula que 90.000 domicilios fueron okupados. Actualmente, la cifra ronda los 100.000.

Según La Información, Marbella, uno de los municipios más lujosos de España, está registrando un aumento importante de este grave fenómeno.

El diario asegura que la policía local están recibiendo avisos diarios de okupación ilegal en sus viviendas. El programa de Antena 3 Espejo Público también reveló un nuevo caso de okupación en esta ciudad malagueña. La propietaria explica que dejó su domicilio por trabajo, ya que es médico, y a la vuelta se ha encontrado con que unos okupas entraron en su casa y estaban intentando empadronarse.

Protección legal

Actualmente existe la Ley del desahucio exprés en 20 días aprobada en 2018 a la que los propietarios víctimas de la okupación ilegal se pueden agarrar. Sin embargo, a pesar de la normativa las estadísticas siguen demostrando un aumento en el número de denuncias y casas okupadas. Aunque la ley ampara al propietario, en estas circunstancias hay que iniciar trámites jurídicos con el gasto económico que ello conlleva si se quiere proceder a la desokupación. Ante esta situación las aseguradoras cada vez más están ofreciendo coberturas de este tipo debido a las circunstancias actuales para menoscabar este gran problema.

Cualquier persona puede acabar endeudándose más de lo que es capaz de asumir y esta ley ayuda a proteger su patrimonio.

En caso de presentarse un concurso de acreedores, es importante conocer todas las claves de la ley de la segunda oportunidad para poder salir al fin de la situación de deuda.

Ventajas de la ley de la segunda oportunidad

Una vez que pueda acogerse a la ley de segunda oportunidad el deudor contará con algunas medidas de protección que le ayudarán a empezar de cero.

Las ventajas más importantes de acogerse a la ley de la segunda oportunidad son:

  • El pago de las deudas se suspenderá

Todas las deudas creadas al momento previo de la declaración del concurso quedarán suspendidas, lo que facilita la tarea de empezar de cero.

  • Se detiene el interés que las deudas están generando actualmente

Todo el añadido del interés que genera el monto  pasa a estar paralizado, no agregando más cantidad a la deuda.

  • Solo seguirán creando interés las deudas que cuenten con garantía hipotecaria
  • Se paralizarán todos los embargos y ejecuciones de acreedores

No se podrá llevar a cabo la Ejecución hipotecaria, aunque resulta difícil si ya estaba iniciada antes del concurso de acreedores.

  • Quitas que disminuyan la cantidad de la deuda

Se contempla la posibilidad de reducir el monto total de la deuda mediante quitas.

  • Esperas de hasta 5 años

Es posible alargar el plazo para la devolución de las deudas en un periodo máximo de 5 años, lo que permite empezar de cero de una forma más desahogada.

  • Acuerdos con los acreedores

Se contemplan varias modalidades de acuerdos para facilitar la salida de la situación de deuda estas son:

-Convenio extrajudicial de pagos

-Propuesta anticipada de convenio

-Convenio ordinario en junta de acreedores

Mediante la propuesta anticipada de convenio es posible superar el 50% en la quita y además los 5 años de espera, resultando en unas condiciones mucho más ventajosas.

  • Se Quita el embargo sobre algunos bienes

El embargo deja de ser efectivo en la vivienda, los vehículos y todos los activos

Esto permite que el deudor puedo venderlos y con ello pague parte de la deuda o desinvierte en esos activos.

  • Aumento de tiempo para el pago

También cuenta con posibilidad de ampliar el tiempo de pago de la deuda y evitar una ejecución completa pudiendo mejorar la situación económica. Esta es una de las ventajas de la ley de la segunda oportunidad más útil.

Tras el acuerdo con los acreedores, el pago pasará a ser anual y el deudor contará con un año sin tener que abonar nada, lo que le permitirá ahorrar y mejorar su economía para empezar de cero con más soltura.

  • Cancelación de deuda para personas físicas

Al comprobarse que la persona cuenta con una situación económica difícil que no le permita vivir dignamente, se lograra cancelar la deuda sin pagar.

ACCESO COMPLETO LEY 1/2015 SEGUNDA OPORTUNIDAD 

El objetivo de esta normativa es que las personas físicas, las entidades sin ánimo de lucro y las administraciones públicas que se hayan visto privadas de sus viviendas sin su consentimiento puedan recuperar la posesión de las mismas de manera inmediata. Quedando excluidos de esta ley las entidades financieras y los fondos propietarios de casas vacías que hayan sido ocupadas.

La ley precisa que, en caso de sufrir una ocupación ilegal, no se puede proceder de forma unilateral e intentar sacar a la fuerza a los moradores, es necesario iniciar primero un procedimiento judicial para el desalojo.

Para agilizar el desalojo se realizó la reforma legal ya mencionada, a través de la cual se creó un procedimiento judicial rápido que permite a los legítimos propietarios de una vivienda recuperarla con más agilidad. No obstante, no todos los que tienen un título de propiedad pueden acogerse al Desahucio Exprés.

REQUISITOS PARA RECLAMAR JUDICIALMENTE

Únicamente pueden recurrir judicialmente las personas que sean propietarias o poseedoras legítimas, las entidades físicas sin ánimo de lucro con derecho a poseer la finca en cuestión y las instituciones públicas propietarias o poseedoras legítimas de la vivienda social.

Las empresas o sociedades que no reúnan dichos requisitos deberán recurrir a otras vías legales para recuperar la posesión del inmueble.

Este procedimiento ágil solo puede iniciarse cuando se busque recobrar la posesión de una vivienda y no de un local o terreno, pues así está señalado en el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La ley señala aclara que "podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social".

"La ocupación ilegal de viviendas es un problema creciente en España. Se estima que ha crecido un 58 % en los últimos cinco años, con 33 casos diarios. Incluso, se ha revelado en numerosos estudios que en el país hay 87 mil familias ?ocupas?, una situación generada, en parte, por el déficit habitacional".

Los procesos por Desahucio Exprés varían de acuerdo con la localidad y el volumen de asuntos del Juzgado en cuestión, por lo que pueden tardar entre unos 3 y 6 meses aproximadamente.

"Ahora la responsabilidad recae sobre la justicia española, que deberá proteger al comprador y tratar de prever el comportamiento de los bancos ante sentencias contrarias a sus intereses para evitar estrategias comerciales y el encarecimiento de productos hipotecarios que hagan que lo que el consumidor gana por una parte, lo pierda por otra", ha indicado el experto.  

3 de marzo de 2020 ? El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha pronunciado hoy sobre la validez de las hipotecas vinculadas al IRPH abriendo la puerta a que estas sean consideradas. Un veredicto que podría costarle a la banca española hasta 30.000 millones de euros, pues hay entre 500.000 y 1,5 millones de personas afectadas que podrían recuperar una media de 20.000 euros. A partir de ahora, los jueces españoles deberán evaluar cada caso y "asegurarse del carácter claro y comprensible" del contrato hipotecario, pudiendo sustituir el IRPH por otro índice para proteger a los consumidores.

En este sentido, desde pisos.com se hace una valoración positiva de la sentencia por el aumento de transparencia y de control del mercado hipotecario que supone en el uso de la segunda referencia más utilizada en el mercado hipotecario español tras el Euríbor.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, resume así las claves del nuevo fallo del TJUE: "Tal y como ha indicado el Tribunal, resulta evidente que las cláusulas no sólo han de ser comprensibles en el plano formal y gramatical sino que deben permitir que el consumidor medio pueda comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y poder valorar las consecuencias económicas de las mismas. Ahora la responsabilidad recae sobre la justicia española, que deberá velar por la seguridad del comprador y tratar de prever el comportamiento de los bancos ante sentencias contrarias a sus intereses para evitar estrategias que hagan que lo que el consumidor gana por una parte, lo pierda por otra. No obstante, hay que hacer una lectura positiva de que desde Europa se marquen unas bases rigurosas de gestión y control sobre las hipotecas".   

En cuanto al efecto de la sentencia sobre el mercado inmobiliario español, Font no prevé "grandes cambios en el número de compraventas o en la firma de contratos hipotecarios", pues "la mayoría de hipotecas en España se hayan referenciadas al Euribor". "Lo que sí podría pasar es que los bancos establezcan nuevas vías de actuación en su plan comercial para contrarrestar el impacto económico que eventualmente podrían sufrir por la devolución de las cantidades reclamadas por los consumidores, lo que podría encarecer las hipotecas en el medio plazo", vaticina el experto.

Los seis principales bancos españoles han reconocido recientemente que su exposición al IRPH supera los 15.000 millones de euros. El principal banco afectado es CaixaBank, con 6.060 millones de euros en créditos de este tipo, seguido de Banco Santander, con 4.300 millones, BBVA, 2.800 millones, Bankia, 1.300 millones, y Banco Sabadell, 751 millones de euros.

Colaborador

Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

Durante el segundo trimestre del año únicamente el sector logístico y el de la vivienda en alquiler, han sido los activos más deseados para invertir.

El volumen de inversión registrado en el mercado logístico en el segundo trimestre del año se sitúa en 279 millones ha hecho que el volumen de inversión en activos logísticos hasta el 1 de julio de 2020 alcance los 438 millones, un 22% inferior al del mismo periodo de 2019. Teniendo en cuenta las transacciones previstas, el volumen de inversión anual se podría situar en torno a 1.000 millones de euros.

El sector residencial se perfila como uno de los impulsores de la recuperación. La inversión registrada en el segundo trimestre alcanza 255 millones de euros, lo que ha supuesto el 24% del total por ser un sector seguro y de gran potencial.

En cambio, entre los activos más perjudicados por el covid-19 están el de las oficinas. Este sector ha visto paralizada su inversión por el efecto del covid-19 en la actividad laboral, a pesar de todo se espera que se mantengan las inversiones a corto y medio plazo. Además, hay transacciones de gran volumen en marcha.

El sector retail suma 228 millones contabilizados, el 88% de los cuales corresponde a la operación LCN Capital y Mercadona.

Otro de los sectores claramente afectados por la pandemia está siendo el mercado hotelero con una inversión muy inferior en el último trimestre.

Fuente:

BNP PARIBAS

Si algo caracteriza al mercado del alquiler alemán es que está fuertemente intervenido por el Estado desde 1975. En un esfuerzo por ofrecer alojamientos a precios asequibles para las rentas más bajas, el país comenzó a implementar medidas para blindar el crecimiento de los precios.

 Los nuevos alquileres sólo se pueden subir un 10% por encima del índice local de precios introducido 40 años atrás. Pero el efecto de esta medida fue contrario al esperado y los precios siguieron subiendo.

Para tratar de frenar esta nueva subida, el pasado 31 de enero, el Parlamento berlinés aprobó congelar los alquileres durante cinco años y establecer, además, un tope al precio de la vivienda de arrendamiento de 9,80 euros por metro cuadrado para inmuebles habitados antes de 2014. La medida ha tenido un efecto demoledor sobre la oferta. Según un análisis realizado por el portal inmobiliario Immoscout24 para la publicación "Wirtschaftswoche", la oferta de vivienda en alquiler en la capital alemana se ha desplomado un 25% en el último año.

Según el portal inmobiliario Immoscout24, la oferta se derrumbó un 47,4% en los apartamentos construidos antes de 2014, es decir, aquellos donde se aplica el límite de precio. Y no pudo compensarse por el aumento del 24,4% en las nuevas edificaciones.

En el caso de España, para intervenir los precios del alquiler, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó el pasado mes el índice de precios del alquiler, dicho índice pretende que comunidades y ayuntamientos lo utilicen para limitar las subidas en las zonas donde los alquileres están más tensionados. Además tampoco está claro que las administraciones competentes vayan a hacerlo de forma inmediata en la coyuntura actual. "El mercado está cambiando y hay que ver qué está sucediendo antes de tomar decisiones", señalaron fuentes del ministerio.

Aun así, el peso andaluz en el mapa hipotecario sigue siendo muy relevante. Andalucía comprende casi el 19% del total de 345.186 hipotecas en España, lo que sitúa a Andalucía primera en el ranking regional.

No obstante, pese a los últimos cuatro avances anuales, las cifras de hipotecas siguen estando lejos de las registradas antes de las crisis. Las 65.431 de 2018 contrastan con las 269.000 de 2006 o las 254.000 de 2007. Otro dato que se observa es que la venta de viviendas es muy superior a los préstamos concedidos (101.330 frente a 65.431).

Pero la desaceleración en la concesión de hipotecas tiene su otra cara de la moneda: la aceleración en su valor. El importe medio es cada vez mayor y, en el caso de Andalucía, supera por primera vez los 100.000 euros desde 2011 (104.384) tras incrementarse un 5,7% en el último año, la mayor subida desde 2015.

En 2018, casi la mitad de las hipotecas concedidas en Andalucía se concentraron en Málaga y Sevilla. Además, son las dos únicas provincias que superan el importe medio de 100.000 euros.

Pero, ¿En qué consiste la hipoteca inversa? ¿Y cómo funciona? Vamos a informarnos sobre ello.

1. La hipoteca inversa

Una Hipoteca Inversa es un producto financiero destinado a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, con el que pueden obtener ingresos mensuales sin perder su propiedad. Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la particularidad (y de ahí su denominación de "inversa" o "hipoteca invertida" o "hipoteca revertida") de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que en las hipotecas inversas la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante.

2. Beneficios

La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos?) y que tiene diferentes modalidades de cobro. Por ejemplo, está la opción de percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación, optar por rentas mensuales periódicas o una alternativa mixta que combina ambas opciones.

3. Funcionamiento

Características a tener en cuenta:

  • Permite al suscriptor seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla.
  • No se pierde la propiedad de la vivienda, sino que se utiliza como garantía del préstamo.
  • El suscriptor no salda la deuda con el banco, sino que son sus herederos quienes deben pagar el capital prestado más los intereses correspondientes (en el caso de Óptima y BNEI el tipo de interés ronda el 5%.
  • El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
  • La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tiene otros beneficios fiscales. Por ejemplo, que el importe obtenido no tributa vía IRPF o que los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%, mientras que el arancel notarial, al estar considerado un documento sin cuantía, tienen un arancel fijo de entre 15 y 36 euros, aproximadamente.

4. Condiciones y garantías

  • Es necesario que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.
  • La casa debe estar valorada en más de 150.000 euros y estar ubicada en una capital de provincia. 
  • El solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%.
  • En el proceso de contratación debe de haber un servicio de asesoramiento independiente al prestamista, así como que la cancelación de los herederos no esté sujeta a compensación por cancelación.
  • El banco o la aseguradora solo pueden obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, por lo que no comprometen su patrimonio.

Respecto a las garantías;

La hipoteca inversa es un producto que está regulado legalmente a través de la Ley 41/2007 Se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual.

Palabras textuales de la normativa:

"Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socio económicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. [?] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.

Además, el suscriptor está obligado a contratar una cobertura adicional para cubrirse de posibles eventualidades como por ejemplo una muerte temprana ya que en éste caso el receptor del capital sería el heredero.

PERIODO DEL PROCESO

Hasta que la herencia no esté totalmente repartida entre todos los herederos, no se podrá vender ninguna propiedad heredada al no ser el dueño legal del inmueble.

El tiempo de duración del proceso dependerá del acuerdo entre los herederos, el nivel de organización y la rapidez en realizar los trámites y pagar los impuestos.

 Por lo general, el proceso de aceptación de una herencia suele tardar unos dos o tres meses,  pero si uno o varios de los herederos no están de acuerdo con el reparto, el proceso se puede dilatar durante años. Lo más recomendable es no tener que acudir a juicio para dividir la herencia. Según Arriaga y Asociados, si uno de los sucesores no tiene la voluntad de aceptar el legado y su parte representa más del 50% de la masa hereditaria, la resolución del asunto puede llegar a tardar hasta cuatro años.

DESACUERDO ENTRE HEREDEROS

Gran parte de los conflictos suelen surgir cuando uno de los herederos quiere vender y los demás no están de acuerdo. En estos casos de copropiedad, hay tres posibles soluciones:

-La persona que no quiere vender puede comprar y pagar la parte que corresponda al resto de copropietarios para quedarse con la propiedad. Este proceso se denomina extinción de condominio, explica Helpmycash.

-Cuando no hay acuerdo entre los hermanos o herederos, los que quieran transmitir la propiedad pueden vender su porcentaje de la propiedad a un proindiviso. Lo que implica vender la propiedad entre un 35% y un 50% de su valor de mercado.

-La tercera vía es ir a juicio para dividir el bien común y llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que la propiedad se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.

TRABAS BANCARIAS

Aunque pagar los impuestos de la herencia con el dinero del fallecido es totalmente legal, es habitual que las entidades pongan ciertas trabas para autorizar el uso de los fondos. Suelen pedir documentación adicional que requiera revisión del departamento legal de la entidad bancaria. Toso esto alargaría el proceso bastante más.

 IMPUESTOS A PAGAR

Para vender una propiedad heredada, hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Aunque, si vende la propiedad dentro del mismo año fiscal en el que lo ha heredado, no tendrá que pagar nuevamente la plusvalía municipal.

También habrá que hacer frente al pago de IRPF por la ganancia patrimonial obtenida de la venta. La diferencia entre el valor declarado y el valor de venta será la ganancia patrimonial, a la que habrá que aplicarle un porcentaje  que oscila  entreel 19% y el 23%. De esta manera se obtiene la cantidad a pagar por IRPF.

Disminución hipotecas

Las hipotecas, al igual que las compraventas, tuvieron un resultado negativo pasando las hipotecas totales de casi 40.000 en junio del año pasado a poco más de 36.000 este mes de junio, un 9,1% menos.

Las hipotecas sobre vivienda registraron un descenso similar, desde las casi 29.000 de junio del 2019 a las más de 25.000 de junio de este año, un 11,2% menos.

Las hipotecas constituidas mediante inscripción registral pasaron de crecer en febrero en torno al 20% anual, hasta llegar a caídas del 25% en el mes de mayo.

Por Comunidades

Las mayores caídas en el número de compraventas las registraron Ceuta (-48,4%), Aragón (-41,3%), Madrid (41,0%) y Canarias (40,2%), mientras que en el lado opuesto, con descensos inferiores al 20%, se encontraba Melilla (-4,5%), seguida de País Vasco (-7,2%), Murcia (-15,0%), Asturias (-16,4%), Extremadura (-17,2%) y Cantabria (- 17,8%).

Esta información, debe ser facilitada al consumidor con anterioridad a la celebración del contrato de préstamo hipotecario; tanto de la información contractual como de las consecuencias económicas de dicho contrato.

Si llegaran a la conclusión de que dicha cláusula (IRPH) es abusiva, tendrán que sustituirla por un índice legal aplicable de manera supletoria.

Recomendamos no firmar ningún documento con el banco sin que lo haya visto un abogado experto. Con la aceptación de la propuesta de las entidades financieras es probable que estés renunciando a la posibilidad de emprender acciones legales además de que puede no ser el acuerdo más te favorece.

Cuatro son las sentencias conocidas dictadas por Juzgados españoles que han decidido anular la cláusula de intereses remuneratorios que contiene como referencia el IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios), por falta de transparencia. Este indicador es sustituido por el Euribor.

Las sentencias (una de un Juzgado de Burgos, dos de un Juzgado de Lérida y la última conocida, de 20 de abril de 2020, Palma de Mallorca), siguen la doctrina dictada  por el Tribunal Europeo en sentencia del pasado 3 de marzo 2020,  contraria a la dictada por el Tribunal Supremo en Diciembre de 2017. Europa considera que el IRPH, aunque sea un índice oficial y publicado en boletines oficiales, puede y deber ser sometido al control de abusividad y de transparencia. 

 G&G Abogados, puntualiza que esto significa que son los jueces nacionales los que deben controlar si por parte del profesional, y en el momento de su comercialización, se facilitó, al consumidor, la información precontractual obligatoria, para que este último pudiera adoptar una decisión meditada y fundada para contratar precisamente ese índice y no otro.

Los bancos que han sido condenados, hasta la fecha, son Caixabank y Banco Popular.

En esencia, dichas cuatro sentencias plantean en los casos analizados individualmente que:

  • Existe una falta de precisión en la definición del  IRPH, se trata de una cláusula con remisión normativa, lo que no se puede considerar como válido a efectos de información precontractual.
  • El IRPH presenta una especial complejidad, lo que lo convierte en un elemento idóneo para el control judicial de transparencia y, por tanto, para analizar si el profesional facilitó al consumidor una información precontractual adecuada que llevara a este último a comprender, no solamente el mecanismo de aplicación del índice, sino también de qué manera se iba a comportar económicamente a lo largo de  la vida del contrato de préstamo, y por tanto, cómo iba a influir en la propia economía del consumidor.
  • Se analiza en alguna de las mencionadas sentencias que no se facilitó al consumidor información por la que se indicara la posibilidad de Cajas y/o entidades, de influir en el IRPH,  así como tampoco que para su cálculo se tomaba en consideración la TAE (Tasa Anual Equivalente), comprensiva de comisiones y gastos.

Las consecuencias de dicha declaración de nulidad (siguiendo las instrucciones establecidas por el TJUE) no pasan por dejar el préstamo sin intereses, pues desnaturalizaría su carácter mercantil, "puesto que la intención del profesional no es que sea gratuito". Por tanto, lo que se hace es reintegrar la cláusula, determinándose que el préstamo se debe recalcular desde su inicio con el tipo de interés Euribor, debiendo de reintegrarse al consumidor los intereses pagados en exceso durante la aplicación del IRPH, más los intereses legales de dichas cantidades desde cada uno de los pagos.

¿Qué se reclama?

El TJUE establece que en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo, será el juez nacional quien determine que se sustituya el IRPH declarado abusivo por un índice legal aplicable.

Los efectos de esta sentencia no están limitados temporalmente. Es decir, todos los afectados podrán reclamar íntegramente las cantidades pagadas demás.

¿Cómo reclamar el IRPH?

Se recomienda que se ponga en manos de un profesional cualificado que le indicará sobre la viabilidad de su reclamación. Recuerda que no todas las reclamaciones son viables, y que hay que estudiar cada caso concreto, además de que el IRPH se ha de reclamar individualmente y no de manera colectiva.

El profesional redactará  la reclamación extrajudicial previa a la entidad, quien tiene un plazo para contestar de dos meses. Transcurrido dicho plazo, si la entidad no ha contestado o lo ha hecho negativamente a sus intereses, se podrá proceder a interponer la demanda ante el juzgado competente, la que precisará de Abogado y de Procurador.

ACCESO COMPLETO SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE 3 DE MARZO DE 2020

¿Que debe saber el arrendador que alquila su vivienda a un autónomo?

Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF

Este beneficio fiscal puede disfrutarlo el arrendador si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Si el inmueble de alquiler se destina a vivienda y oficina, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Es recomendable realizar incluso dos contratos sobre el inmueble, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda y oficina.

Si el arrendador dispone de una persona contratada a jornada completa, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción.

? Sobre el IVA

Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino no hay que pagar IVA, la situación cambia si el arrendamiento es la vivienda y la oficina del inquilino.

En este caso, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303.  Si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo. En caso de ser ?pillado?, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino.

El IRPF en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo  

  • Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF

El autónomo puede deducir la renta del alquiler de parte de la vivienda destinada a oficina en el IRPF pues es un gasto de su actividad. Y la parte de la renta destinada al alquiler de su vivienda habitual puede deducirse en la Renta 2018 si cumple los requisitos de la Comunidad Autónoma donde resida.

  • Los gastos del inmueble que se pueden deducir en el IRPF

Desde el 1-1-2018  el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros, en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. Por consiguiente, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.

En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios?), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.

La parte de renta de alquiler del inmueble destinado a oficina debe ser objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF).  Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.

El IVA en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo  

  • ¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?

El inquilino sólo podrá deducir el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica. "La propia Ley del IVA permite deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, en dicha actividad".

  • ¿Qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble?

La Ley del IVA exige que para deducirse gastos la vivienda tiene que destinarse completamente a la actividad del autónomo. Se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasando lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.

Concluyendo, los arrendadores deberán repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60%  respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. Sin embargo, corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino.

"Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del alquiler pagado y a los gastos se refiere, pero a cambio verán encarecido el alquiler en un 21% de IVA, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina".

En 2019, los hogares dedicaron unos 49.000 millones de euros a adquirir activos no financieros -viviendas en su inmensa mayoría-, mientras que en 2007 se rozaron los 100.000 millones.

En cinco años y tres meses la inversión inmobiliaria neta de los hogares españoles ha rozado los 200.000 millones de euros. Sin embargo, en los cinco años y tres meses previos a la crisis fue de 440.000 millones.

¿Cuáles son los factores que están frenando el sector inmobiliario?

  • El enorme diferencial refleja los profundos cambios que se han producido en todos estos años en el mercado inmobiliario.
  • La amarga experiencia que dejaron los años del «boom».
  • La crisis demográfica que se da en España, esa crítica combinación entre baja natalidad y creciente envejecimiento de la población.
  • La banca no prestan con tanta facilidad, se realiza un estudio más pormenorizado y el acceso es más restringido. Los nuevos inversores firman menos créditos.
  • Las rentas y la financiación de los hogares es menor, hay endeudamiento hipotecario aunque esta se ha reducido desde 2014 en más de 85.000 millones.

¿Es rentable invertir en vivienda?

Para las familias con renta y ahorros disponibles para invertir, actualmente la vivienda ofrece interesantes expectativas, no solo por la revalorización neta de los activos inmobiliarios, sino por cómo se han disparado los alquileres. La firma Idealista destacaba que la rentabilidad de la inversión en vivienda que se situó en el 7,6% en el segundo trimestre de este año, frente al 0,2% que ofrece el Bono del Estado a 10 años.

¿Cabe esperar un repunte sostenido del precio de compraventa de vivienda en España?

Es un hecho, los precios de la compra de vivienda y alquiler están subiendo aunque no creemos que veamos una burbuja tal y como la vivimos hace unos años, pronostica el director de Estudios y Estadísticas de Inverc, José Luis Manrique.

Concluyendo

Actualmente el patrimonio inmobiliario de los hogares españoles vale 1,17 billones más que en 2013. De esa cifra, 200.000 millones han sido para la compra de nuevos activos, gracias a la revalorización inmobiliaria que se ha producido tras la crisis.

La rentabilidad media del alquiler se situó en el 7% en 2019, según el Solvia IV Market View. Asimismo, en el primer trimestre del año, este porcentaje se situó en el 5.78% según pisos.com. Por otro lado, la vivienda en alquiler en España tuvo uan renta media de 1.002 euros en marzo de 2020, lo que supuso una subida trimestral de 3,70%. Un punto de partida realmente interesante, especialmente en las grandes ciudades españolas o en las ubicadas en la costa.

El mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, mientras que en 2020 confirmaba esa misma tendencia. La vivienda se encareció un 3,6% de media, según Tinsa. Sin embargo, la llegada de la gran epidemia que mantiene en vilo a todo el planeta ha cambiado los esquemas y ha generado una paralización de gran parte de la actividad del sector inmobiliario.

La crisis fortalecerá al sector del ladrillo por la trascendencia que va a tener en la actividad económica y porque creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración.

¿Es suficiente como para pensar que va a ahondar en una gran crisis y que, por tanto, es preferible estar distanciado de la inversión en ladrillo? Según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña no tiene por qué ser así: "Creo que el sector va a salir reforzado de esta situación por varios motivos", declara. "El primero, por la trascendencia que va a tener frente a la economía nacional, puesto que ya somos una parte muy importante del conjunto de la actividad", describe. La recuperación que se va a plasmar a nivel económico, sobre todo por la posibilidad de creación de puestos de trabajo, saldrá muy reforzada en su opinión.

"Especialmente, creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración, que tiene muchos deberes que hacer en los procesos de digitalización", asevera Gómez-Pintado. La actividad como tal no se ha parado totalmente, tal y como afirma Marcos Beltrán, director comercial de Real Estate de Altamira AM. "Es cierto que se ha retrasado la materialización o el cierre de las operaciones por este estado de confinamiento, pero estas operaciones que no se pueden hacer se están agendando para cuando termine este periodo", matiza. "El estallido de esta crisis ha paralizado muchos de los procesos que teníamos en el sector inmobiliario", pero que después volverán a dinamizarse generando oportunidades de inversión, según Beltrán.

En algunos casos, el sector inmobiliario puede ofrecer más rendimientos que la bolsa, siempre que el horizonte temporal trazado sea a largo plazo. El ladrillo ganará atractivo

¿Es mejor apostar por activos inmobiliarios que por acciones del mercado de valores con el abaratamiento de los precios? "Aunque a corto plazo la enorme recesión que va a causar el virus y que está siendo infravalorada por los mercados va a presionar a la baja los activos del ladrillo, se van a generar nuevas oportunidades de inversión en un activo que a largo plazo tiene muy buenas perspectivas", analiza José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi.

"De hecho, vemos mucho interés en el sector residencial, que en el largo plazo seguirá funcionando bien a nuestro modo de ver, aunque buscando muy bien las oportunidades concretas", añade el experto. Por otro lado, para Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, va aún más allá: "La bolsas de liquidez que hay en el mundo buscando donde ser invertidas, que tradicionalmente siempre han tratado de diversificar riesgo en renta fija, renta variable, y algo de alternativo, creo que a día de hoy ven en el inmobiliario mucho atractivo".

El sector inmobiliario ganará peso conforme gane estabilidad frente a la renta fija y variable. Habrá que estar atento a los dividendos de las SOCIMI, pues se podrían disparar

Gener asegura que, dado que la renta fija está en mínimos históricos desde hace tiempo y probablemente el escenario se alargará bastante, y puesto que la renta variable tiene ahora mismo una gran sensación de dispersión y de poca estabilidad, el inmobiliario, compara muy bien con el resto de vehículos. "El sector pienso que será capaz de recabar más dinero del que nos correspondería si las alternativas de inversión estuviesen en una situación más equilibrada", sostiene.

Asimismo, hay que tener en cuenta otro factor adicional que es el de los dividendos de las SOCIMI. En esta línea, basta con echar un vistazo a Estados Unidos, como comenta Rafael Ojeda, analista macro de Fortage Funds: "Los REITs han tenido unas caídas absolutamente descomunales en las últimas semanas con retrocesos de entre el 50% y 60% de cotización de estas compañías y, por eso, ofrecen rentabilidades por dividendo espectaculares con rendimientos en algunos casos por encima del 25% o 30%".

Los parques residenciales de alquiler presentan una gran oportunidad para invertir. El 96% de este mercado está en manos de particulares. Es necesaria la gestión profesional

Por último, otra de las alternativas que brinda el ladrillo en el plano de la inversión puede tener que ver en los parques residenciales de alquiler, tal y como destaca Gener: "El inversor internacional al final investiga si hay una demanda insatisfecha y una oportunidad de negocio. La realidad es que España, antes de esta crisis en el segmento residencial, ya tenía una demanda insatisfecha muy clara de la falta en las principales ciudades españoles de un gran parque de viviendas de alquiler a precios asequibles".

En este sentido, el gran reto es producir este parque de viviendas y que se gestione y se patrimonialice de una manera profesional. "Ahí es donde está la oportunidad y dónde pienso que hay dinero internacional especializado en este segmento de la vivienda en alquiler y que todavía es muy residual en nuestro país", dice Gener. El parque residencial actual sería insuficiente en Barcelona y Madrid, con el 96% en manos de particulares, según los cálculos de la CEO de Savills Newman Barcelona.

"Hay una necesidad para la sociedad y, obviamente, en los países en los que esto funciona, es porque hay dinero institucional que ha decidido invertir. Son perfiles con capacidad de asumir riesgos, con voluntad de permanencia a largo plazo y que se conforman con una rentabilidad exigua", añade. "Para que esto suceda también hay que dejar claro que tiene que haber un marco de estabilidad laboral y seguridad jurídica, mientras que el objetivo es llegar al 30%, que es la media europea: unos 2 millones de viviendas", concluye.

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Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España, comenta: "Este nivel de conmoción en los mercados mundiales no tiene precedentes y vemos un efecto generalizado en todo el mundo, incluso en las economías que relativamente no se vieron afectadas en la crisis financiera global como China y Australia. La caída del PIB mundial va de la mano de otros factores, como restricciones de viajes, la caída de los precios del petróleo y la volatilidad de los mercados bursátiles. La buena noticia es que el repunte se verá en breve y la recuperación se prevé que sea fuerte".

Colliers asegura que ha habido elementos positivos en algunos mercados en el primer trimestre.

Por segmentación de mercados;

  • EE.UU está en primer lugar, aunque su inversión inmobiliaria descendió un 2,6% hasta 113.000 millones de dólares (103.440 millones de euros).
  • Reino Unido creció un 9% hasta 18.400 millones de dólares (16.843 millones de euros).
  • Alemania creció un 35%.
  • Italia la inversión ascendió un 43%.
  • Y España incrementó su inversión un 46%.

Concluyendo, destacar que la actividad del primer trimestre fue particularmente fuerte en Alemania (+35% anual), Italia (+43% anual) y España (+46% anual).

Según Jorge Laguna, Business Intelligence Director señala que "es imposible predecir a corto plazo la evolución de las transacciones de activos comerciales debido a la cambiante naturaleza de la crisis de COVID-19 pero desde Colliers creemos que hay algunas razones para ser cautelosamente optimistas. Los gobiernos y los bancos centrales han reaccionado mucho más rápido y a una escala mayor de lo que lo hicieron en la crisis financiera mundial, y por otro lado, el peso del capital global es mayor que hace una década; los inversores van a querer diversificar sus carteras.

El modelo de Colliers predice que habrá un repunte considerable en el segundo semestre después de una corta recesión, sin embargo, se basa en una previsión actual de una recuperación económica fuerte en el segundo semestre y hay que señalar que requiere una cierta cautela."

El segundo sector de inversión favorito es el relativo al almacenamiento y actividades anexas al transporte (el mundo de la logística), que ha ocupado un 11,3% de todo el dinero foráneo que ha aterrizado en nuestro país.

El tercer negocio preferido por la inversión extranjera, con un 10,2%, ha sido el del suministro de electricidad y gas.

 A pesar de todo lo acontecido con la crisis y el boom inmobiliario el ladrillo sigue ocupando los primeros puestos en el ránking de la inversión inmobiliaria extranjera en España. Porque lo que más atrae a los inversores es:

  • Invertir en aquello que ofrece posibilidades de crecimiento.
  • Un país muy atractivo para la inversión inmobiliaria por las condiciones de vida que ofrece: calidad de vida, seguridad, sol, acervo cultural?

Desde 2015, las cifras en inversión se han moderado. Los extranjeros invirtieron un total de 8.659,4 millones de euros en construir, comprar y hacer negocio con inmuebles. Concentró el 34,9% de la inversión foránea que llegó a España en 2015. A partir de entonces, la cifra ha ido progresivamente a menos. Aún así, durante el primer semestre de este 2019, ha sido el tercer mayor destino del dinero foráneo.

¿A qué se debe el progresivo retroceso de la inversión inmobiliaria extranjera?

Los precios de los inmuebles se han recuperado, han crecido desde que tocaron fondo con la crisis, y eso hace que las expectativas de rentabilidad que ofrecen ahora son menores de las que mostraban años atrás.

Pero, además de los precios, otro factor es el de la inestabilidad política y las incertidumbres económicas. Las incertidumbres políticas, déficit de gobernabilidad acaban pasando factura e influyen en la adquisición de inmuebles por parte de los inversores extranjeros.

Pese a todo, está claro que, desde hace años, el negocio del ladrillo es destino preferente de la inversión extranjera. Y cuando éste ha empezado a perder atractivo, el cómputo de esta inversión exterior se ha empezado a resentir, porque no hay otros sectores que hayan tomado el relevo o sean una alternativa clara para ese segmento de inversión foránea.

En el periodo 2014-2018, el 20% de inversión extranjera que concentró el negocio del ladrillo contrasta con el 2,8% que recaló en la industria de la alimentación (4.056 millones en cifra absoluta) o el escuálido 0,8% que llegó a la industria automovilística (1.216,5 millones de euros), pese a ser un auténtico puntal del sector secundario nacional.

Igual que es lógico que las actividades relacionadas con la logística tengan también un elevado peso en la inversión extranjera, por la posición geográfica estratégica de nuestro país.

Según los datos del Banco Central Europeo (BCE), el interés medio de las hipotecas en España se situó en abril en el 2,14%. Se trata de la cifra más elevada desde septiembre de 2015 y supera con creces el promedio de la zona de la moneda común, que se situó en el cuarto mes del año en el mínimo histórico del 1,75%. Al contrario que Alemania, Francia o Portugal, donde los intereses mantienen una tendencia a la baja

¿Y por qué se están produciendo esta tendencia?  Razones:

  • El impacto de la nueva ley hipotecaria.
  • La creciente contratación de hipotecas fijas o la estrategia generalizada de la banca doméstica de aplicar un tipo de interés más elevado durante los primeros meses de préstamo (normalmente 12 o 24 meses).
  • El tipo medio del stock de hipotecas sigue siendo inferior a la media y creen que en Europa habrá hipotecas baratas.
  • El incremento de los intereses hipotecarios producido en los últimos meses "vinculado a que los bancos anticiparon el impacto de la nueva ley hipotecaria  supuse que los bancos asumieran más gastos y riesgos que lógicamente deben "cobrar" implícitamente fijando un mayor tipo de interés. Lo que ha creado un clima de inseguridad jurídica que no beneficia a nadie y que obliga a las entidades a protegerse con tipos mayores que compensen el riesgo tan elevado que asumen".
  • La entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019  obliga a los bancos de realizar un análisis exhaustivo de la solvencia de los clientes antes de concederles la hipoteca, así como la limitación de las comisiones por amortización anticipada o los intereses de demora, y la eliminación de las cláusulas suelo. Además, la ley obliga a las entidades a hacerse cargo de la mayor parte de los gastos asociados a la formalización del préstamo, excepto la tasación de la casa y las copias que solicite el cliente.
  • Otro elemento clave es la creciente contratación de los préstamos a tipo fijo, que empezaron a crecer en 2015, justo cuando el interés medio se empezó a dar la vuelta.
  • De hecho, es habitual que las entidades apliquen intereses mucho más elevados durante los primeros 12-24 meses de vida del préstamo, que puede ser más de medio punto superior al que se pagará durante el resto del tiempo.

Previsiones sobre los tipos de interés

Los expertos insisten en que los tipos de interés seguirán siendo muy competitivos. Actualmente, el tipo de interés medio de las nuevas transacciones se mantienen todavía por debajo de los niveles registrados.

Además, el euríbor a 12 meses está a un paso de volver a marcar mínimos históricos (lo que permitirá que las cuotas de las hipotecas variables se mantengan baratas), mientras que la fuerte competencia entre los bancos en materia de hipotecas podría limitar nuevos encarecimientos de los préstamos.

"Teniendo en cuenta los tipos formalizados fijos y variables, la evolución del Euribor y la evolución de los tipos de referencia que se aplican para calcular el valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios (Interest Rate Swap ? IRS-, que en junio se mueven en el 0,8% en un plazo a 30 años, frente al 1,6% que marcaba en febrero de 2018), podemos decir sin miedo a equivocarnos que en España, como en el resto de Europa, tendremos hipotecas baratas para rato", insiste Villén.

Resumiendo se puede decir que a pesar de esta subida de los tipos de interés en las nuevas transacciones financieras, el tipo medio del stock vivo de créditos hipotecarios sigue siendo inferior en España que en la media de la eurozona".

Según el informe trimestral de precios de venta , el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2020 fue de 1.690 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -1,25% frente a diciembre de 2019. Interanualmente, el descenso alcanzó el -0,61%. La caída con respecto a febrero de 2020 fue del -0,89%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.705 euros por metro cuadrado.

"La tendencia hacia la contención que lleva caracterizando a los precios de la vivienda desde hace unos meses podría verse agravada por la crisis sanitaria que estamos viviendo en España debido al coronavirus", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Para el experto, "todavía es pronto para hacer previsiones, pero es evidente que el estado de alarma tiene la compraventa paralizada, puesto que el confinamiento no permite realizar visitas a inmuebles susceptibles de compra". El portavoz del portal inmobiliario indica que "este impasse en las transacciones y, por ende, en la firma de hipotecas, tendrá mayor o menor impacto en los precios en la medida que se alargue esta situación excepcional".

Font declara que "aunque los síntomas de desaceleración económica ya comenzaron a notarse a finales del año pasado, una crisis sobrevenida como la del COVID-19 podría tener consecuencias negativas para el mercado de la vivienda en España". Sin embargo, Font reitera que "debemos ser prudentes y no entrar en una guerra de hipotéticas cifras a la baja que fomente el desánimo". El directivo de pisos.com argumenta que "ahora más que nunca es vital que todos los profesionales inmobiliarios colaboren y aúnen esfuerzos con el fin de retomar la normalidad en cuanto sea posible".

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

En el primer trimestre del año, los mayores repuntes se dieron en Baleares (1,68%), Aragón (0,98%) y Extremadura (0,71%). Los descensos más altos se localizaron en Andalucía (-3,19%), Castilla-La Mancha (-2,37%) y Madrid (-2,28%). Interanualmente, los repuntes más significativos vinieron de la mano de Baleares (8,32%), Canarias (4,33%) y Madrid (3,60%). Los porcentajes de caída más amplios tuvieron lugar en La Rioja (-5,40%), Castilla-La Mancha (-4,72%) y Cataluña (-3,89%). La región más cara en marzo de 2020 fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Castilla-La Mancha (870 ?/m²).

PROVINCIAS

Los mayores incrementos trimestrales tuvieron lugar en Cuenca (5,02%), Teruel (3,10%) y Álava (2,54%), mientras que los retrocesos más marcados se dieron en Lugo (-4,94%), Sevilla (-2,74%) y Málaga (-2,57%). De un año a otro, Baleares (8,32%), Álava (8,31%) y Cuenca (5,92%) lideraron los ascensos. En el apartado de caídas, los primeros puestos fueron para Ciudad Real (-6,98%), Zamora (-6,91%) y Lleida (-6,42%). La provincia más cara fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Cuenca (747 ?/m²).

CAPITALES DE PROVINCIA

Frente a diciembre de 2019, Pontevedra (5,90%), Vitoria (4,06%) y Santa Cruz de Tenerife (3,95%) fueron las que más subieron. Los descensos más intensos tuvieron como protagonistas a Córdoba (-3,42%), Zamora (-2,71%) y Logroño (-2,57%). En el último año, Vitoria (8,95%), Ávila (8,30%) y Huesca (8,01%) fueron las capitales que más incrementaron su precio. Barcelona (-6,19%), Zamora (-5,98%) y Lleida (-4,97%) fueron las que más lo bajaron. La capital más cara fue Donostia-San Sebastián (5.002 ?/m²) y la más barata Ávila (1.057 ?/m²).

DISTRITOS

El distrito madrileño más caro fue Salamanca (6.477 ?/m²) y el más barato, Villaverde (1.879 ?/m²). En el primer trimestre, San Blas (4,21%) fue el que más subió. El que más bajó fue Retiro (-3,29%). Les Corts (5.810 ?/m²) fue el distrito más caro de Barcelona y el más barato, Nou Barris (2.492 ?/m²). La subida trimestral más alta se registró en Les Corts (8,19%), mientras que Gràcia (-9,99%) registró la bajada más intensa. El distrito valenciano más caro fue L´Eixample (3.189 ?/m²) y el más barato, Pobles del Nord (1.196 ?/m²). La mayor subida trimestral fue la de Patraix (2,21%). Poblats Marítims (-15,43%) lideró las caídas.

MUNICIPIOS

Las mayores subidas trimestrales se dieron en Moguer (18,81%), en Huelva, A Guarda (16,49%), en Pontevedra, y Capdepera (14,53%), en Baleares. Las que más bajaron fueron Ronda (-19,97%), en Málaga, Petrer (-19,86%), en Alicante, y Benavente (-16,85%), en Zamora. Los que más crecieron de un año a otro fueron Balenyà (28,97%), en Barcelona, Moguer (28,36%), en Huelva, y San Nicolás de Tolentino (27,92%), en Las Palmas. Los que más vieron decrecer su precio medio fueron Calahorra (-28,88%), en La Rioja, Petrer (-28,22%), en Alicante, y Valle de Trápaga (-27,82%), en Vizcaya. El municipio más caro fue Sant Josep de Sa Talaia (5.618 ?/m²), en Baleares, y el más barato, Albox (540 ?/m²), en Almería.

Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatando incrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.

En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que" habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses". También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.

Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.

También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.

Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.

Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.

El ritmo de crecimiento del sector inmobiliario español se ha reducido en 2019 respecto a los excelentes registros del año anterior.

La ralentización del sector inmobiliario está siendo algo más pronunciada de lo que se preveía hace unos meses. Esta coyuntura nos ha llevado a revisar a la baja las previsiones de crecimiento de los precios de la vivienda y las compraventas en relación con las que publicamos en el Informe Sectorial Inmobiliario del pasado mes de junio.

Aun así, es importante destacar que dicha desaceleración se ha producido en un contexto en el que las perspectivas de crecimiento de la economía española también se han resentido. En concreto, las previsiones de crecimiento del PIB de CaixaBank Research han pasado del 2,4% al 1,9% en 2019 y del 1,9% al 1,5% en 2020, por el impacto del menor crecimiento mundial, especialmente de algunas economías europeas, y por la revisión de los datos históricos que ha llevado a cabo el INE. A pesar de la ralentización que experimenta el sector inmobiliario, su evolución en 2020 seguirá siendo favorable.

Agosto 2020 ? Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de julio de 2020 fue de 1.705 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,83% frente al pasado mes de junio, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.691 euros. El repunte con respecto a julio de 2019 fue del 0,35%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.699 euros por metro cuadrado.

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la crisis del coronavirus está afectando a los precios, pero de una forma poco acusada". El portavoz del portal inmobiliario indica que "las principales capitales han sido las que han asumido los recortes en primer lugar". Dichos ajustes tienen poco recorrido, tal y como asegura Font, si bien revela que "las bajadas están siendo más fuertes en las plazas donde la demanda ya venía demostrando poco interés desde hace tiempo". Font señala que "la pandemia ha dado un vuelco al mercado de la vivienda, dado que durante los meses de confinamiento la concesión de hipotecas y la firma de compraventas se paralizó. Desde el fin del estado de alarma el ritmo se va recuperando poco a poco, y aunque es muy probable que este año las operaciones se resientan, el sector permanece sólido".

El cambio de hábitos que ha traído consigo la COVID-19 es un factor que Font no pasa por alto en lo relativo a la evolución de los precios. "La expansión del teletrabajo llevará a los compradores a variar sus preferencias de localización, lo que podría aliviar la tensión en las zonas urbanas más céntricas a favor de ubicaciones periféricas en las que obtener más metros cuadrados dentro del inmueble, así como espacios abiertos al exterior requiere menos inversión". No obstante, Font indica que "el deterioro de las condiciones laborales podría jugar en contra de las decisiones de compra, favoreciendo la prudencia en los ciudadanos respecto a sus finanzas".

Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Ávila la más barata

Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en julio de 2020 fueron Baleares (3.218 ?/m²), País Vasco (2.735 ?/m²) y Madrid (2.630 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (865 ?/m²), Extremadura (998 ?/m²) y Murcia (1.101 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Navarra (6,75%), Baleares (5,40%) y Canarias (3,45%), registrándose los ajustes más intensos en Castilla-La Mancha (-5,51%), Murcia (-2,59%) y La Rioja (-2,25%).

Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Navarra (6,75%), Baleares (5,40%) y Cuenca (5,36%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-9,75%), Toledo (-8,51%) y Ourense (-6,90%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en julio de 2020 fue para Guipúzcoa, con 3.220 euros por metro cuadrado. Le siguieron Baleares (3.218 ?/m²) y Vizcaya (2.707 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 743 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (751 ?/m²) y Toledo (773 ?/m²).
 
En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a julio de 2019 se produjeron en Donostia-San Sebastián (8,03%), Vitoria (7,20%) y Palma de Mallorca (7,03%). Las que más bajaron fueron Toledo (-6,77%), Córdoba (-4,90%) y Logroño (-4,06%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 4.950 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.422 ?/m²) y Madrid (3.996 ?/m²). La capital de Ávila fue la más asequible con 1.062 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ciudad Real (1.094 ?/m²) y Lleida (1.114 ?/m²).

Colaborador:

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POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS

 La vivienda en alquiler en España tuvo una renta media de 990 euros y una superficie media de 114 metros cuadrados en junio de 2020, marcando un descenso mensual del -0,20% y trimestral del -1,17%. Semestralmente, subió un 2,48%, e interanualmente, un 4,98%.

Frente a mayo, los mayores ajustes se produjeron en Cataluña (-2,45%), Castilla-La Mancha (-1,34%) y Aragón (-0,76%). Los incrementos más intensos los arrojaron Madrid (6,21%), Extremadura (2,94%) y Canarias (2,32%). Trimestralmente, cayeron más Madrid (-3,77%), Baleares (-3,25%) y Comunidad Valenciana (-2,44%), mientras que las subidas más relevantes tuvieron a Cantabria (6,58%), Asturias (4,14%) y La Rioja (3,50%) como protagonistas. En el primer semestre, bajaron de forma más acusada Canarias (-6,21%), Castilla-La Mancha (-2,53%) y Comunidad Valenciana (-0,62%). Los repuntes los lideraron Cantabria (9,42%), Murcia (4,30%) y Andalucía (3,75%). Interanualmente, solo cayeron Canarias (-8,28%), Comunidad Valenciana (-7,44%), Navarra (-0,77%) y Extremadura (-0,25%). Encabezaron el ranking de crecimientos Cantabria (7,06%), Asturias (7,04%) y Galicia (6,99%).

 Las autonomías más caras para los inquilinos fueron Madrid, Baleares, Cataluña, País Vasco y Navarra, mientras que las más baratas fueron Extremadura, Castilla La Mancha, Galicia, Murcia y La Rioja.

 PROVINCIAS

 Entre los incrementos mensuales, destacó Madrid, que supero el 6%. Álava lideró los descensos en este periodo, cayendo más de un -6%. Respecto al último trimestre, las provincias que superaron el 6% fueron Teruel y Cantabria. Los ajustes en esta variación los encabezó Sevilla, que retrocedió más de un -10%. En cuanto a la comparativa semestral, los incrementos que más llamaron la atención fueron los de Huelva, Cantabria y Lugo, sobrepasando el 9%. La protagonista de las caídas fue Toledo, superando el -10%. Frente a junio de 2019, señalar a Pontevedra, que fue la que más cerca estuvo del 10% de subida, mientras que la otra cara de la moneda la puso Las Palmas, que se devaluó más allá del -11%. Madrid, Barcelona, Baleares, Guipúzcoa y Málaga fueron las provincias con las rentas de alquiler más elevadas, mientras que a Teruel, Ciudad Real, Jaén, Cáceres y Zamora les correspondieron las más bajas.

CAPITALES DE PROVINCIA

 Lugo, Huelva y Teruel despuntaron creciendo más de un %. En cuanto a las bajadas, la más representativa tuvo lugar en Ávila, que fue la que más cerca se quedó del -5%. Frente al pasado mes de marzo, Teruel superó el 7% de repunte. Las mayores caídas en el último trimestre se localizaron en Córdoba, Sevilla y Badajoz, que descendieron más de un -9%. En el primer semestre del 2020, Santander creció más de un 8%, lo que contrastó con el ajuste por encima del -13% de Las Palmas de Gran Canaria. De un año a otro, Tarragona fue la única que sobrepasó el 8% de incremento. El descenso más intenso vino de la mano de Las Palmas de Gran Canaria, que superó el -13%. Madrid, Barcelona, Donostia-San Sebastián, Palma de Mallorca y Bilbao fueron las capitales más caras en alquiler, con una renta media por encima de los 1.200 euros mensuales. Por su parte Zamora, Teruel, Ciudad Real y Lugo fueron las únicas por debajo de los 480 euros.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Según el informe semestral de precios de alquiler elaborado por, la vivienda en España en junio de 2020 tuvo una renta media mensual de 990 euros y una superficie media de 114 metros cuadrados. Esta cifra marcó una caída del -0,20% frente al mes de mayo, un recorte trimestral del -1,17%, una subida semestral del 2,48% y una remontada anual del 4,98%.

 Variaciones mensuales: Madrid (6,21%), Extremadura (2,94%) y Canarias (2,32%) fueron las que más crecieron. Los descensos más abultados se localizaron en Cataluña (-2,45%), Castilla-La Mancha (-1,34%) y Aragón (-0,76%).

Variaciones trimestrales: Los principales incrementos tuvieron lugar Cantabria (6,58%), Asturias (4,14%) y La Rioja (3,50%). Los recortes más intensos se produjeron en Madrid (-3,77%), Baleares (-3,25%) y Comunidad Valenciana (-2,44%).

 Variaciones semestrales: Los mayores repuntes se registraron en Cantabria (9,42%), Murcia (4,30%) y Andalucía (3,75%). Cayeron de forma más llamativa Canarias (-6,21%), Castilla-La Mancha (-2,53%) y Comunidad Valenciana (-0,62%).

Variaciones interanuales: Subieron más intensamente Cantabria (7,06%), Asturias (7,04%) y Galicia (6,99%). Solo cayeron Canarias (-8,28%), Comunidad Valenciana (-7,44%), Navarra (-0,77%) y Extremadura (-0,25%). Las regiones más caras para vivir de alquiler en junio de 2020 fueron Madrid (1.772 ?/ mes), Baleares (1.425 ?/mes) y Cataluña (1.273 ?/mes), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Extremadura (464 ?/mes), Castilla-La Mancha (570 ?/mes) y Galicia (605 ?/mes). Los pisos tipo más amplios en alquiler estuvieron en Baleares (146 m²), Madrid (122 m²) y Andalucía (122 m²), y los más reducidos en Asturias (85 m²), Canarias (89 m²) y Aragón (90 m²).

"Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo", asegura en el informe El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019 publicado este viernes.

Respecto a dichas medidas, la institución alerta de que "conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda" que el sector residencial lleva experimentando en los últimos años en el país. .

Por el contrario, el documento repasa en profundidad el periodo de recuperación del sector después del estallido de la burbuja inmobiliaria que se llevó por delante buena parte de la economía en 2008.

ESTIMULAR EL SECTOR PRIVADO

En su análisis, el Banco de España destaca la escasez de oferta residencial como el elemento clave que condiciona las dificultades de acceso a la vivienda y el repunte de los precios experimentados por el alquiler en los últimos años.

Para aliviar la tensión en el arrendamiento, la entidad aboga por "estimular" al sector privado y a los grandes tenedores para potenciar su colaboración a la hora de incrementar el parque de vivienda en el país.

Ese estímulo, según su perspectiva, se produciría incrementando "la seguridad jurídica de la oferta" y la dotación de garantías y beneficios fiscales por parte del sector público. "Ampliar por ley la duración de los contratos o limitar los incrementos de los precios reducen la oferta y desincentivan la entrada de nuevos agentes al mercado", asegura, en una alusión directa de las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo de Pedro Sánchez antes de que estallase la crisis por el coronavirus.

Por el contrario, asegura que "la dotación de mayor seguridad jurídica y estabilidad por parte del marco regulatorio, complementada con la existencia de beneficios fiscales dirigidos a la oferta mayorista, estimularía una mayor presencia de estos agentes en el mercado del alquiler".

EN CONTRA DE LIMITAR EL ALQUILER

El Banco de España ha vuelto a reiterar su posición contraria a limitar los precios del alquiler. Una medida que se ha puesto en marcha en otros países y por la que han apostado desde el principio los miembros de Unidas Podemos presentes en el Gobierno.

Según su análisis, esta fórmula podría provocar el efecto contrario al deseado. "No ataja la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas".

Por el contrario, sí considera de utilidad elaborar un índice de precios que sirva como referencia estadística para abordar la situación del mercado y sus posibles soluciones. "El diagnóstico adecuado de los problemas de accesibilidad a la vivienda de los hogares y la articulación de políticas públicas requieren de datos administrativos fiables sobre la renta de los hogares y los precios del alquiler".

PRESIÓN DEMOGRÁFICA

En el análisis del banco se hace hincapié en la presión demográfica como uno de los factores que más directamente incide en el aumento de los precios de compra y alquiler en algunos puntos más poblados del país.

"Las regiones con mayores aumentos de la población han registrado incrementos más acentuados de los precios de venta y alquiler", asegura, en línea con lo observado en otras economías avanzadas. "Este fenómeno afecta especialmente a las grandes áreas metropolitanas", concluye.

RIESGO BAJO PARA LAS ENTIDADES

Otro de los focos del Banco de España se centra en la situación de las entidades financieras respecto al crédito inmobiliario. Éste fue uno de los detonantes de la crisis de 2008 y de la profunda reconversión del sector a partir de aquel momento, y por eso su vigilancia ha centrado buena parte de la atención de los supervisores en la última década.

En este sentido, la entidad asegura que en este tiempo se ha venido reduciendo el peso en el balance de los bancos de los créditos a la compra de vivienda y del sector de la construcción e inmobiliario. Asimismo, el riesgo de impago estimado de las hipotecas ha permanecido estable en niveles históricamente bajos en los últimos años, por lo que los riesgos para las entidades de crédito a finales de 2019 estaban "relativamente contenidos".

La reducción en la concesión de préstamos, el acceso a empleos precarios o la fiscalidad asociada a la vivienda habrían contribuido al incremento del alquiler.

España ha pasado en una década de tener 2,4 millones de hogares viviendo de alquiler a tres millones.

El Banco de España constata que muchos hogares viven de alquiler porque no pueden comprar vivienda.

La proporción de la población que en 2017 residía en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España, de acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida Eurostat 2018 en el 22,9%.

En el caso de España, un 14,4% de la población residía en viviendas de alquiler a precio de mercado y un 8,5% en viviendas de alquiler a precio inferior al de mercado.

La tendencia de los tres últimos lustros en la ECV muestra un incremento gradual del peso del alquiler residencial y de las cesiones gratuitas de vivienda en los hogares españoles, desde el 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. El incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado (14,8% en 2018, frente al 9,5% en 2005), mientras que se ha producido un descenso del alquiler social (2,7% en 2018, frente al 3,5% de 2005). Las cesiones gratuitas de vivienda, por su parte, han oscilado ligeramente en torno al 6,4% en los últimos. En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.

La tendencia observada desde 2004 hasta ahora, refleja un incremento proporcional de los hogares residentes en alquiler, intensificándose en 2013.

Se observa en el gráfico, el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas, entre los hogares jóvenes, y en particular entre el conjunto de hogares, aquellos cuya persona de referencia en la vivienda se sitúa entre los 30 y los 44 años, para quienes esta ratio aumentó del 19,1% en 2010 al 29,9% en 2018. Por tipología de hogar, la mayor tasa de alquiler se observa en los hogares monoparentales, con un porcentaje del 21,8% en 2018.

El sector juvenil y el extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en alquiler se debe al aumento de esta ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años.

Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y en la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.

De acuerdo con la ECV, la proporción de hogares que residen en alquiler se sitúa por encima de la media del conjunto de España en cuatro comunidades. En concreto, en 2018, estas ratios alcanzaron el 28,3 % en Islas Baleares, el 26,3 % en Cataluña, el 23,6 % en Madrid y el 19,5 % en Canarias. Al mismo tiempo, desde la recuperación iniciada en 2013, el incremento de la proporción de alquiler residencial en Cataluña (6,9 pp), Canarias (4,8 pp), Asturias (3,2 pp), Castilla-La Mancha (3,1 pp) o la Comunidad Valenciana (3,1 pp) contrasta con las caídas en Galicia (?3,8 pp), Aragón (?3,7 pp), Extremadura (?2,2 pp) o Murcia (?2 pp).

Datos del 4º Trimestre del Índice del Precio de la Vivienda del INE

Evolución anual de los precios de vivienda

Por tipo de vivienda, la tasa de la vivienda nueva alcanza el 5,3%, 1,3 puntos por debajo de la registrada el trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano baja un punto, hasta el 3,4%.

Tasa anual del IPV

Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje.

Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual.

 La tasa anual del IPV disminuye en 10 comunidades autónomas en el cuarto trimestre respecto al tercero, y aumenta en las siete restantes.

Los mayores descensos se producen en País Vasco, Andalucía y Comunidad de Madrid, con bajadas de 1,9, 1,8 y 1,7 puntos, respectivamente.

Por su parte, Castilla y León, Región de Murcia y Principado de Asturias registran los mayores incrementos en sus tasas anuales, con subidas de nueve, nueve y ocho décimas, respectivamente.

Tasas anuales del IPV

 Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.

Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral.

 Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en 10 comunidades autónomas.

La mayor subida se produce en Castilla y León, con un incremento de ocho décimas.

 Por su parte, País Vasco (?1,9%) y Comunidad de Madrid (?1,7%) registran las mayores bajadas trimestrales. Tasas trimestrales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.

Para ello, los empresarios consideran necesario planificar con antelación la fase de remontada económica, que empezará cuando acabe el estado de alarma y la actividad pueda volver a la normalidad.

"Debemos pensar en la deseada fase de recuperación, que será más rápida y enérgica cuanto menos se haya deteriorado la actividad productiva, más empresas sigan operando y menos trabajadores hayan perdido sus empleos", añade el Círculo de Empresarios.

El documento habla de una crisis intensa de una duración indeterminada por lo que se pide asegurar el buen funcionamiento de las medidas que ya se han puesto en marcha y más ayudas que preserven los puestos de trabajo.

"Los colectivos más vulnerables necesitan el apoyo del Estado a través de medidas sociales que, aunque con cierto retraso, ya se están poniendo en práctica. Pero también las empresas, especialmente de los sectores más afectados, necesitan ayudas y disponibilidad de financiación y flexibilidad para mantener sus plantillas y superar así esta etapa tan difícil sin echar el cierre ni destruir empleo", aclara el comunicado. Además, los empresarios insisten en la necesidad de que la Administración garantice la efectividad de las medidas que ha aprobado a lo largo de las últimas semanas. Por ejemplo, de los 100.000 millones de euros en avales públicos  para que las pymes y los autónomos puedan pedir créditos al ICO respaldados por el Estado.

De dicho importe ya se han activado los primeros 20.000 millones de euros, aunque hay sobredemanda por parte del tejido empresarial. Por eso, reclaman una gestión ágil de las solicitudes.

Hay mucha preocupación por parte de algunos sectores como el comercio poniendo de manifiesto que no pueden afrontar los gastos corrientes del día a día y que se están viendo abocados a cerrar, además de otros sectores cómo el turismo y la construcción según publica ABC.

Necesidad de un impulso económico

El documento considera que la estrategia de recuperación necesita un  impulso monetario y fiscal tanto de España como de la Unión Europea ampliándose el programa de compra de deuda para mantener la liquidez y la estabilidad financiera en la eurozona.

España es uno de los países europeos que menos facilidades está dando a las empresas para pagar impuestos. Mientras potencias como Alemania y Francia están dando varios meses de margen para que todas las empresas paguen impuestos, las medidas anunciadas por el Gobierno de Pedro Sánchez están enfocadas a las pymes y establecen unos límites.

Detrás de estas diferencias fiscales con los principales socios europeos se esconde el escaso margen que tiene España para tomar medidas debido a los desequilibrios que arrastra la economía española. Por eso, el tejido empresarial respalda una respuesta a nivel comunitario, incluso la puesta en marcha de los bautizados ?coronabonos?, un instrumento financiero que permitiría mutualizar la deuda de toda la UE.

Sin embargo, países como Alemania, Holanda, Austria o Finlandia se oponen a la puesta en marcha de este mecanismo por lo que no parece ser una alternativa viable a corto plazo.

A la hora de calcular lo que hay que pagar de impuestos al percibir una donación es imprescindible conocer:

  • La relación de parentesco entre donante y donatario.
  • Y el patrimonio existente del beneficiario de la donación.

Debido a las diferencias que hay entre unas Comunidades Autónomas y otras respecto a este impuesto.

 Por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

Otro impuesto que tiene que pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior  al que tenía cuando lo adquirió el donante. Se trata de un tributo local, por lo que cada Ayuntamiento establecerá el impuesto a aplicar.

A esto hay que añadirle que en un futuro el donatario tendrá que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en su condición de propietario. Si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al los tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. 

En el caso de Andalucía:

Adquisiciones inter vivos

Junto a las reducciones generales por adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades, así como explotaciones agrarias, existen estas otras reducciones autonómicas:

1. Mejora autonómica de la reducción por la adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades. La reducción alcanzará el 99% cuando el donatario, cualquiera que sea su parentesco, viniera prestando servicios en la empresa y tuviera encomendadas tareas de gestión o dirección de la misma. También, para los casos donde no hay parentesco, se establece una reducción propia cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.

2. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual.

Base máxima de reducción:

  • 120.000, para menores de 35 años.
  • 180.000, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.

3. Reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad.

Base máxima de reducción: 180.000 euros.

4. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a parientes para la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional con domicilio en Andalucía. Base máxima de reducción: 1.000.000 euros 5. Reducción autonómica en la adquisición de explotaciones agrarias Mismos términos que mortis causa.

https://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendaindustriayenergia/areas/tributos-juego/tributos/paginas/impuestos-cedidos-sucesiones.html

Por el contrario, la compra de vivienda es de media un 21% más barata que antes del estallido de la burbuja. Varios factores han alterado un mercado inmobiliario en el que, de media, parece más asequible comprar una vivienda que alquilarla.

En los últimos cinco años, los precios del alquiler se han disparado por encima del 45% en Madrid y Barcelona, según informaba el Banco de España. Entre los distintos factores que menciona destacan la entrada de inversores para comprar y alquilar coincidiendo con los picos en los precios del alquiler alcanzados hasta 2017. El supervisor bancario indica que los colectivos más afectados son los jóvenes y extranjeros, que tienen bloqueado el acceso a la vivienda en propiedad.

Únicamente en Navarra se registraron en 2018 precios ligeramente inferiores a los de hace doce años, un 0,8% más baratos según el IPC. Superan ampliamente la media los precios registrados en Cataluña (un 15,4% más caros), Cantabria (14,7%), Baleares (14,6%) y Galicia (13%).

La vivienda en propiedad es más ?barata? un 77%

  • Actualmente el precio de la vivienda en propiedad no ha alcanzado los niveles previos a la crisis, pese a haberse registrado un importante aumento. Desde 2014 a 2018 el precio aumentó un 23%, sin embargo este sigue siendo un 21% inferior al de 2007. A pesar de todo en España sigue predominando la vivienda en propiedad frente al alquiler.
  • El porcentaje de hogares que residen en una vivienda en propiedad es del 77,1%, en el promedio de la UE 69,3% y la eurozona es del 66,1%, respectivamente. También el porcentaje supera al de las principales economías de la Unión: 51,4% en Alemania, 64,4% en Francia, 65% en Reino Unido y 72,4% en Italia.
  • Por otro lado, el informe también destaca la mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en España desde el comienzo de la crisis, pues si en 2007 era necesario destinar la renta de 13,6 años para pagar una vivienda libre, en 2018 este indicador ha caído a 9,7 años.
  • Mientras que la renta per cápita ha aumentado en esos años un 8,8%, el precio de la vivienda ha caído más de un 20%, siendo Baleares la comunidad donde más esfuerzo hay que realizar para la compra (13,3 años), seguida de Madrid (12,1) y País Vasco (11,6), frente a La Rioja (6,5 años).

Versus el aumento de viviendas en alquiler

  • En el último documento mensual divulgado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), destacan el aumento del porcentaje de hogares que residen en viviendas de alquiler en todas las comunidades autónomas.
  • Según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, desde 2007 el porcentaje de hogares que residen en vivienda en alquiler se ha incrementado en 4 puntos porcentuales, hasta situarse en el 18% en 2018 (16,8% en el caso de alquiler a precio de mercado).
  • A nivel regional, estas diferencias alcanzan casi 17 puntos de diferencia, entre las comunidades con mayor peso del alquiler Canarias (27,8%), Baleares (27,7%), Cataluña (24,9%) y Madrid (23,3%) y aquellas donde esta opción tiene menor incidencia, como Extremadura y Castilla-La Mancha (10,9% ambas) y Cantabria y País Vasco (11,6% ambas).
  • El informe destaca cómo España destaca en el contexto europeo por presentar un mayor porcentaje de hogares que residen en viviendas en propiedad, un 77,1%, frente al 69,3% del promedio de la Unión Europea y del 66,1% de la eurozona.
  • Según los datos de Eurostat a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida, referidos a 2017, el porcentaje de viviendas en alquiler a precio de mercado era del 14,4% (22,9% si se tiene en cuenta alquilar a precio por debajo de mercado y cesión gratuita), 9,2 puntos por debajo del de la Eurozona, donde Alemania y Dinamarca rozan el 40%.
  •  La proporción de hogares que destinan el 40% de su renta disponible a la vivienda alcanza el 43%, mientras que en la UE esta tasa de asequibilidad se queda en el 28%. En el caso de vivienda en alquiler a precio reducido o cedida, la tasa es menor en España (10,6%) frente al 13,6% de la UE.

    Fuentes: https://www.fbbva.es/noticias/el-porcentaje-de-hogares-que-residen-en-viviendas-de-alquiler-ha-crecido-en-todas-las-comunidades-desde-2007-pero-las-diferencias-regionales-alcanzan-los-17-puntos-porcentuales/

Adquirir una vivienda es una decisión muy importante y una vez que se ha dado el paso, puede ocurrir que, con el tiempo, nuestras circunstancias y las necesidades del hogar cambien. Algunas personas necesitan vender su vivienda y comprar a una nueva, pero todavía no han terminado de pagar la hipoteca.

Para estos casos, existe una solución, la hipoteca puente.

 

¿Qué es una hipoteca puente?

Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario del que disponen los bancos que consiste en unir los dos préstamos (el antiguo y el nuevo) hasta que el cliente logre vender su anterior vivienda en un plazo de entre dos y cinco años.

De esta forma, la nueva hipoteca que se contrata cubrirá el coste de la vivienda que se va a comprar más la cuantía pendiente de devolución del préstamo de la vivienda actual, así como los costes de gestión asociados a la operación.

La cuota a la que se hace frente durante los años previos a la venta puede ser de tres tipos:

Cuota con carencia de capital: solo se hace frente al interés del préstamo, por lo que no se amortiza capital pendiente de devolución. Su coste es inferior al de una cuota normal.

Cuota especial reducida: el importe de la cuota será ligeramente inferior al de las cuotas posteriores a la venta de la vivienda original, aunque la mayoría del dinero invertido irá destinado a pagar intereses.

Cuota normal: se amortiza capital e interés a su ritmo normal.

Con independencia del tipo de cuota elegida, una vez vendida la casa antigua, se formaliza una hipoteca convencional para el nuevo inmueble.

La hipoteca puente permite, además, conseguir una financiación de hasta el 100 % del valor de tasación de la nueva vivienda, así como cubrir sus gastos, mientras no se sobrepase el 80 % del valor total de tasación de las dos viviendas.

El periodo de amortización puede llegar a ser de hasta 40 años y las entidades bancarias no suelen cobrar una comisión por amortización parcial tras la venta de la primera vivienda.

 

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente.

La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que permite realizar las transacciones de compraventa con cierta flexibilidad. No obstante, existe una limitación de plazo para vender la antigua vivienda y las exigencias de los bancos para concederla son más elevadas que las que corresponden a una hipoteca normal. El perfil del cliente que puede acceder a ellas es aquel cliente solvente, con ingresos elevados y estables y escasas deudas.

Sin embargo el BCE está empezando a presionar a los bancos para que suban los precios porque generan poca rentabilidad y pérdidas.

No hay que restar importancia a las advertencias de los supervisores que ponen de manifiesto la elevada competencia en el mercado bancario español y a la ralentización de la economía de nuestro país.

Por primera vez en años las entidades bancarias están ofreciendo créditos a tipo fijo más baratos que a tipo variable.

Los grupos financieros con las mejores condiciones a plazos de vencimiento cortos son BBVA, Openbank y Myinvestor.

BBVA vende desde finales de agosto hipotecas con un tipo de interés TAE del 1,74%, MyInvestor  1,49% mientras que Openbank lo hace al 1,65%. Ibercaja, Abanca, Liberbank y Sabadell han bajado sus precios aunque no por encima de las tres principales entidades bancarias.

Los bancos han incentivado la comercialización de los tipos fijosporque hasta la fecha les reportaba una mayor rentabilidad, al contar con precios más elevados, y porque a largo plazo se atisba un largo periodo de Euribor en negativo. Este indicador se encuentra en la actualidad en el -0,28% y, según el pronóstico provisional, cerrará octubre en el -031%.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) refleja que la contratación a tipos fijos continúa creciendo, tras permanecer durante décadas siendo un producto de menor reclamo.

A junio de 2019, el porcentaje del stock ligado a una tasa constante presentaba un repunte del 30%, situándose su peso en el 14,7%.

El mercado da por hecho que el BCE no aumentará el precio oficial del dinero hasta al menos 2022, por lo que  no se estima que el Euribor vaya a entrar en terreno positivo. Y ya lleva cuatro ejercicios por debajo del 0%. Por lo tanto para financiaciones a más corto plazo diez o quince años como máximo puede salir más rentable para un cliente el tipo de interés  variable que el fijo, siempre y cuando la primera sea más barata.

Para periodos largos, sería más conveniente contratar la modalidad de fijo, ya que se prevé que cuando el BCE deje atrás la política expansiva para impulsar la economía, no se descarta que el Euribor suba.

Concluyendo  a día de hoy, en el mercado no se percibe una creciente remontada hasta 2025, a pesar que este indicador llegó a situarse en el 6%.

Un testamento es  la última voluntad de una persona así como la manera en la que han de ser repartidos sus bienes cuando fallezca. Uno de los grandes problemas a la hora de la resolución de una herencia es cuando uno de los herederos obstaculiza la resolución de esta y no está de acuerdo con ella.

En una herencia deben aparecer detalladamente los porcentajes de los bienes que pertenecen a cada heredero así como los bienes íntegros para alguno de los herederos.

Esto puede resultar bastante complicado, cuando uno de los herederos no está de acuerdo con esas últimas voluntades y se niega a firmar la aceptación de la herencia produciendo un bloqueo efectivo de esta y impidiendo que se resuelva correctamente.

¿Qué debemos hacer en determinados casos?

Desde la apertura de la herencia si uno de los herederos no acepta los términos de esta, el notario deberá comunicarle que tiene un plazo de 30 días para aceptarla o en consecuencia renunciar a esta, y si en dicho plazo no manifiesta su voluntad, esta será automáticamente aceptada.  Por otro lado los costes judiciales ocasionados en beneficio de los herederos serán abonados por el conjunto de los bienes del difunto y los que beneficien a uno de ellos, serán de su cargo de forma exclusiva.

En el caso de que alguno de los herederos rechace o renuncie a su herencia, esta será repartida entre los que aceptaron, a no ser que hubiese alguna cláusula de sustitución en el testamento.

Otro de los casos que podrían ocurrir en las herencias, es la falta de testamento a la hora de fallecer, en este caso, se seguirá un orden establecido para repartir la herencia. Siendo en primer lugar los hijos, seguidos por los padres y cónyuges y así siguiendo un orden de parentesco pero pueden existir muchas variantes dependiendo de las circunstancias personales de cada caso.

El director general del organismo, Jesús Gascón, ha señalado que durante las tres últimas campañas de la Renta, Hacienda ha registrado hasta 120.000 nuevos declarantes de capital inmobiliario tras los avisos a los contribuyentes.

Además, ha resaltado que la estrategia de prevención y control debe ser global pero ha destacado que estas alertas en las campañas del IRPF son relevantes para que los contribuyentes "no se equivoquen". Asimismo, ha revelado que la recaudación por actuaciones de lucha contra el fraude fiscal subió en 2018 y superó los 15.000 millones de euros.

 

Pisos turísticos.

Para los alquileres vacacionales, Hacienda cuenta con el Modelo 179 «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos» que deben presentar las personas y empresas intermediarias de dicha actividad.

El modelo se presenta por primera vez en enero y es de carácter trimestral. En él se recogen datos relevantes sobre la vivienda:

a) Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
b) Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
c) Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
d) Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.

e) Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
f) Fecha de inicio de la cesión.
g) Fecha de intermediación en la operación.
h) Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

Gascón ha anunciado durante unas jornadas sobre fiscalidad que, en la Campaña de la Renta 2018, el fisco enviará advertencias a los contribuyentes que no declaren ingresos por el arrendamiento de un inmueble vacacional. El fin es ?invitar? a que sean los contribuyentes los que declaren de forma voluntaria los ingresos que obtienen por el alquiler de un piso turístico.

Hay que recordar que el  ?Índice de Confianza del Consumidor del CIS?, del mes de abril: un 9% de españoles se plantea la compra de una vivienda, sobre todo los jóvenes de entre 25 y 34 años y los residentes en municipios grandes.

UCI ? Unión de Créditos Inmobiliarios ? ha creado una Guía exprés para la compraventa de viviendas en la tercera fase de desescalada.

Se resumen en los siguientes puntos:

  • Búsqueda online: Se han mejorado los procesos de búsqueda de inmuebles haciéndolos más ágiles, se está empezando a estandarizar los paseos virtuales o 360, los planos de viviendas 3D y las visitas virtuales.
  • Ubicación: Siempre ha sido clave en la compra del inmueble, los mapas deben indicar los servicios cercanos como colegios, transportes?etc. Existe una nueva tendencia de demandas de extrarradios, zonas más verde y menos contaminada.
  • Eficiencia energética: Factor clave en la decisión de compra, determinará la necesidad de reformas de aislamiento. Recordemos que va del tipo A (más eficiente) a G (menos eficiente), que significará mayor o menor ahorro y confort.
  • Recibos: Recordemos que debemos asegurar de que la vivienda está al corriente del pago de todos los servicios, como luz y agua o gastos de comunidad.
  • Burocracia :  Hay que gestionar adecuadamente los trámites administrativos y burocráticos que hay que cumplir antes y después de la firma, preparándolos con antelación. Recordemos que la firma digital permitirá hacer más ágiles algunos trámites y firmar sin importar el lugar de residencia.
  • Haz tus cuentas: Debemos acudir a simuladores de hipotecas online que nos ayuden a realizar las primeras estimaciones, siempre teniendo en cuenta que deberemos contar con un 20% de la entrada para la compra del inmueble y tener en cuenta que los intereses oscilan entre el 1,20% de tipo variable y el 3,5% en el fijo. En UCI autor de esta guía, existen condiciones financieras en hipotecas de tipo variable, mixto o fijo.
  • Visitas: Desde la fase 1, están permitidas las visitas a las viviendas, siempre que estén en la misma provincia que la residencia actual del futuro comprador. Las visitas virtuales ayudan a visitar remotamente los inmuebles y ya acudir físicamente solo cuando es estrictamente necesario. A la hora de hacer la visita, se recomiendan grupos limitados de personas; preferiblemente tres: el agente inmobiliario y un máximo de dos en el rol de comprador, a ser posible sin niños. Además de seguir unas pautas de protección e higiene: uso de guantes, mascarillas y gel hidroalcohólico para todos los participantes, mantener una distancia de seguridad de 1,5-2 metros y evitar todo lo posible el tránsito en zonas comunes del inmueble, como ascensores o escaleras. Asimismo, tras cada visita, los responsables inmobiliarios deben ventilar y desinfectar las viviendas para la próxima cita.
  • Nuevas demandas: El confinamiento ha provocado nuevas necesidades, como la luz natural, espacios abiertos, zonas verdes, balcones? renunciando más a una ubicación más céntrica por inmuebles más grandes y verdes. No obstante, José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, apunta que "la búsqueda de estos nuevos factores no tendrá un largo recorrido, salvo que las empresas decidan a largo plazo apostar más por el teletrabajo, y que éste no sea una situación coyuntural, en cuyo caso podría aumentar el interés por viviendas en la periferia o lejos de los grandes núcleos urbanos, pues vivir cerca del lugar de trabajo ya no será una prioridad". 
  • Mercado laboral: Indudablemente la situación laboral de los compradores, será clave para tomar la decisión de compra y la viabilidad de los préstamos hipotecarios. Pero por la parte del vendedor, situaciones complicadas laborales, podrán determinar bajadas substanciales de precios por la necesidad de liquidez.
  • Tendencia a la moderación y bajada de precios de la vivienda2019 cerró con un 4% de incremento interanual del precio de la vivienda. Por el contrario, según datos del ?I Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA?, la mitad de los profesionales del sector apunta a una estabilización o descenso moderado del precio de los inmuebles este 2020.

Si quieres reformar tu casa estás a punto de emprender un camino lleno de incertidumbres. Es un proceso muy bonito, ya que puedes reformar un piso entero a tu gusto. Pero no reformas viviendas todos los días, ¿verdad?

La realidad es que, como propietario, no eres un experto en obras y reformas. Dependerás de lo profesional que sea la persona o empresa constructora que contrates. Desde el diseño hasta los acabados.

Pero eso no significa que no puedas tener el control. Puedes consultar la guía elaborada por dicha empresa de reformas integrales en Bilbao en el siguiente enlace:

https://reformascrp.es/guia-propietarios

La guerra hipotecaria que lleva librando la banca en los últimos tiempos se está trasladando al terreno de las subrogaciones, una fórmula que consiste en quitar clientes a la competencia ofreciendo a sus clientes una mejora en las condiciones de sus préstamos.

Los datos del INE, muestran que a pesar de la caída de las operaciones en marzo y mayo se llevaron a cabo más de 3.000 subrogaciones y los expertos en materia hipoteca creen que la cifra se incrementará en los próximos meses.

El responsable de idealista/hipotecas, Juan Villén, especifica que no en todos los casos compensa cambiarse de banco aunque recomienda "realizar al menos el ejercicio de cálculo por el ahorro potencial que se puede conseguir" porque "es una gestión puntual que puede conllevar un ahorro de varios miles de euros a medio plazo".

Los expertos recuerdan que la subrogación es una alternativa más barata que la cancelación de la hipoteca vigente y la firma de una nueva, aunque es cierto que esta alternativa no permite cambiar cualquier condición del préstamo. No se puede ampliar el importe de la hipoteca ni los titulares. En cambio, sí es posible reducir el tipo de interés, las comisiones, las vinculaciones o el plazo para amortizar la hipoteca.

En la actualidad, algunos de los bancos que están siendo más activos respecto a la subrogación son Santander, su división online Openbank y MyInvestor. Y es que, esta fórmula permite ampliar su portfolio de clientes y reduce el riesgo. Además, facilita que el nuevo cliente contrate otros productos bancarios, como el seguro de hogar o de vida, y que domicilie la nómina.

El Santander, tiene una campaña que se llama ?Trae tu oferta a Santander?, que aplica una rebaja al diferencial de hasta un 0,4% para los clientes cuyas nóminas superen los 2.400 euros mensuales. La oferta incluye tanto préstamos variables como fijos, aunque están sujetos al perfil del cliente y limitan la financiación. En el caso de las hipotecas variables, concede hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda, mientras que en las hipotecas fijas el máximo se reduce hasta el 60%.

Openbank, la división online de Santander, tiene una oferta con un diferencia que parte del 1,19% + euríbor, aunque puede bajar hasta el 0,79% + euríbor si el cliente cumple una serie de condiciones y del 1,7% en el caso de los préstamos a tipo fijo, mientras que la fórmula con la que MyInvestor quiere ?robar? clientes a la competencia es con un diferencial del 0,89% + euríbor o del 1,79% en el caso de las hipotecas fijas.

Finalmente, los expertos aconsejan hablar con el banco para intentar conseguir una mejora de las condiciones antes de realizar el cambio de entidad, rastrear las ofertas que hay en el mercado y ver cuál es la más adecuada en cada caso.

La primera decisión que hay que tomar es si invertir en propiedades o bien administrar las viviendas de terceros.

La primera opción requiere una investigación significativa sobre la demanda del mercado y otros factores para determinar qué ubicaciones están listas para la inversión. También implica realizar comparaciones de precios para garantizar una cotización justa de la propiedad. La segunda posibilidad, es algo menos exigente en lo que a inversión inicial se refiere, el esfuerzo reside en la búsqueda de propietarios que confíen en usted como gestor de su vivienda. Una vez que haya decidido cuál de estos modelos adoptar, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones requerirá precisar algunos detalles más.

La estacionalidad juega un papel muy importante, si busca un negocio estacional con meses más bajos durante los cuales pueda trabajar en la estrategia comercial, puede considerar ubicaciones remotas que tengan más atractivo durante ciertas épocas del año. Si desea una empresa que genere ganancias constantes durante todo el año, querrá abrir sus puertas en una ubicación urbana o en un destino que atraiga a los huéspedes todo el año.

Es fundamental elegir una ubicación que atraiga a muchos viajeros. Investigue para asegurarse de que está invirtiendo en un área con amplias atracciones y una creciente escena turística. Al mismo tiempo, querrá tomar nota del volumen de opciones de alquiler a corto plazo existentes en el área. Aunque la mayoría de los lugares turísticos están repletos de propiedades vacacionales, puede concentrarse en los tipos de alquileres que son menos comunes (como villas o apartamentos) e intentar identificar formas de diferenciarse de la oferta actual.

Como aumentar la rentabilidad.

Una de las primeras preguntas que se hacen aquellos que consideran dedicarse a este negocio es si son rentables los alquileres vacacionales. Independientemente del tipo de propiedad que se esté comercializando, una de las estrategias clave para maximizar las ganancias es implementar un modelo dinámico de precios que refleje caídas y aumentos en la demanda. Una decisión importante que deberá tomar es si externalizar o no las operaciones o contratar internamente tareas como la limpieza y el mantenimiento.

Las crecientes expectativas de los huéspedes junto con las operaciones cada vez más complejas de la administración de propiedades de alquiler de vacaciones hacen que la implementación de soluciones tecnológicas en su modelo de negocio sea imprescindible. Buscará un software fiable que pueda ayudarle a facilitar operaciones , como unificar listados en múltiples plataformas de reserva, administrar a su personal, y brindar un servicio y experiencias de calidad a sus invitados a través de mensajes automatizados, domótica, guías personalizadas.


Al igual que cualquier nueva empresa, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones no es fácil. Sin embargo, dado que la demanda social de este tipo de alojamientos continúa en aumento, es probable que la recompensa valga la pena, ¡siempre y cuando se tome el tiempo para hacerlo bien!

Sobre Guesty.

El software de administración de propiedades de Guesty proporciona a los administradores de propiedades y compañías de administración una solución única para simplificar las complejas necesidades operativas de los alquileres. Con Guesty, los usuarios pueden administrar diferentes canales, incluyendo Airbnb, Booking.com, Agoda y TripAdvisor, y utilizar herramientas que incluyen: bandeja de entrada unificada, herramientas de automatización, servicios de comunicación para huéspedes 24/7, procesos de pago y más. Para más información visite https://www.guesty.com/es/homepage-es/

Contacto de prensa.

Andrea de Vivar.

El Consejo de Ministros ha culminado algunos puntos de la reforma de la ley hipotecaria con algunas novedades para que se facilite el proceso de contratación de estos créditos a partir del 16 de junio. Día, en el que entrará en vigor la nueva normativa que afectará a quienes se hipotequen desde ese momento.

El reglamento aprobado por el Gobierno obliga a la banca una ficha de información precontractual, así como de advertencias estandarizadas.

La entidad tendrá que incluir la información exigida por la ley para que el cliente pueda visualizar de forma clara las condiciones, al tiempo que pueda compararlas con otras ofertas, si así lo desea.

La ley establecerá cuál es la información que el banco deberá remitir a los hipotecados de forma periódica, una vez entrado en vigor el crédito. Las entidades tendrán que enviar «un documento de liquidación» en el que figuren: el tipo de interés aplicado al préstamo como el que se vaya a calcular para el periodo siguiente; las comisiones abonadas, con su concepto, base y el periodo de devengo; cualquier otro gasto vinculado a la hipoteca; y «cuantos antecedentes sean precisos» para que el cliente pueda comprobar que la liquidación efectuada es la correcta. El banco remitirá este documento durante el mes de enero de cada año.

El reglamento concreta que la entidad tiene que informar a los hipotecados sobre los cambios en las condiciones del préstamo, si corresponde la revisión del tipo de interés  con al menos 15 días de antelación antes de que cumpla el plazo establecido en el crédito para proceder a esa revisión.

La norma regula:

  • Las reglas de publicidad de las actividades bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario.
  • Los términos de la información de los préstamos en moneda extranjera y los requisitos mínimos de conocimientos y competencias exigibles al personal y directivos de los prestamistas de crédito, incluidos los bancos.
  • Medidas que garantizan el mantenimiento de la protección de los titulares de hipotecas inversas.

Con la aprobación de este decreto se pone fin al largo proceso de tramitación de la reforma hipotecaria.

La ley hipotecaria introduce mejoras para la protección del ciudadano:

? Prohibición de las cláusulas suelo.

? La reducción de los intereses de demora.

? La extensión del código de buenas prácticas o alternativas a los desahucios.

 

Más información:

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El estudio revela dos problemas en la seguridad jurídica de España:

  • Por un lado la simultaneidad y exceso de reglas de obligado cumplimiento.
  • Y por otro el déficit de reglas de libre incorporación a los contratos que ayudarían a reducir costes.  

El experto de la Universidad Pompeu Fabra matiza que;

 "Cuando los países alcanzan cierto grado de desarrollo, corren el riesgo de olvidar que la seguridad del derecho de propiedad es condición necesaria para la prosperidad económica".

Los déficits principales que se detectan en nuestra seguridad jurídica son los siguientes:

1. Los derechos de propiedad sufren una desprotección creciente derivada de cambios legales y regulatorios que exceden los criterios de razonabilidad imperantes tanto en la Unión Europea como en el ámbito de las inversiones transnacionales. Que subvierten la propiedad privada para suplir sin coste las carencias de las políticas públicas (el caso, por ejemplo, de los desahucios y la ocupación de viviendas).

2. La contratación privada padece dificultades para dotarse de mecanismos de autorregulación y arbitraje en la medida en que el sistema judicial muestra cierta tendencia a excederse en el ejercicio de sus funciones jurisdiccionales.

3. La legislación sufre simultáneamente:

 (a) Un exceso de reglas "imperativas" (de obligado cumplimiento), muchas de las cuales son innecesarias porque no responden a fallos genuinos de la contratación libre;

 (b) Un déficit de reglas "dispositivas" (de libre incorporación a los contratos), que ayudarían a reducir los costes contractuales.

 (c) Una decreciente calidad técnica de las leyes, que tienden, además, a multiplicarse sin necesidad de cambiar.

4. En el funcionamiento de los tribunales de justicia se suele criticar la lentitud e imprevisibilidad de muchas sentencias.

En conclusión con este estudio se pretende informar y dar solución a los problemas que confrontan los operadores económicos, las soluciones que utilizan y cómo las instituciones jurídicas ayudan a resolverlos. Sobre esta base y con la ayuda de sentencias y normas se abre un debate sobre ¿Con qué eficacia desempeñan esa tarea las instituciones económicas españolas?

  • Fase 1: Inicial. Se llevará a cabo a partir del 11 de mayo. En ella se permitirá el inicio del pequeño comercio. En restauración, se abren terrazas con limitaciones hasta el 30% del aforo. Se abrirán hoteles, pero no se podrán usar sus zonas comunes. Los mayores de 65 años tendrán horario preferente para ir a locales. Se retoman actividades en agricultura y pesca. Los lugares de culto podrán abrir con un tercio del aforo. Se abrirán centros de alto rendimiento, entrenamiento medio en ligas profesionales.  Se permiten velatorios con medidas de seguridad e ir a segundas residencias.
  • Fase 2: Intermedia. Se iniará el 25 de mayo. Consistirá en una apertura del espacio interior de bares y restaurantes con un tercio del aforo. En el ámbito académico, se podrán reabrir centros educativos con tres propósitos: actividades de refuerzo, garantizar que los menores de seis años puedan acudir en el caso de que ambos progenitores tengan que trabajar presencialmente, y para realizar las pruebas de acceso a la universidad (EBAU).  También reabrirán cines, teatros, auditorios y conciertos con aforo limitado a un tercio y butaca preasignada. Se permitirán las visitas a salas de exposiciones y conferencias también con un 30% de su aforo.  Se podrán celebrar espectáculos culturales de menos de 50 personas en lugares cerrados con un tercio del aforo y, si son al aire libre, con un máximo de 400 personas y siempre sentado. Los lugares de culto podrán incrementar el aforo al 50%.  Se permite la caza y la pesca deportiva. Asimsimo, se podrán celebrar bodas, aunque con límites en el número de invitados.
  • Fase 3: Avanzada. Se llevará a cabo a partir del 8 de junio y se caracterizará por una flexibilización de la movilidad. Se reabrirán playas y piscinas. En el ámbito comercial se limitará el aforo al 50% con distancia mínima de dos metros. En restaurantes, se suavizarán las restricciones del aforo y ocupación, pero se mantendrán condiciones estrictas de separación del público. Se podrán celebrar seminarios, congresos y ferias científicas o de innovación respetando la distancia social de dos metros y con un tope de 80 personas. Las zonas comunes y las zonas recreativas de los centros comerciales ya se podrán usar.

Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.

La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.

En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.

El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.

Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en  financiación bancaria.

La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Discrepancias jurisdiccionales

Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.

Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.

Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.

Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.

Por tipo de vivienda,  la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).

Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.

Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España

Evolución concesiones hipotecaria en España

Del análisis de las entidades nacionales  en el tercer trimestre de 2019, se deduce que  los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.

La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.

Fuente:INE

A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.

La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 ?, 0,9% interanual.

En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 ?, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 ? (36,6% interanual).

Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.

A principios de año estuvo subiendo, pero en abril retomó la tendencia bajista. Fue en verano cuando tocó suelo y desde entonces se ha iniciado una pequeña tendencia alcista, hasta terminar 2019 en el -0,261%. Es la cota más baja en la que ha terminado un año, a pesar de que esté repuntando.

 Los hipotecados que vayan a revisar su préstamo próximamente se beneficiarán de una nueva rebaja en la cuota mensual. En 2018, se quedó en el -0,129% y en 2017, en el -0,19%. 

La razón que explica que el euríbor a 12 meses se mantenga en unos niveles tan bajos es que el Banco Central Europeo (BCE) mantiene una política monetaria ultraexpansiva.

Por ejemplo, los tipos de interés siguen en el 0,0%, donde llevan instalados desde primavera de 2016, y ha retomado la compra de deuda pública y privada dentro del programa QE, aunque de forma más moderada que en el pasado. Y de momento la máxima autoridad monetaria y financiera de la eurozona no da visos de cambiar la situación.

Es por eso que los analistas descartan grandes movimientos del indicador de la referencia de las hipotecas en un futuro a corto plazo.

Bankinter, por ejemplo, prevé que el Euribor se mantendrá en negativo hasta 2022. Una previsión que se traduce en una buena noticia para los hipotecados, que seguirán beneficiándose de estos índices tan bajos.

Los bajos niveles del Euribor han coincidido este año con una mayor firma de hipotecas fijas, pretendiendo cerrar 2019 en máximos: entre enero y octubre se han firmado 123.000 préstamos a tipo fijo, el segundo mejor dato de la historia y cercano al récord de 2018.

En este contexto, destaca el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas,  los hogares jóvenes.

Los hogares jóvenes y los de origen extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en régimen de alquiler se debe en buena medida al aumento de este ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años para quienes esta ratio aumentó del 19,1 % en 2010 al 29,9 % en 2018.

Por tipología de hogar, las mayores ratios de alquiler se observan en los hogares monoparentales, con una ratio del 21,8 % en 2018. Además, dada una tipología de hogar en función del número de adultos que residen en él, los ratios de alquiler son sistemáticamente más elevados en los hogares con niños dependientes.

La proporción del alquiler de hogares de nacionalidad española  alcanzó el 13,1 % en 2018, frente a un mínimo del 8,8 % en 2007. Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero en la población total como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y  la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.

Estos cambios en la composición de los hogares hacen compatible los significativos incrementos de las ratios de alquiler residencial de estos grupos con los moderados aumentos del alquiler a nivel agregado.

En relación con la situación laboral de los hogares, las ratios de alquiler son más elevadas en el conjunto de hogares cuya persona de referencia se encuentra activa, con una ratio del 23,3 % en 2018, frente al 8,3 % en los hogares no activos.

Cualquier excusa es buena para realizar un engaño, y el coronavirus no ha sido una excepción. Aprovechando que mucha gente ha estado confinada, y que ha aumentado también el consumo de las nuevas tecnologías, se han creado muchísimas web para estafar a particulares y empresas.

Debido a tanto desconocimiento por parte de la ciudadanía en torno a la pandemia, y obligados a estar en casa, la ciberdelincuencia ha lanzado infinidad de campañas phishing, hablando de temas relacionados con el Covid-19, con informaciones falsas, bulos, y pidiendo todo tipo de donaciones para paliar los daños de la pandemia. Todo esto ayudado por la difusión en redes sociales, alcanzando un aumento de más del 70% los ciberataques.

¿Cómo actúa el phishing?

Para obtener información de la víctima, el phishing utiliza la psicología para sonsacar información, Utilizan los intereses, miedos, desconocimientos, confianzas, y demás debilidades del usuario para focalizar el engaño, y así pueden obtener sus datos, ya que es el mismo usuario quien los proporciona desinteresadamente. Sin utilizar ningún tipo de violencia o extorsión, son capaces de sacar toda la información necesaria a la víctima.

Simplemente adornan una web, o una publicación en las redes sociales, e incluso un mensaje por Whatsapp, para que piquemos y accedamos a dar nuestra información. Estamos hablando incluso de contraseñas de cuantas del banco o la seguridad social, haciéndonos pensar que son nuestro propio banco, o que necesitamos dar esa información para apaliar un problema que no existe, y así nos sacan el dinero.

Multas de la DGT; ayudas a ONGs; recolecta para un Hospital de afectados por el Covid-19; datos personales para la OMS; apps de seguimiento de la pandemia; y muchas más estafas.

Hay que tener cuidado, porque muchas veces crean apps o webs idénticas a las originales, y nos pueden confundir dándonos esa confianza que nos haga proporcionar los datos personales para que nos hagan la estafa.

Consejos para evitar el phishing

En estos momentos debemos tener especial cuidado con nuestras acciones en internet. Cuidado con las webs que visitamos, la información que aceptamos, o los mensajes que recibimos. Las prisas no son buenas, y antes de aceptar cualquier solicitud, debemos estar seguros y no hacer caso a las presiones.

Tenemos que evitar poner contraseñas confidenciales en cualquier sitio, y no hacer caso a los mensajes del tiempo que disponemos para contestar, mejor tomarnos tiempo en ver que todo está bien.

Hay que prestar atención al nombre de las URLs que visitamos, comprobar que están correctamente escritas, y si el dominio es HTTPS mucho mejor, ya que cuenta con Certificado de Seguridad SSL.

Debemos intentar mantener nuestros dispositivos actualizados, y prestar atención a las actualizaciones de programas o apps.

Cuidado con los archivos de descarga o enlaces, si la extensión no es fiable, es mejor no pinchar en ellos, aunque la imagen o logo sean de alguna persona, marca o entidad conocida.

Tener siempre configurado el correo y los buscadores con filtros antispam, y por supuesto disponer de un buen antivirus.

Hay que desconfiar siempre de correos o mensajes en los que dicen que nos ha tocado un premio, nadie regala duros a pesetas, ni de los que amenazan con cortes de servicios o suministros, ante cualquier duda, mejor llamar por teléfono a la entidad y comprobar si esa información es cierta.

Si tenemos sospecha de algún tipo de estafa, lo mejor es buscar en internet acerca del mensaje, email o teléfono que nos esté llegando, para ver si a otras personas también les está llegando y si es una estafa. Normalmente si lo es suele aparecer.

Para mayor seguridad, nunca está de más cambiar las contraseñas de nuestras cuentas bancarias cada cierto tiempo, además de otras cuentas que tengamos de cualquier tipo.

En el Instituto Nacional de Ciberseguridad puede tener más información al respecto.

Se trata del primer repunte de las hipotecas desde el pasado mes de junio, aunque el impacto en el bolsillo de los hipotecados será importante.

La cuestión es ¿El Euribor seguirá subiendo o no?

En el mes de abril, al menos, ha vivido una evolución muy volátil. A pesar de que arrancó el mes con una tasa diaria del -0,168%, llegó a tocar máximos el día 22 de abril al situarse en el -0,053%, desde entonces, ha estado cayendo día tras día, hasta quedarse en el -0,114%. 

En principio, y con la recesión económica que se avecina, todo apunta a que el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá los tipos de interés en mínimos del 0,0% (nivel en el que llevan instalados cuatro años, bajo la presidencia del italiano Mario Draghi)  lo que no debería provocar grandes movimientos en el indicador hipotecario de referencia. Sobre todo si tenemos en cuenta que, antes de que estallara la crisis del covid-19, el mercado ya daba por hecho que el Euribor no volvería a terreno positivo al menos hasta 2022. 

Según los expertos todo apunta a que veremos el Euribor en niveles negativos durante bastante tiempo, están convencidos de que el indicador de referencia de las hipotecas en España estará por debajo del 1% durante los próximos cinco años. Resultado de esta recesión será menor empleo y salario en muchos sectores ya que los estados tendrán un nivel elevado de deuda por lo que habrá mucha presión para que los tipos de interés no suban.

A efectos prácticos  quienes tengan una hipoteca con un vencimiento en un plazo corto de tiempo, sin duda el tipo variable será beneficioso, mientras quienes se hipotequen a largo plazo, la oportunidad de los tipos fijos puede ser una manera de evitar riesgos futuros.

La tendencia alcista iniciada por el Euribor a 12 meses es cosa del pasado.
Después de los retrocesos en junio y julio, en los 10 primeros días de agosto, el índice cede cerca de ocho puntos básicos la mitad de lo que lo hizo en julio aproximándose a mínimos históricos.

El Euribor diario se situaba en el -0,356%, dejando la media del mes en el -0,345%. Con esta evolución, se acerca a su nivel más bajo (-0,399%), registrado el 21 de agosto de 2019.La media cerró en el -0,356% un nuevo récord a mínimos.
Los expertos no prevén que la situación cambie en los próximos meses salvo que se produzcan cambios en la evolución de la pandemia o en la política del Banco Central Europeo.

Fueron las nuevas inyecciones de capital de la institución dirigida por Christine Lagarde anunciadas en junio las que invirtieron la tendencia iniciada por el índice en marzo.

Ante la pandemia, el Euribor reaccionó con fuertes subidas que lo llevaron a acercarse a niveles próximos a cero: la media de mayo fue de -0,081%, un nivel que no veía desde diciembre de 2016.

El indicador regresó a descensos cuando el BCE anunció que ampliaba en 600.000 millones de euros su programa especial de compras contra el covid-19.

Julio cerró el mes en un -0,279% de media.

Por ahora estas caídas no han supuesto un abaratamiento de las hipotecas variables ya que en 2019 la tasa era inferior al -0,283%.

De continuar el descenso de agosto, los prestatarios sí que podrían percibir ya cambios en sus cuotas.

Antes de que estallara la pandemia y tras el mínimo indicado del mes de agosto de 2019, el Euribor a 12 meses inició una tendencia alcista que se prolongó durante cinco meses y lo llevó al -0,253% en enero. Dicha alza se interrumpió en febrero, cuando regresó al -0,288%.

Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.

El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.

El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.

Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:

Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.

En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.

Conclusiones

Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.

Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe,  a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.

En la actualidad el marketing inmobiliario automation en cualquiera de sus formas en el sector inmobiliario es primordial y clave en las estrategias de las empresas inmobiliarias. ¿Has oído hablar del Marketing inmobiliario Automation y de sus beneficios? Aquí te vamos a hablar de ésta técnica:

El marketing inmobiliario automation permite obtener información útil para las empresas, y contactar así con los clientes a través de mensajes por lo que esta técnica de marketing sigue implementándose día a día.

Entre las múltiples tareas que los agentes inmobiliarios deben realizar en su día a día, está la de mantenerse en contacto con sus clientes y/o potenciales clientes.

¿En qué consiste?

A través de un software, es posible automatizar una serie de comunicaciones con los clientes, y dependiendo de sus interacciones con los mensajes, sus respuestas, y los datos que aporten, es posible actuar con ellos de un modo u otro y ofrecerles lo que necesitan.

Las comunicaciones automatizadas pueden ser mensajes al entrar en la web, geolocalización, chatbots, sms y emails.

Cuanta más información se tenga de los clientes y de sus preferencias, más concretos pueden ser todos los mensajes que le lleguen de manera automática, aumentando las probabilidades de que finalmente realicen la compra.

Beneficios del marketing inmobiliario automation

  • Más tiempo y menos costes. Supone un gran ahorro de tiempo porque al automatizar ciertas tareas, se puede invertir ese tiempo en otras acciones, lo cual acaba suponiendo un ahorro también de dinero. 
  • Personalización de la información enviada. Permite crear toda una estrategia para enviar información relevante a los clientes según su zona, gustos y preferencias. Todo esto previo trabajo de campo de recopilación de información.
  • Contacto permanente con el cliente. Feedback de retroalimentación cliente-empresa, empresa-cliente, para estar siempre en contacto permanente ante cualquier improvisto o novedad.
  • Priorización. Dependiendo de la información enviada, recibida y leída por el cliente, y de cómo y cuándo se ha ido poniendo en contacto con la empresa, es posible detectar clientes más predispuestos a la compra, en qué fase del proceso se encuentran y personalizar así la estrategia para cada cliente.

Las comunidades autónomas con un mayor número de compraventas de vivienda han sido Andalucía (25.182), Cataluña (20.232), Comunitat Valenciana (18.483), Comunidad de Madrid (17.759) y Canarias (6.339). Prácticamente todas las comunidades autónomas (dieciséis) han registrado incrementos trimestrales. En vivienda nueva en trece comunidades autónomas se han incrementado las compraventas de vivienda, mientras que en vivienda usada han sido dieciséis las que han contado con aumentos. En los últimos doce meses se han registrado 497.372 compraventas, el menor resultado interanual de los siete últimos trimestres. 89.467 compraventas han correspondido a vivienda nueva y 407.905 compraventas a vivienda usada. Con respecto a los doce meses precedentes el descenso interanual ha sido del -4,64%, con una reducción del -4,12% en vivienda nueva y del -4,75% en vivienda usada. Catorce comunidades autónomas han registrado descensos interanuales. A nivel provincial también se ha registrado un buen comportamiento en las compraventas de vivienda, con treinta y ocho provincias con ascensos trimestrales, frente a las doce con descensos. Las provincias que han registrado un mayor número de compraventas de vivienda han sido Madrid (17.759), Barcelona (13.573), Alicante (9.050) y Valencia (7.438). En vivienda nueva treinta y una provincias han registrado ascensos, mientras que en vivienda usada los incrementos se han producido en cuarenta provincias. El 12% de las compras de vivienda del primer trimestre han correspondido a extranjeros, descendiendo con respecto al 12,70% del trimestre precedente, aunque en términos absolutos se ha producido un ligero incremento. La demanda británica sigue encabezando los resultados, registrando un nuevo mínimo histórico en términos porcentuales (12,66%) y en términos absolutos (cerca de 1.900 compras), seguidos de franceses (8,39%), alemanes (7,54%) y marroquíes (6,58%), siendo esta última la nacionalidad con mayor crecimiento en los últimos trimestres. Los resultados de compras por extranjeros por comunidades autónomas han estado encabezados por Illes Balears (32,44%), Comunidad Valenciana (25,14%), Canarias (20,06%) y Región de Murcia (19,14%), mientras que por provincias los mayores porcentajes se han registrado en Alicante (39,31%), Baleares (32,44%), Málaga (27,76%), Girona (27,24%), Santa Cruz de Tenerife (24,09%), Murcia (19,14%), Las Palmas (16,17%) y Almería (15,16%). La distribución de compraventas de vivienda en nuevas y usadas ha mantenido el crecimiento en vivienda nueva de los últimos trimestres, que ha representado el 19,04% del total, con un incremento trimestral del 0,38 pp, quedando la vivienda usada en el 80,96%. El peso de vivienda nueva se ha desagregado en un 17,78% de vivienda nueva libre y un 1,26% de vivienda nueva protegida. Las comunidades autónomas con mayores porcentajes de compraventas de vivienda usada han sido Comunitat Valenciana (85,61%), Cantabria (85,20%) y Extremadura (84,67%), mientras que en vivienda nueva han encabezado los resultados Comunidad Foral de Navarra (28,69%), Comunidad de Madrid (25,82%) y Principado de Asturias (23,57%). Los mayores pesos exclusivamente en vivienda nueva protegida se han alcanzado en Comunidad Foral de Navarra (5,19%), Principado de Asturias (4,31%) y País Vasco (3,05%).

Bancos han mantenido su claro liderazgo en cuota de mercado de concesión de nuevo crédito hipotecario, registrando el 90,48% del total, con una ligera pérdida trimestral de -0,67 pp. Otras entidades financieras se han quedado en el 9,52%. En dieciséis comunidades autónomas Bancos han registrado la mayor cuota de mercado, con los mayores pesos porcentuales en Cantabria (96,10%), Galicia (95,85%), Comunidad de Madrid (94,47%) y Cataluña (94,07%), mientras que Otras entidades financieras han alcanzado su mayor cuota de mercado en Comunidad Foral de Navarra (50,28%), La Rioja (36,84%), País Vasco (21,24%) y Extremadura (20,86%). El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado ha presentado un ligero descenso trimestral del -0,31%, con un resultado medio de 1.302 ?/m². Las comunidades autónomas con mayores niveles han sido Comunidad de Madrid (1.968 ?/m²), País Vasco (1.843 ?/m²), Cataluña (1.689 ?/m²) e Illes Balears (1.682 ?/m²), situándose en el extremo opuesto, con los menores importes medios, Extremadura (700 ?/m²), Castilla-La Mancha (718 ?/m²) y Región de Murcia (759 ?/m²). En ocho comunidades autónomas se han registrado descensos trimestrales. El endeudamiento hipotecario por vivienda ha descendido con mayor intensidad (-2,61%), registrando un importe medio de 126.906 ?. Únicamente cuatro comunidades autónomas han superado la media nacional, correspondiendo a Comunidad de Madrid (192.839 ?), Illes Balears (181.719 ?), País Vasco (152.046 ?) y Cataluña (150.133). Nueve comunidades autónomas han registrado importes medios por debajo de los 100.000 ?, presentando los menores importes Región de Murcia (80.419 ?), La Rioja (82.954 ?) y Extremadura (83.129). Nueve comunidades autónomas han presentado descensos trimestrales. La cuantía media de los tipos de interés en los nuevos créditos hipotecarios ha seguido descendiendo, registrando un nuevo mínimo histórico al alcanzar un resultado del 2,24%, con un descenso trimestral de -0,07 pp. Los nuevos créditos hipotecarios formalizados a tipo de interés fijo han presentado una cuantía media del 2,53%, marcando igualmente un mínimo histórico, con un descenso trimestral de -0,18 pp. La contratación a tipo de interés variable ha obtenido un importe medio del 2,04%, con un incremento trimestral de 0,01 pp. El diferencial entre ambas modalidades se ha reducido a 0,49 pp, mejorando significativamente el atractivo en la contratación a tipo de interés fijo. Las comunidades autónomas con menores cuantías medias para el total general han sido País Vasco (1,77%), Comunidad Foral de Navarra (1,98%) y Comunidad de Madrid (2,07%), mientras que los mayores tipos de interés medios se han registrado en Extremadura (2,39%), Cataluña (2,39%) y Andalucía (2,33%). La contratación de nuevos créditos hipotecarios a tipo de interés fijo ha alcanzado por primera vez desde la elaboración de la serie histórica el liderazgo al recurrirse a esta modalidad en el 53,43% de los nuevos créditos hipotecarios, quedando la contratación a tipo de interés variable en el 46,57% (45,62% tipo de interés variable con índice de referencia EURIBOR). El crecimiento trimestral en la contratación a tipo de interés fijo ha sido de 8,46 pp. En trece comunidades autónomas la contratación a tipo de interés fijo ha superado a la contratación a tipo de interés variable, obteniendo los mayores pesos Región de Murcia (65.55%), Principado de Asturias (64,00%) y Cataluña (62,68%). Las únicas con mayor peso en contratación a tipo de interés variable son Extremadura (66,26%), Comunidad de Madrid (60,03%), País Vasco (59,15%) y Castilla-La Mancha (53,62%). El periodo medio de contratación de los nuevos créditos hipotecarios ha presentado un incremento del 1,08%, registrando un periodo medio de 282 meses (23 años y 6 meses). En Bancos el plazo medio ha sido de 282 meses (23 años y 6 meses) y en Otras entidades financieras de 275 meses (22 años y 11 meses). Los mayores periodos medios se han registrado en País Vasco con 294 meses (24 años y 6 meses) y Comunidad de Madrid con 293 meses (24 años y 5 meses), mientras que los menores periodos medios han correspondido a La Rioja con 240 meses (20 años) y Canarias con 255 meses (21 años y 3 meses). Los indicadores de accesibilidad han registrado una mejora significativa, dando lugar a una reducción trimestral del -4,12% en la cuota hipotecaria mensual media y de -1,42 pp en el porcentaje de dicha cuota hipotecaria con respecto al coste salarial. La cuota hipotecaria mensual media ha sido de 579,22 ? y el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial del 29,62%. Esta mejora en los indicadores de accesibilidad se ha debido a la reducción del endeudamiento hipotecario por vivienda (-2,61%), la reducción de los tipos de interés (-0,07 pp), el aumento de los plazos de contratación (1,08%) y el incremento de los salarios (0,47%), es decir, todas las variables que intervienen en el comportamiento de los indicadores de accesibilidad han actuado favorablemente. Los mayores importes medios en cuota hipotecaria mensual media se han registrado en Comunidad de Madrid (838,99 ?), Illes Balears (836,90 ?), Cataluña (685,52 ?) y País Vasco (637,75 ?), siendo las únicas que superan la media nacional (579,22 ?). Por el contrario, los menores importes medios se han registrado en Región de Murcia (379,01 ?), Extremadura (379,58 ?) y Castilla-La Mancha (421,99 ?). En cuanto al porcentaje de dicha cuota hipotecaria con respecto al coste salarial mensual medio, los mayores porcentajes se han registrado en Illes Balears (44,69%), Comunidad de Madrid (35,81%), Cataluña (32,67%) y Canarias (30,49%), mientras que las condiciones más favorables han correspondido a Región de Murcia (22,34%), Principado de Asturias (22,49%) y Extremadura (23,76%). El número de certificaciones de vivienda por ejecución de hipoteca ha presentado un descenso trimestral del -8,05%, alcanzando las 5.508. Las comunidades autónomas que han registrado un mayor número son Comunitat Valenciana (1.365), Cataluña (1.176) y Andalucía (994), con descensos trimestrales en nueve de ellas. El 40,43% del total ha correspondido a personas físicas y el 59,57% a personas jurídicas. El 4,33% de las certificaciones han correspondido a extranjeros, encabezando las nacionalidades con mayor peso ecuatorianos (14,41%), marroquíes (12,23%), rumanos (5,68%) y británicos (5,24%). El número de daciones en pago ha sido de 1.405, dando lugar a un incremento trimestral del 18,47% y un descenso interanual del -14,54%. Las mayores cuantías se han registrado en Comunitat Valenciana (432), Andalucía (280) y Cataluña (278). El 79,18% han correspondido a personas físicas y el 20,82% a personas jurídicas. El porcentaje de extranjeros ha sido del 7,52%, encabezando el ranking por nacionalidades británicos (14,56%), rumanos (10,68%), marroquíes (10,68%) y ecuatorianos (8,74%).

La OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos)? es un organismo de cooperación internacional, compuesto por 36 países, cuyo objetivo es coordinar sus políticas económicas y sociales. Este organismo analiza periódicamente la evolución de los impuestos desde 1965. La OCDE ha analizado las tendencias fiscales de los países más ricos del mundo. En los últimos años, se ha recurrido a alzas del IVA, cotizaciones sociales e impuestas de sociedades en detrimento del IRPF.

Según el informe, la recaudación del IBI en España se ha multiplicado por ocho desde 1990. Es el impuesto que más ha crecido en los últimos 30 años.

España. Impuestos sobre vivienda elevados.

 

Por otro lado, los datos de Eurostat revelan que España es uno de los países del mundo con más vivienda en propiedad. El 77% de los ciudadanos posee una vivienda propia (casi 10 puntos más que la media europea). Este distintivo ha provocado que los Ayuntamientos hayan exprimido el IBI (Impuestos sobre Bienes e Inmuebles) y el Impuesto sobre Plusvalía. Además, las comunidades gravan las transmisiones patrimoniales por la compraventa de vivienda de segunda mano y el Estado central, la acumulación de inmuebles en la declaración de la renta.

Finalmente, esta presión tributaria sobre la vivienda en propiedad ha llevado a nuestro país a ser uno de los componentes de la UE con los impuestos más elevados sobre los inmuebles en propiedad.

Por su parte, el ITP (Impuesto de Transacciones Patrimoniales) también ha crecido notablemente. A principios de los noventa este tributo recaudaba 2.500 millones aproximadamente. Sin embargo, en 2017 alcanzó los 7.500 millones.

Otros datos de la OCDE

El informe también recoge que, en los últimos 25 años, los sistemas tributarios de los países más desarrollados han ido convergiendo. En general, se ha ido reduciendo la importancia del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) a favor del IVA, cotizaciones sociales e impuesto de sociedades.

En cuanto a la presión fiscal, el estudio desvela que en 2017 alcanzó el 34,2% (dos décimas más que en 2016), el mayor nivel desde 1965. Los ingresos fiscales en proporción de la riqueza nacional, han crecido desde 2008, cuando alcanzó su mínimo.  La presión fiscal varía desde el 16,2% de México hasta el 46,2% de Francia. España se encuentra levemente por debajo del promedio de la OCDE con el 33,7%.

Según la experta economista Sary Levy-Carciente explica que el Índice Internacional de Derechos de propiedad pretende medir los derechos de propiedad existentes de cada país mostrando en nuestro caso un progreso económico y social.

Gregorio Izquierdo, director General del IEE destaca la vinculación entre el progreso económico mediante el PIB per cápita y la protección de los derechos de propiedad con una correlación del orden del 82%. Los derechos de propiedad constituyen uno de los factores clave que influyen positivamente en el progreso económico de un país existiendo una fuerte correlación entre protección, riesgo de expropiación y evolución del PIP per cápita.

El índice global cuenta con tres aspectos relevantes:

  • El entorno legal y político (independencia judicial, imperio de la ley, estabilidad política y control de la corrupción) situándose España en el puesto 28 del ranking.
  • La protección de la propiedad física (derechos de la propiedad física, Registro de la Propiedad y facilidad de acceso a la financiación) ocupando España el puesto 29.
  • La protección de la propiedad intelectual (derechos de propiedad intelectual, protección de patentes y lucha contra la piratería) ocupando el puesto 25.

Como podemos observar en la tabla, España ocupa una posición media alta ocupando el puesto 21, en comparación con los países desarrollados, estando por detrás de países cómo Lituania.

Pero la única gran economía que está por detrás de España es Italia ocupando el cuarto peor puesto del ranking. En cambio los primeros puestos están ocupados por las economías más desarrolladas cómo Finlandia, Suiza, Nueva Zelanda, Australia, Japón y Suecia.

El estudio sobre la evolución de la defensa de la propiedad privada en nuestro país pone de manifiesto que sigue por debajo de los niveles precrisis. Siguiendo reduciéndose derechos al igual que el acceso a la financiación. Lanzándose así desde dicho estudio una crítica a la  administración pública para que se tomen más medidas y se refuerce el derecho a la propiedad privada ya que es primordial para el bienestar económico-social.

Abril  ? La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona han organizado una mesa redonda digital que ha atraído la asistencia de más de 1.650 personas y ha reunido a algunos de los principales representantes del sector inmobiliario y económico para analizar las consecuencias del impacto de la crisis del COVID-19 en la economía y el mercado inmobiliario.

Así pues, el webinar ha contado con la participación de Gerard Duelo, presidente del Consejo General de COAPIs de España, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y del COAPI de Barcelona; Lluís Marsà, presidente de la APCE; Antoni Cañete, secretario general de PIMEC; Vicenç Hernández, director general de Tecnotramit y Treshabitat; el economista Gonzalo Bernardos; Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida; Luis Fabra, asesor científico en mercado inmobiliario; y Anna Puigdevall, gerente de la AIC, que ha moderado la mesa redonda.

El impacto del COVID-19 en el